Chambre chez l'habitant : quel bail, quel loyer, quels impôts quand on loue une chambre chez soi ?
Louer une chambre chez soi, meublée, à quelqu'un qui en fait sa résidence principale, c'est signer un bail meublé de la loi de 1989. Si le loyer reste sous le plafond fixé pour 2026, 215 € par m² et par an en Île-de-France et 159 € ailleurs, les loyers sont exonérés d'impôt sur le revenu. Le bail, les clauses utiles, la surface minimale, l'étudiant, la cohabitation intergénérationnelle, et un test d'éligibilité en une minute.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 30 octobre 2026
Une chambre meublée louée dans votre résidence principale, à un locataire qui en fait sa propre résidence principale, relève du bail meublé de la loi du 6 juillet 1989 : aucun texte n'exclut la location chez l'habitant. Les loyers sont exonérés d'impôt sur le revenu si le prix reste raisonnable, c'est-à-dire en 2026 sous 215 € par m² et par an en Île-de-France et 159 € dans les autres régions (article 35 bis du code général des impôts ; BOFiP du 19 août 2026). Au-dessus, ou si la chambre n'est pas meublée, les loyers se déclarent, en micro-BIC pour un meublé. Le texte en vigueur limite l'exonération aux locations conclues jusqu'au 31 décembre 2026.
- Le bail
- Bail meublé écrit : un an, ou neuf mois pour un étudiant.
- Le loyer
- Libre, mais plafonné si vous voulez l'exonération.
- La chambre
- Décente, 9 m² au moins, meublée selon la liste légale.
- L'impôt
- Exonéré sous conditions, sinon micro-BIC à 50 %.
Dans les dossiers que j'ai traités, la chambre louée chez soi commençait presque toujours par un accord de confiance, sans écrit. Le jour où la cohabitation tournait mal, plus personne ne savait ce qui avait été convenu : la durée, la cuisine partagée, les charges. Des propriétaires découvraient alors qu'ils étaient liés par un bail meublé d'un an, avec toutes ses règles de congé. Un contrat précis protège autant celui qui accueille que celui qui est accueilli.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Location chambre chez l'habitant : quel bail selon l'occupant
Ce n'est pas votre logement qui décide du régime, c'est l'usage qu'en fait l'occupant. La loi de 1989 vise les locations qui constituent la résidence principale du locataire, occupée au moins huit mois par an.
Bail meublé, loi de 1989
Titre Ier bis, articles 25-3 et suivants. Contrat type, un an renouvelable, neuf mois pour un étudiant, dépôt de garantie de deux mois au plus. C'est le cas le plus courant.
Bail nu, loi de 1989
Rare pour une chambre, mais possible : durée de trois ans pour un bailleur personne physique. Attention, l'exonération de l'article 35 bis ne vise que la location en meublé.
Bail du code civil
Pied-à-terre, séjour de quelques semaines, occupant qui vit ailleurs : la loi de 1989 ne s'applique pas. Le contrat relève des articles 1714 et suivants du code civil, dont les règles se fixent au contrat. La forme de ce contrat et ses limites sont expliquées dans notre guide du bail civil.
Cohabitation intergénérationnelle
Un contrat spécifique créé par la loi ELAN, hors loi de 1989, avec une contrepartie financière modeste. Détail plus bas.
Le bail du code civil n'est pas un raccourci. Le juge regarde la réalité : si l'occupant vit dans la chambre toute l'année, le contrat peut être requalifié en bail meublé de la loi de 1989, quel que soit le titre que vous lui avez donné. Les règles de durée, de congé et de dépôt de garantie s'appliquent alors.
Louer une chambre chez soi : le contrat, les clauses, la décence
Le bail meublé suit le contrat type du décret du 29 mai 2015, mis à jour au 1er octobre 2026. Chez l'habitant, l'essentiel se joue sur ce que le contrat type laisse à compléter : ce qui est privatif, ce qui est partagé.
Les clauses utiles chez l'habitant
- La désignation précise. La chambre louée à titre privatif, sa surface habitable, et la liste des pièces à usage commun : cuisine, salle d'eau, WC, buanderie.
- Les charges. En meublé, le forfait est possible : il couvre eau, énergie, internet, sans régularisation. Inscrivez-le au bail.
- L'inventaire. L'inventaire et l'état détaillé du mobilier, joints au bail, pour la chambre et pour les équipements partagés.
- Les règles de vie. Un règlement annexé sur l'usage des parties communes. Une clause qui interdirait d'héberger un proche est réputée non écrite (article 4, n).
- L'assurance. L'obligation pour le locataire de s'assurer contre les risques locatifs et de vous remettre l'attestation.
Modèle et mentions obligatoires : voyez le bail meublé.
Une chambre décente et meublée
9 m² et 2,20 m sous plafond, ou 20 m³ de volume habitable : c'est le minimum pour une pièce principale (décret n° 2002-120, article 4). Le règlement sanitaire type retient aussi 9 m² pour une chambre isolée.
Une fenêtre sur l'extérieur, avec un ouvrant pour l'aération et assez de lumière naturelle.
Le meublé doit permettre de dormir, manger et vivre convenablement, avec les onze éléments du décret n° 2015-981 : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres de la chambre, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment à −6 °C au plus, vaisselle, ustensiles, table et sièges, étagères, luminaires, matériel d'entretien. Une partie peut se trouver dans la cuisine partagée : décrivez-le au bail.
Une pièce aveugle ne se loue pas comme chambre : voyez peut-on louer une chambre sans fenêtre.
Loyer d'une chambre chez soi sans impôt : le test d'éligibilité
Répondez aux questions, indiquez la surface et le loyer. Le test applique les conditions de l'article 35 bis du code général des impôts et les plafonds publiés au BOFiP pour 2026.
Les trois conditions de l'article 35 bis sont réunies pour 2026. Il vous reste 108 € de marge par an sous le plafond.
- ✓La chambre fait partie de votre résidence principale
- ✓Location en meublé
- ✓Résidence principale de l'occupant
- ✓Loyer annuel 1 800 € pour un plafond de 1 908 € (159 € × 12 m², hors Île-de-France)
Indicatif. Le plafond est un seuil de tolérance administrative : sous ce montant, le loyer est présumé raisonnable. Le calcul porte sur la surface habitable de la chambre louée, charges non comprises. Le test vaut pour les loyers de 2026 ; au-delà, l'exonération dépend de sa prorogation par la loi de finances. Sources : code général des impôts, article 35 bis ; BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 et actualité du 19 août 2026 (ACTU-2025-00127).
L'exonération d'impôt : trois conditions, toutes cumulées
L'exonération s'applique aussi bien au propriétaire qu'au locataire qui sous-loue une pièce de son logement. Elle s'applique d'elle-même quand les trois conditions sont réunies : il n'y a pas d'option à exercer.
- 1Votre résidence principaleLa pièce louée fait partie du logement où vous habitez vous-même. Une chambre dans un logement que vous n'occupez pas n'est pas concernée.
- 2La sienne aussiLa pièce est la résidence principale du locataire, ou sa résidence temporaire s'il a un contrat de travail saisonnier.
- 3Un prix raisonnableEn 2026 : 215 € par m² et par an en Île-de-France, 159 € ailleurs, charges non comprises. Soit 2 580 € et 1 908 € par an pour 12 m².
Une date de fin
Le texte en vigueur exonère les locations et sous-locations consenties jusqu'au 31 décembre 2026, après une prorogation votée par la loi de finances pour 2024. Pour 2027, surveillez la loi de finances en cours de discussion.
Des plafonds révisés chaque année
Ils étaient de 213 € et 157 € en 2025. Relisez-les à chaque nouvelle année avant de fixer ou de réviser le loyer : un loyer exonéré une année peut dépasser le plafond si vous l'augmentez.
Au-dessus du plafond
Les loyers se déclarent comme location meublée non professionnelle. En micro-BIC, le seuil est de 83 600 € de recettes et l'abattement de 50 % pour les revenus de 2026 (BOFiP). Le régime réel reste possible sur option.
Exemple. Une chambre de 14 m² à Lyon, louée 200 € par mois hors charges : 2 400 € par an, pour un plafond de 14 × 159 = 2 226 €. Le loyer dépasse de 174 € par an. En micro-BIC, 1 200 € s'ajoutent au revenu imposable, après l'abattement de 50 %. À 185 € par mois, soit 2 220 € par an, la location aurait été exonérée.
Une chambre louée vide ne bénéficie pas de l'exonération, qui vise la location en meublé. Les loyers relèvent alors des revenus fonciers. Pour la déclaration d'un meublé, voyez la déclaration des revenus locatifs.
Location chez l'habitant : les cas qui changent la règle
Un étudiant
Le bail meublé peut durer neuf mois, sans reconduction tacite. Le bail mobilité, d'un à dix mois et sans dépôt de garantie, est une autre voie. Même si vous avez une assurance loyers impayés, vous pouvez demander une caution à un étudiant ou un apprenti (article 22-1). Voyez le bail étudiant et la garantie Visale.
Senior et jeune : la cohabitation intergénérationnelle
Une personne de 60 ans et plus loue ou sous-loue une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans, contre une contrepartie financière modeste (loi ELAN, article 117 ; code de l'action sociale et des familles, articles L118-1 et suivants). La loi de 1989 ne s'applique pas. De menus services peuvent être prévus, sans lien de subordination. Préavis d'un mois.
Quelques nuits, des voyageurs
Une chambre louée à la nuitée à des touristes, avec des prestations, relève des chambres d'hôtes : déclaration préalable en mairie (code du tourisme, articles L324-3 et L324-4). Les recettes sont exonérées jusqu'à 760 € par an (article 35 bis, II). Au-delà, voyez la loi anti-Airbnb.
Vous êtes locataire
Sous-louer une chambre exige l'accord écrit de votre bailleur, y compris sur le prix, et le sous-loyer au m² ne peut dépasser votre propre loyer (article 8). Exception : un locataire de 60 ans et plus qui sous-loue en cohabitation intergénérationnelle informe son bailleur, qui ne peut s'y opposer. Voyez la sous-location.
En copropriété
Une location d'habitation à titre de résidence principale reste en principe compatible avec un immeuble d'habitation. Les limites portent sur la location touristique : les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent dire si les meublés de tourisme sont autorisés. Voyez location saisonnière et règlement de copropriété.
L'assurance
Le locataire doit être assuré contre les risques locatifs : incendie, explosion, dégât des eaux. Demandez l'attestation à la remise des clés. De votre côté, prévenez votre assureur habitation que vous louez une pièce : la situation déclarée au contrat change. Voyez l'attestation d'assurance du locataire.
Faites l'état des lieux de la chambre, mais aussi des pièces partagées, avec photos datées. Le jour du départ, la question n'est presque jamais la chambre elle-même : c'est la cuisine, le réfrigérateur, la salle d'eau, et qui a abîmé quoi. Si les parties communes n'ont pas été décrites à l'entrée, personne ne peut rien prouver. Pour une maison partagée entre plusieurs locataires sans vous, c'est un autre régime : voyez la colocation.
Les six erreurs du bailleur qui loue chez lui
Louer sans écrit
Un accord oral reste un bail. Sans écrit, vous ne prouvez ni la durée, ni le loyer, ni ce qui est partagé, et la loi de 1989 s'appliquera quand même.
Croire à un bail de quelques mois
Un locataire qui fait de la chambre sa résidence principale a droit à un bail d'un an, neuf mois s'il est étudiant. Le bail mobilité est réservé à des situations précises.
Mal comparer au plafond
Le plafond vise le loyer annuel hors charges : comparez-le à ce montant, pas au total payé chaque mois. Et gardez un forfait de charges cohérent avec vos dépenses réelles.
Oublier la mise à jour annuelle
Le plafond change chaque année. Une révision du loyer peut faire passer la location au-dessus : l'exonération n'est plus acquise, pour l'ensemble des loyers.
Entrer dans la chambre
La chambre est privative. Vous y entrez avec l'accord du locataire, même si elle se trouve chez vous : vous lui devez une jouissance paisible.
Reprendre la chambre du jour au lendemain
Le congé du bailleur en meublé se donne trois mois avant l'échéance, pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux. Le locataire, lui, part avec un mois de préavis.
Une seule chambre, une gestion carrée
Louer chez soi demande les mêmes écrits qu'un logement entier : bail, état des lieux, quittances. Qalimo les prépare et les range.
Le bail et sa signature
Un bail meublé rédigé à partir des informations du bien, signé électroniquement par les deux parties.
L'état des lieux en photos
Chambre et pièces partagées décrites pièce par pièce, avec photos et signature électronique.
Avis et quittances automatiques
Avis d'échéance envoyés automatiquement, quittances générées, relances d'impayé à J+3, J+8 et J+15. Exemple chiffré fictif.
Louer une chambre chez soi : vos questions
Quel bail pour louer une chambre chez l'habitant ?
Quel loyer maximum pour une chambre chez l'habitant sans payer d'impôt ?
Quelles sont les conditions de l'exonération d'impôt pour une chambre louée chez soi ?
Comment déclarer les loyers d'une chambre si l'exonération ne s'applique pas ?
Quelle surface minimale pour louer une chambre chez soi ?
Peut-on louer une chambre chez soi quand on est soi-même locataire ?
Qu'est-ce que la cohabitation intergénérationnelle solidaire ?
Peut-on louer une chambre de sa résidence principale à des touristes ?
Sources
- Code général des impôts, article 35 bis (rédaction issue de l'article 38 de la loi de finances pour 2024, exonération jusqu'au 31 décembre 2026) ; BOFiP, actualité du 19 août 2026 (ACTU-2025-00127) : plafonds 2026 de 215 € et 159 €, seuil micro-BIC de 83 600 € ; BOI-BIC-CHAMP-40-20.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 2, 4, 7, 8, 22-1 et 25-3 à 25-11 (location meublée à titre de résidence principale) ; décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 modifié par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (contrats types).
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 4 (surface et volume) ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (mobilier du logement meublé) ; Service-public.fr, logement décent.
- Code civil, articles 1714 et suivants (louage de choses).
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 117 ; code de l'action sociale et des familles, articles L118-1 et suivants ; INC, cohabitation intergénérationnelle solidaire.
- Code du tourisme, articles L324-3 et L324-4 (chambres d'hôtes) ; ANIL, analyse de la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme.
- Service-public.fr, règles de la location meublée (vérifié le 6 mars 2026) ; Service-public.fr, assurance habitation du locataire.
Une chambre louée chez soi,
des écrits aussi solides qu'un bail classique.
Bail meublé signé électroniquement, état des lieux en photos, avis d'échéance et quittances automatiques : avec Qalimo, la cohabitation repose sur des documents clairs.