Attestation d’assurance locataire : point clair

En mars 2023, j’ai instrumenté un dégât des eaux dans un immeuble du 15e arrondissement parisien : le locataire du troisième étage, non assuré depuis dix-huit mois, a dû régler lui-même plus de 6 400 euros de dommages au voisin du dessous. Le bailleur, lui, n’avait jamais redemandé d’attestation depuis l’entrée dans les lieux. En tant qu’ancien commissaire de justice ayant traité plus de 1 000 litiges locatifs, je peux affirmer que ce scénario revient avec une régularité inquiétante : les propriétaires pensent l’assurance acquise une fois pour toutes, alors que la loi construit un mécanisme bien plus précis, et surtout conditionné à leur propre vigilance.

Que dit la loi sur l’attestation d’assurance locataire ?

Le texte de référence est court mais souvent mal lu. L’article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR de 2014, impose au locataire de s’assurer contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) et d’en justifier « lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur ». Deux moments sont donc distincts. À l’entrée dans les lieux, l’attestation est une condition quasi systématique de remise des clés, intégrée dans la majorité des modèles de contrat de bail. Ensuite, chaque année, ce n’est plus automatique : la loi parle d’une faculté offerte au bailleur, pas d’une obligation de transmission spontanée du locataire.

Le bailleur doit-il demander l’attestation d’assurance locataire chaque année ?

Juridiquement, non. Rien n’oblige le propriétaire à réclamer ce document tous les douze mois. Beaucoup de bailleurs gèrent plusieurs biens et n’ont ni le temps ni le réflexe de relancer systématiquement. J’estime pourtant que c’est une négligence coûteuse : sans demande annuelle formalisée, impossible de prouver un manquement du locataire en cas de sinistre non couvert. Dans ma pratique, les bailleurs les mieux protégés sont ceux qui glissent une clause claire dans le bail, imposant l’envoi de l’attestation d’assurance locataire à chaque date anniversaire, et qui l’exigent par écrit (email avec accusé, ou lettre recommandée si le ton monte). Un logiciel de gestion locative automatisant ces relances évite l’oubli pur et simple, qui reste la première cause de litige sur ce point.

Que risque un locataire qui ne fournit pas d’attestation d’assurance ?

Le simple défaut de transmission n’entraîne aucune sanction automatique. Le bailleur doit d’abord adresser une mise en demeure, généralement par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant l’obligation légale et fixant un délai raisonnable (un mois est la pratique courante, même si la loi ne fixe pas de durée précise). Passé ce délai sans réponse, deux issues existent selon que le bail contient ou non une clause résolutoire visant spécifiquement le défaut d’assurance.

Le bailleur peut-il souscrire une assurance pour le compte du locataire ?

C’est l’une des dispositions les plus méconnues de l’article 7 g. Si, après mise en demeure restée sans effet, le locataire ne justifie toujours pas d’une assurance, le bailleur peut souscrire lui-même un contrat pour le compte de ce dernier. Le coût de cette assurance est alors récupérable auprès du locataire, en même temps que le terme de loyer, à condition de ne pas dépasser le montant de la prime moyenne du marché. Le locataire conserve toujours la possibilité d’y mettre fin à tout moment, en souscrivant lui-même un contrat et en en justifiant auprès du propriétaire. La loi le permet clairement ; en pratique, peu de bailleurs utilisent ce levier, faute de connaître la procédure exacte ou par crainte de mal l’appliquer.

Clause résolutoire : jusqu’où peut-on aller pour résilier le bail ?

La clause résolutoire, prévue à l’article 24 de la même loi de 1989, permet de prévoir dans le bail que le défaut d’assurance, une fois constaté et après commandement resté infructueux, entraîne la résiliation de plein droit du contrat. Mais cette clause doit être rédigée explicitement : une clause générale visant « le non-respect des obligations du locataire » ne suffit pas toujours à viser le défaut d’assurance avec la précision exigée par les tribunaux. Même avec une clause bien rédigée, le juge conserve un pouvoir d’appréciation et peut accorder des délais de régularisation au locataire, notamment s’il produit une attestation en cours de procédure. J’ai vu des audiences s’arrêter net à l’instant où le locataire brandissait un justificatif daté de la veille.

Comment vérifier et conserver les attestations d’assurance locataire ?

Une attestation d’assurance habitation mentionne généralement le nom de l’assuré, l’adresse du bien, la période de garantie et les risques couverts. Elle doit être datée de moins d’un an au moment du contrôle, sans quoi elle ne prouve rien pour la période en cours. Je recommande de centraliser ces documents dans le dossier numérique du locataire, au même endroit que sa candidature locataire initiale, avec une alerte de renouvellement programmée un mois avant l’échéance. Les bailleurs multi-biens qui passent par la gestion locative pour particulier automatisée gagnent un temps réel sur ce suivi, qui devient vite fastidieux dès le troisième ou quatrième logement géré.

Situation	Obligation du locataire	Action possible du bailleur
Entrée dans les lieux	Justifier d’une assurance au moment de la remise des clés	Refuser la remise des clés tant que le document manque
Renouvellement annuel	Transmettre une attestation seulement sur demande du bailleur	Adresser une demande écrite datée chaque année
Défaut après mise en demeure	Régulariser dans le délai fixé par le bailleur	Souscrire une assurance pour le compte du locataire
Clause résolutoire activée	Produire un justificatif avant l’audience	Saisir le tribunal judiciaire pour résiliation

Un dernier mot sur un point souvent oublié : l’assurance habitation du locataire ne dispense jamais le bailleur de souscrire sa propre assurance PNO, qui couvre ses propres risques en tant que propriétaire non-occupant, y compris pendant les périodes de vacance locative. Les deux contrats sont complémentaires, jamais interchangeables.

Sources

• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 7 g (modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR)
• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire)
• Service-public.fr : assurance habitation du locataire