Nettoyer les gouttières : règle indispensable 2026

Un dégât des eaux évitable, une gouttière bouchée depuis trois ans, et un propriétaire qui découvre des infiltrations sur sa façade au moment de l’état des lieux de sortie. En tant qu’ancien commissaire de justice ayant traité plus de 1 000 litiges locatifs, j’ai vu ce scénario revenir presque chaque automne : personne ne sait qui devait nettoyer, et la facture de ravalement finit par faire l’objet d’une procédure devant le tribunal judiciaire. Le flou n’est pourtant pas juridique, il est pratique.

Pourquoi le locataire doit nettoyer les gouttières selon le décret de 1987

L’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives, celles que le Code civil impute au locataire sauf vétusté ou vice de construction. Elle mentionne explicitement les descentes d’eau, chéneaux et gouttières, avec une obligation de dégorgement. Concrètement : enlever les feuilles mortes, la mousse et les nids éventuels qui empêchent l’écoulement normal des eaux pluviales. Cette obligation découle aussi de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui impose au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement. Je le dis sans détour : beaucoup de locataires l’ignorent purement et simplement, parce que personne ne le mentionne dans le bail.

Entretien courant et grosse réparation : où s’arrête l’obligation de nettoyer les gouttières

La difficulté n’est pas de savoir si le locataire doit intervenir, mais jusqu’où. Le dégorgement relève de l’entretien courant. Le remplacement d’un tronçon de gouttière fissuré par le gel, en revanche, s’apparente à une grosse réparation au sens de l’article 606 du Code civil, qui vise les travaux de structure et de gros œuvre. Un propriétaire ne peut pas facturer à son locataire sortant le remplacement d’une gouttière rouillée après quinze ans d’usage normal. La vétusté absorbe ce coût. Toutefois, si l’eau stagne depuis des mois faute de nettoyage et finit par percer le métal, la frontière devient discutable, et c’est souvent là que naît le litige.

Qui doit nettoyer les gouttières en copropriété ou en maison individuelle ?

En maison individuelle, la gouttière appartient en intégralité au logement loué : le locataire y a accès, l’obligation du décret de 1987 s’applique sans ambiguïté. En copropriété, c’est différent. Les gouttières de toiture font généralement partie des parties communes, gérées par le syndic au titre du budget de copropriété. Le locataire d’un appartement n’a ni accès ni responsabilité sur ces éléments. Seule la gouttière privative d’une terrasse ou d’un balcon, si elle existe, pourrait relever de son entretien courant.

Cas particulier des maisons mitoyennes

Dans un lotissement avec gouttières communes à deux habitations, la répartition se règle d’abord par convention entre voisins, le bail locatif ne pouvant pas imposer d’obligation à un tiers non signataire.

Le locataire refuse d’entretenir les gouttières : quels recours pour le propriétaire ?

Le refus caractérisé n’ouvre pas automatiquement droit à résiliation du bail. Un manquement isolé à l’entretien courant est rarement jugé suffisamment grave pour justifier une clause résolutoire. En pratique, le propriétaire doit d’abord adresser une mise en demeure, par lettre recommandée ou par commissaire de justice, rappelant l’obligation issue du décret de 1987. Si le défaut d’entretien entraîne un dommage avéré (infiltration, dégradation de façade), le propriétaire peut engager la responsabilité du locataire sur le fondement de l’article 1732 du Code civil, qui présume le locataire responsable des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf preuve contraire.

Dégât des eaux causé par des gouttières bouchées : qui paie la facture ?

C’est le point qui finit le plus souvent en commission de conciliation ou au tribunal. Si l’expertise établit que l’infiltration résulte d’un manque d’entretien du locataire, les réparations consécutives (peinture, plafond dégradé) peuvent lui être imputées. Si la cause est structurelle, vétusté ou malfaçon de pose, la charge revient au propriétaire. L’assurance multirisque habitation du locataire couvre généralement les dommages intérieurs, mais une franchise reste souvent due. Côté bailleur, une assurance PNO évite les angles morts lorsque le logement est vacant ou que le locataire conteste sa responsabilité.

Bail, état des lieux : comment sécuriser la répartition de l’entretien des gouttières

Le plus efficace reste de l’écrire noir sur blanc. Une clause rappelant l’obligation d’entretien courant, annexée au contrat de location, évite bien des discussions deux ans plus tard. J’ai vu des dossiers entiers se résoudre en dix minutes simplement parce que le bail mentionnait explicitement le poste gouttières. L’état des lieux d’entrée doit aussi photographier l’état visible des gouttières accessibles, pour comparer objectivement à la sortie. Un logiciel d’état des lieux structuré fait gagner un temps précieux sur ce point souvent négligé.

Tâche	Responsable	Fondement juridique
Dégorgement courant (feuilles, mousse)	Locataire	Décret n°87-712 du 26/08/1987, annexe
Réparation liée à la vétusté ou malfaçon	Propriétaire	Loi n°89-462 du 06/07/1989, art. 6
Remplacement total (grosse réparation)	Propriétaire	Code civil, art. 606
Gouttières en parties communes de copropriété	Syndic / copropriété	Loi n°65-557 du 10/07/1965
Dégât des eaux par défaut d’entretien	Locataire (ou assurance)	Code civil, art. 1732

Sources

• Décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives
• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 et 7
• Code civil, articles 606 et 1732
• Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété
• Service-public.fr, réparations locatives
• Légifrance, loi du 6 juillet 1989