Calculez votre rentabilité locative, votre cash-flow et le meilleur régime fiscal
Rendement brut, net, net-net, effort d'épargne mensuel et comparatif des 6 régimes d'imposition. Un calcul complet, en deux minutes, pensé pour le bailleur.
⭐⭐⭐⭐⭐ 4,9/5 sur Trustpilot & Google · outil utilisé par des milliers de bailleurs
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régimes fiscaux comparés
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rendements calculés
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Rendement brut, net, net-net
Cash-flow mensuel
6 régimes fiscaux
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Calculez votre cash-flow et comparez les régimes fiscaux (nue, meublée, SCI) pour votre projet.
Propulsé par Qalimo · gestion locative simplifiée
La rentabilité locative, en bref
La rentabilité locative mesure ce que rapporte un bien mis en location, rapporté à son coût d'achat. On distingue trois niveaux : la rentabilité brute (loyers annuels ÷ prix payé × 100), la rentabilité nette (après charges, taxe foncière et gestion) et la rentabilité nette-nette (après impôt). Un bon rendement net se situe en général entre 4 % et 7 % selon la ville, mais c'est le cash-flow mensuel qui indique si l'investissement s'autofinance ou vous coûte de l'argent chaque mois.
Un appartement affiché à 6 % de rentabilité brute peut très bien vous faire perdre 300 euros par mois. J’ai vu passer des dizaines de dossiers d’investisseurs qui n’avaient regardé que ce chiffre, celui que met en avant l’annonce, et qui découvraient l’effort d’épargne réel une fois le crédit signé. La rentabilité brute ne dit presque rien. Ce qui compte, c’est ce qu’il reste sur votre compte après les charges, le crédit et l’impôt.
Trois chiffres, trois réalités. La rentabilité brute est la plus flatteuse et la plus trompeuse. Elle divise les loyers annuels par le prix d’achat, frais de notaire inclus, sans retenir la moindre charge. Utile pour comparer vite deux biens, inutile pour décider.
La rentabilité nette retranche ce que vous payez chaque année pour détenir le bien : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, provisions pour travaux. C’est déjà beaucoup plus honnête. Sur un même bien, il n’est pas rare de passer de 6,5 % brut à 4,2 % net.
La rentabilité nette-nette, enfin, intègre l’impôt et les prélèvements sociaux. C’est le seul chiffre qui reflète l’argent réellement gagné, et c’est là que le choix du régime fiscal change tout.
Le repère à garder en tête
Un écart de deux points entre rentabilité brute et rentabilité nette est normal. Un écart de trois points ou plus, c'est le signe d'un bien à charges lourdes : grosse copropriété, taxe foncière élevée, gestion déléguée. Le simulateur le rend visible immédiatement.
La formule de base de la rentabilité locative tient en une ligne. Rentabilité brute = (loyer mensuel × 12) ÷ coût total d’acquisition × 100. Le coût total, ce n’est pas le prix affiché : ajoutez les frais de notaire, les frais d’agence et les travaux de départ. Oublier ces postes gonfle artificiellement le rendement, c’est l’erreur la plus fréquente.
Pour la rentabilité nette, on retire du loyer annuel toutes les charges qui restent à votre charge de propriétaire :
Reste la nette-nette, qui suppose de simuler l’impôt. Personne ne la fait à la main : elle dépend de votre tranche marginale, du régime choisi et, en meublé, des amortissements. Si vous investissez en meublé, la gestion locative en LMNP ouvre des mécanismes d’amortissement qui effacent souvent l’impôt pendant huit à quinze ans.
La rentabilité vous dit si le bien est bon dans l’absolu. Le cash-flow vous dit s’il tient dans votre budget. C’est le solde mensuel entre ce qui rentre et ce qui sort : loyer encaissé, moins la mensualité de crédit, moins les charges, moins l’impôt. Positif, le bien se paie tout seul. Négatif, vous complétez de votre poche, c’est l’effort d’épargne.
Un cash-flow légèrement négatif n’est pas disqualifiant. Beaucoup d’investissements patrimoniaux en zone tendue tournent autour de moins 100 à moins 300 euros par mois, compensés par la constitution du capital et la revalorisation du bien. Ce qui est dangereux, c’est le cash-flow négatif subi. Le simulateur l’affiche en rouge quand il passe sous zéro, pour que la décision soit prise en connaissance de cause.
Cash-flow et différé de prêt
Une phase de différé, total ou partiel, allège la mensualité au démarrage et améliore le cash-flow des premières années. Le simulateur intègre ce paramètre : attention, un différé total capitalise les intérêts et renchérit le coût global du crédit.
C’est la vraie valeur ajoutée du simulateur. À partir des mêmes chiffres, il calcule votre imposition dans les six régimes possibles et désigne le plus avantageux pour votre situation.
Régime
Micro-foncier
Réel foncier
Micro-BIC
Réel LMNP
SCI à l'IR
SCI à l'IS
Pour qui ?
Location nue, revenus ≤ 15 000 €
Location nue à charges élevées
Meublé, recettes ≤ 77 700 €
Meublé, la plupart des cas
Détention à plusieurs, nue
Point fort
Abattement de 30 %, zéro comptabilité
Charges réelles, déficit jusqu'à 10 700 €
Abattement de 50 %, simplicité
Amortissement, impôt souvent nul
Transparence, règles du foncier
Dans la majorité des projets meublés, le réel LMNP l’emporte : l’amortissement du bien, du mobilier et des travaux ramène le revenu imposable à zéro pendant des années. En location nue à fortes charges, le réel foncier et son déficit reportable devient souvent plus intéressant que le micro. Pour tenir cette comptabilité au réel, un outil comme la comptabilité LMNP automatisée évite l’expert-comptable sur les dossiers simples.
Le piège de la SCI à l'IS
Sur le papier, l'IS réduit l'impôt annuel grâce aux amortissements. En pratique, sortir l'argent en dividendes déclenche une seconde imposition, et la revente rappelle les amortissements dans la plus-value. La SCI à l'IS n'est un bon choix que si vous laissez les loyers travailler dans la société.
Il n’existe pas de seuil universel, seulement des repères par marché. Dans les grandes métropoles où les prix sont élevés, une rentabilité nette de 3 à 4 % est déjà correcte, portée par une plus-value probable et un risque locatif faible. Dans les villes moyennes, on vise plutôt 5 à 7 % net. Au-delà de 8 % net affiché, méfiance : le rendement élevé compense presque toujours un risque, quartier, vacance, dégradation, revente difficile.
Le bon réflexe n’est pas de chasser la rentabilité locative maximale, mais de croiser rendement, cash-flow et solidité de l’emplacement. Un investisseur qui débute au statut de bailleur privé a intérêt à privilégier un cash-flow proche de l’équilibre et un bien facile à relouer. Et si le bien est classé F ou G, testez l’impact du calendrier de la réforme avec le simulateur DPE 2026 avant de vous engager.
Pourquoi ce simulateur
Là où la plupart des calculettes s’arrêtent au rendement brut, celui-ci descend jusqu’au cash-flow et au régime fiscal optimal.
Rendements
Brut, net et net-net calculés ensemble, pour voir la vérité derrière le chiffre de l’annonce.
Cash-flow
Loyer, crédit, charges et impôt déduits : vous savez tout de suite si le bien s’autofinance.
Fiscalité
Micro, réel foncier, LMNP, SCI IR et IS : le simulateur désigne le plus avantageux.
Paramètres
Frais de notaire, différé de prêt, frais bancaires, charges détaillées, énergie et divers.
Export
Votre simulation complète, tous champs repris, à télécharger et recevoir par email.
Expertise
Des hypothèses fiscales réalistes, tenues à jour, par quelqu’un qui a vu les dossiers déraper.
Notre différence
Dix ans de litiges locatifs ont appris à notre fondateur ce qui fait gagner ou perdre de l’argent sur un investissement. Le simulateur en découle.
Il a été créé et validé avec nos partenaires comptables et experts-comptables.
« Le rendement brut vend le bien. Le cash-flow et la fiscalité décident, eux, si vous gagnez de l’argent. J’ai conçu ce simulateur pour montrer les deux, avant l’achat, pas après. »
Nicolas Thomas
Prise en main
Deux minutes suffisent pour obtenir un résultat complet et fiable.
Le bien
Prix, frais de notaire en euros, travaux et loyer mensuel hors charges.
Les charges
Taxe foncière, copropriété, assurances, gestion, énergie, eau et divers.
Le financement
Apport, taux, durée, différé éventuel, frais de dossier et de garantie.
Le résultat
Rendements, cash-flow et régime fiscal optimal, à télécharger en PDF.
Oui, entièrement. Vous renseignez votre email pour recevoir votre simulation détaillée en PDF et débloquer l’affichage complet des résultats, mais le calcul et l’outil sont gratuits, sans engagement.
Les deux termes désignent la même idée : le rapport entre ce que rapporte le bien et ce qu’il coûte. On parle de rendement brut, net ou net-net exactement comme de rentabilité brute, nette ou nette-nette. C’est le niveau de charges retranchées qui compte, pas le mot choisi.
Il applique votre tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux de 17,2 % à la base imposable propre à chaque régime : abattement au micro, charges déductibles au réel foncier, amortissements au réel LMNP et en SCI à l’IS, taux d’IS réduit pour les sociétés. Il en tire l’impôt annuel et la rentabilité nette-nette de chacun.
Le micro-BIC applique un abattement de 50 % sans comptabilité. Le réel LMNP déduit les charges réelles et amortit le bien, ce qui annule souvent l’impôt pendant des années. Dès que vos charges et amortissements dépassent 50 % des loyers, le réel devient plus avantageux, ce qui est le cas de la plupart des biens financés à crédit. Le simulateur tranche pour votre situation.
Le bien est rentable ? Gérez-le sans effort.
Quittances automatiques, suivi des loyers, comptabilité LMNP et revenus fonciers : Qalimo prend le relais une fois l’achat validé.
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