Litige propriétaire locataire : le bailleur face au droit, du premier retard à l'expulsion
Un loyer qui manque, un locataire qui trouble l'immeuble, un départ sans clés, un état des lieux contesté : chaque litige suit des étapes et des délais fixés par la loi. Retrouvez le parcours d'une procédure dans l'ordre, la bonne porte d'entrée selon votre situation, et tous les guides Qalimo qui en parlent.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 29 octobre 2026
- 1RetardVous
- 2RelanceVous
- 3Mise en demeureVous, ou votre avocat
- 4Commandement de payerLe commissaire de justice
- 5AssignationLe commissaire de justice
- 6JugementLe juge
- 7Commandement de quitter les lieuxLe commissaire de justice
- 8ExpulsionLe commissaire de justice, avec le préfet
Huit étapes, du retard à l'expulsion
Cliquez sur une étape : qui agit, le délai fixé par la loi, et les guides pour la mener. Les délais affichés sont ceux des textes ; la durée réelle dépend aussi du calendrier du tribunal.
Retard : Le loyer est dû à la date du bail
Le loyer est exigible à la date fixée par le bail. Le locataire n'a aucun droit au retard, mais vous ne pouvez lui facturer aucune pénalité : seule une mise en demeure fait courir les intérêts au taux légal.
- Qui agit
- Vous
- Délai à connaître
- Loyer exigible à la date fixée par le bail
Relance : Une relance écrite et datée
Une relance aimable, par écrit, fixe la date du premier rappel. Si le locataire perçoit une aide au logement, l'impayé se signale à la Caf ou à la MSA. Les aides du FSL ou d'Action Logement peuvent aussi être déclenchées à ce stade.
- Qui agit
- Vous
- Délai à connaître
- Signalement à la Caf ou à la MSA dans les 2 mois
Mise en demeure : La lettre recommandée qui fixe la dette
La mise en demeure en lettre recommandée chiffre la dette, demande le paiement et fait courir les intérêts au taux légal. Elle prépare la suite : sans elle, le commissaire de justice part d'un dossier vide.
- Qui agit
- Vous, ou votre avocat
- Délai à connaître
- 3 ans pour agir, loyer par loyer (prescription)
Commandement de payer : L'acte qui déclenche la clause résolutoire
Le commissaire de justice signifie le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Il le signifie aussi à la caution dans les 15 jours, sinon celle-ci n'est pas tenue des pénalités ni des intérêts de retard. Il signale l'impayé à la CCAPEX quand les seuils légaux sont atteints.
- Qui agit
- Le commissaire de justice
- Délai à connaître
- 6 semaines pour régler la dette
Assignation : La convocation devant le juge
Faute de paiement, vous faites assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour constater la résiliation du bail et obtenir la condamnation au paiement. L'assignation doit être notifiée au préfet avant l'audience.
- Qui agit
- Le commissaire de justice
- Délai à connaître
- Notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l'audience
Jugement : Résiliation, condamnation, délais
Le juge constate la résiliation, condamne au paiement et ordonne l'expulsion. Il peut aussi accorder des délais de paiement si le locataire a repris le loyer courant. Le jugement est ensuite signifié par commissaire de justice, ce qui fait courir le délai d'appel.
- Qui agit
- Le juge
- Délai à connaître
- Délais de paiement possibles jusqu'à 3 ans
Commandement de quitter les lieux : L'ordre de partir
Si le locataire reste, le commissaire de justice lui délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire peut demander au juge de l'exécution des délais de grâce, d'un mois à un an.
- Qui agit
- Le commissaire de justice
- Délai à connaître
- 2 mois avant toute expulsion
Expulsion : La reprise du logement
Seul le commissaire de justice expulse, avec le concours de la force publique demandé au préfet. Le préfet a 2 mois pour répondre, son silence vaut refus. Aucune expulsion pendant la trêve hivernale, sauf exceptions prévues par la loi.
- Qui agit
- Le commissaire de justice, avec le préfet
- Délai à connaître
- Trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars
Bailleur personne morale, hors SCI familiale : l'assignation n'est recevable que 2 mois après la saisine de la CCAPEX. Avant le jugement, le locataire peut aussi demander des délais de paiement au juge.
Par où commencer, selon votre litige
Choisissez ce qui vous arrive : le premier réflexe à avoir, le délai à surveiller quand la loi en fixe un, et les guides à lire dans l'ordre.
Un impayé
Le loyer n'est pas arrivé, ou seulement en partie.
Relancez par écrit dès le premier retard, puis envoyez une mise en demeure en recommandé. Si rien ne bouge, le commandement de payer passe par un commissaire de justice : c'est lui qui ouvre le délai de la clause résolutoire.
Le locataire est parti
Départ sans prévenir, sans clés, ou décès du locataire.
Ne reprenez pas le logement de vous-même, même vide : sans remise des clés ni jugement, entrer et changer les serrures vous expose à des poursuites pénales. Il existe une procédure de reprise des locaux abandonnés, menée par un commissaire de justice.
Des troubles
Bruit, voisins excédés, trafic, occupant sans bail.
Le locataire doit user paisiblement du logement. Écrivez-lui en rappelant cette obligation, puis mettez-le en demeure. Conservez chaque pièce : courriers du syndic, plaintes, attestations datées des voisins. Ce sont elles qui fondent une résiliation.
Des dégradations
Murs abîmés, équipements cassés, logement rendu sale.
Tout se joue sur la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie. Chiffrez chaque retenue avec un devis ou une facture, déduisez la vétusté, et restituez le solde du dépôt de garantie dans le délai légal.
Une fin de bail conflictuelle
Congé contesté, visites refusées, désaccord à la sortie.
Un congé ne vaut que s'il respecte les formes et les délais de la loi : lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise contre récépissé. Pour un désaccord sur le dépôt de garantie, l'état des lieux ou les charges, la commission de conciliation est gratuite.
Un logement jugé indécent
Le locataire signale un défaut, ou cesse de payer à cause de lui.
Le loyer reste dû : seul le juge peut autoriser le locataire à le consigner ou à le réduire. Faites constater le défaut, vérifiez s'il vous incombe ou s'il vient du locataire, et répondez par écrit avec un calendrier de travaux.
Impayés et recouvrement
Du premier retard à la mise en demeure : ce que vous pouvez réclamer, les aides à déclencher et le délai pour agir.
Retard de loyer
Aucun droit au retard, aucune pénalité possible : ce que le bailleur peut réclamer.
Lire le guide GuideLocataire qui arrête de payer
Le locataire ne peut pas le décider seul, sauf trois cas prévus par la loi.
Lire le guide SimulateurLoyer impayé : la procédure
Les sept étapes et votre calendrier, du premier impayé au jugement.
Lire le guide ModèleMise en demeure de loyer impayé
Le courrier à envoyer avant toute procédure.
Lire le guide GuideImpayé et travaux non réalisés
Le locataire retient le loyer en invoquant des travaux : la mise en demeure par avocat.
Lire le guide GuideAides en cas d'impayé
FSL, Caf, Action Logement : les aides que le bailleur peut déclencher.
Lire le guide GuideImpayé et aide au logement
Signaler l'impayé à la Caf, et ce qui change au 1er janvier 2027.
Lire le guide CalculateurPrescription des loyers impayés
Trois ans par loyer : ce que vous pouvez encore réclamer.
Lire le guideProcédure judiciaire et expulsion
Les actes du commissaire de justice, le rôle du juge, puis l'exécution du jugement et les périodes où l'expulsion est suspendue.
Commandement de payer
Ce que fait le commissaire de justice, et ce que l'acte coûte.
Lire le guide GuideClause résolutoire
Quand elle joue, et comment la faire jouer.
Lire le guide GuideSaisie sur salaire
La saisie des rémunérations du locataire pour recouvrer un impayé, et la nouvelle procédure.
Lire le guide SimulateurExpulsion après jugement
Les étapes jusqu'à la reprise du logement, avec un simulateur de calendrier.
Lire le guide Compte à reboursTrêve hivernale
Ce que le bailleur peut encore faire du 1er novembre au 31 mars.
Lire le guide GuideTrêve estivale
Une proposition de loi, pas une règle en vigueur : ce que dit le texte.
Lire le guideLocataire parti, introuvable ou décédé
Le logement se vide sans que le bail soit réglé : retrouver le locataire, solder le dernier mois, gérer la succession.
Locataire introuvable
Les démarches pour retrouver un locataire parti sans laisser d'adresse.
Lire le guide GuideDernier mois de loyer
Le dépôt de garantie n'est pas un loyer payé d'avance : le dernier mois se paie.
Lire le guide TestDécès du locataire
Qui reprend le bail, jusqu'à quand payer, que faire des meubles.
Lire le guideTroubles et manquements du locataire
Voisinage, trafic, occupation sans titre, sous-location, assurance absente : les recours quand le locataire ne respecte pas le bail.
Trouble de voisinage
Le courrier à adresser au locataire qui trouble le voisinage.
Lire le guide GuideTrafic de drogue et résiliation
Un trafic dans le logement : obtenir la résiliation du bail.
Lire le guide GuideOccupant sans droit ni titre
Les recours face à un occupant qui n'a plus de bail.
Lire le guide GuideLogement squatté
Ce que le propriétaire doit encore entretenir pendant l'occupation.
Lire le guide GuideSous-location
L'accord écrit du bailleur et les recours.
Lire le guide GuideColocataire non déclaré
Ce que le bailleur peut exiger, et comment régulariser.
Lire le guide ModèleLocataire sans assurance
La mise en demeure de fournir l'attestation d'assurance habitation.
Lire le guideDégradations, état des lieux et dépôt de garantie
La preuve se joue à l'état des lieux : comparer l'entrée et la sortie, déduire la vétusté, restituer dans les délais.
État des lieux de sortie
Ce que le bailleur peut retenir, vétusté déduite.
Lire le guide GuideÉtat des lieux par commissaire de justice
Quand y recourir, le tarif réglementé partagé par moitié, et l'état des lieux sans le locataire.
Lire le guide GuidePas d'état des lieux d'entrée
La présomption de bon état, les retenues possibles et comment vous rattraper.
Lire le guide GuideÉtat des lieux avec photos
Quelle valeur devant le juge, et comment la garantir.
Lire le guide CalculateurGrille de vétusté
La part du locataire, année par année.
Lire le guide ListeRéparations locatives
La liste officielle et les cinq causes qui renvoient la facture au bailleur.
Lire le guide GuideMénage de fin de bail
Ni forfait ni entreprise imposée : le bailleur retient le coût réel du nettoyage.
Lire le guide CalculateurRestitution du dépôt de garantie
Les délais, les retenues justifiées et le modèle de courrier.
Lire le guideFin de bail conflictuelle et conciliation
Donner congé dans les formes, faire face à un refus de visite, régler un désaccord sans juge.
Commission de conciliation
La saisir gratuitement, les litiges couverts, et l'accord ou l'avis qu'elle rend.
Lire le guide CalculateurCongé du bailleur
Reprise, vente ou motif sérieux : la date limite d'envoi.
Lire le guide ModèleCongé pour motif légitime et sérieux
Le congé fondé sur les manquements du locataire, retards répétés compris.
Lire le guide GuideCongé et locataire protégé
Âge, ressources : quand le congé exige une offre de relogement.
Lire le guide GuideDroit de visite du propriétaire
Vente, relocation, artisans : quand le locataire doit ouvrir, et les recours en cas de refus.
Lire le guideLogement indécent et obligations du bailleur
Quand le locataire conteste l'état du logement : critères de décence, recours, et cas où le bailleur n'en répond pas.
Logement décent
Les critères à jour, un test interactif et les recours du locataire.
Lire le guide GuideIndécence causée par le locataire
Quand le bailleur ne répond pas d'un défaut dû au locataire.
Lire le guide GuidePlus de chauffage
Les délais, les obligations et le dédommagement.
Lire le guide GuideHumidité et moisissures
Qui est responsable dans un logement loué.
Lire le guide GuideArrêté de péril
Loyer, bail et relogement du locataire depuis la mise en sécurité.
Lire le guideSe protéger avant le litige
Le meilleur litige est celui qui n'arrive pas : garant, garanties et vérification du dossier.
Caution simple ou solidaire
Jusqu'où le garant est engagé : premier impayé, montant écrit, durée de l'acte.
Lire le guide GuideGarantie Visale
Ce que couvre la garantie d'Action Logement et comment l'accepter.
Lire le guide GuideFaux dossier de location
Les signaux, les vérifications permises et les recours si la fraude apparaît après le bail.
Lire le guide AssuranceAssurance loyers impayés
La garantie des loyers impayés proposée avec Qalimo, et ce qu'elle prend en charge selon le contrat.
Lire le guide AssuranceProtection juridique du bailleur
Une protection pour les litiges avec le locataire, selon le contrat souscrit.
Lire le guideAucun guide ne correspond à cette recherche. Essayez un autre mot, ou effacez la recherche pour revenir au parcours.
Un litige se gagne avec un dossier
Dans les litiges que j'ai suivis, ce n'était pas toujours le bailleur qui avait le plus raison qui s'en sortait le mieux. C'était celui qui avait un dossier : un bail signé, deux états des lieux comparables, des relances datées, un commandement délivré au bon moment. J'ai vu des procédures solides s'enliser pour une étape sautée, et des situations tendues se régler parce que chaque courrier était là, dans l'ordre.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Écrivez à chaque étape
Relance, mise en demeure, réponse au locataire : un courrier daté vaut mieux qu'un appel. C'est la trace que le juge pourra lire.
Ne faites jamais justice vous-même
Changer les serrures ou vider le logement sans décision est un délit, puni de 3 ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende.
Respectez l'ordre des actes
Chaque acte ouvre un délai, et le suivant ne vaut que si le précédent a été fait dans les formes. Notez la date de chaque étape.
Litige propriétaire locataire : vos questions
Quel tribunal saisir pour un litige entre propriétaire et locataire ?
Faut-il tenter une solution amiable avant de saisir le juge ?
Combien de temps dure une procédure pour loyer impayé ?
Puis-je changer les serrures si mon locataire ne paie plus ?
Le locataire peut-il arrêter de payer si le logement est indécent ?
Pendant combien de temps peut-on réclamer des loyers impayés ?
Le dossier se construit avant le litige.
Avec Qalimo, les loyers reçus sont suivis par rapprochement bancaire, les relances d'impayé partent automatiquement à J+3, J+8 et J+15, la mise en demeure s'envoie en recommandé depuis le bail, et les états des lieux sont photographiés.