Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir pour vos revenus fonciers ?
Le micro-foncier retire 30 % de vos loyers sans rien justifier. Le réel déduit vos vraies charges, crée un déficit en cas de travaux, mais vous engage trois ans. Les conditions, le plafond de 15 000 €, l'option, le déficit foncier, les prélèvements sociaux et un simulateur sur trois ans.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 30 octobre 2026
Le micro-foncier s'applique de plein droit si les loyers bruts de votre foyer ne dépassent pas 15 000 € dans l'année : l'administration retire 30 % et impose le reste, sans aucune autre déduction. Le régime réel devient plus intéressant dès que vos charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, travaux) dépassent 30 % de vos loyers. Vous y passez en déposant une déclaration 2044, et ce choix vous lie pendant trois ans. Au-delà de 15 000 € de loyers, le réel est obligatoire. Dans les deux régimes, le revenu foncier net supporte l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Micro-foncier
- Loyers bruts jusqu'à 15 000 €, abattement de 30 %, case 4BE.
- Réel
- Charges justifiées, déclaration 2044, déficit possible.
- Engagement
- Option irrévocable trois ans, pour tous les biens du foyer.
- Prélèvements
- 17,2 % sur le revenu foncier net, en plus de l'impôt.
Dans les dossiers de bailleurs que j'ai eus entre les mains, la question fiscale arrivait toujours trop tard, en mai, devant la déclaration. Les factures de travaux étaient dans une boîte, le tableau d'amortissement du prêt à la banque, l'avis de taxe foncière ailleurs. Ceux qui avaient rangé leurs pièces au fil de l'année comparaient les deux régimes en une heure. Les autres restaient au micro-foncier par défaut, sans savoir ce qu'ils y laissaient.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Micro-foncier : le plafond de 15 000 € et les exclusions
Le régime vise la location nue. Trois questions décident si vous y avez droit.
Quel montant ?
Les loyers bruts encaissés dans l'année, charges récupérables non comprises, ne dépassent pas 15 000 €. Le seuil ne se proratise pas : un bien loué six mois compte pour ses six loyers, sans mise à l'année.
Pour qui ?
Le seuil s'apprécie pour tout le foyer fiscal : on additionne les loyers de tous vos biens loués nus et votre quote-part des loyers perçus par une SCI à l'impôt sur le revenu. Si vous ne détenez que des parts de société, sans bien en direct, le micro-foncier est fermé.
Et si je dépasse ?
L'année où vos loyers bruts dépassent 15 000 €, le réel s'applique de plein droit, sans option. Si vous repassez sous le seuil, le micro-foncier revient automatiquement l'année suivante.
Les biens qui ferment le micro-foncier
Il suffit d'un seul bien sous l'un de ces régimes pour que tout le foyer passe au réel :
Le meublé ne relève pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux : voyez la location meublée. La sous-location d'un logement nu relève des bénéfices non commerciaux.
L'abattement du micro-foncier : la règle des 30 %
Les 30 % sont réputés couvrir toutes vos charges, y compris les intérêts d'emprunt et les travaux. La comparaison tient donc en une ligne : vos charges déductibles réelles représentent-elles plus ou moins de 30 % de vos loyers ?
Exemple A : le micro-foncier
Un studio loué 800 € par mois, soit 9 600 € par an. Charges réelles : taxe foncière 900 €, assurance 150 €, copropriété non récupérable 500 €, intérêts 1 200 €, plus le forfait de gestion de 20 €. Total 2 770 €, soit 28,9 % des loyers.
Au micro-foncier : 9 600 € moins 30 %, 6 720 € imposables. Au réel : 6 830 €. Le micro-foncier gagne, de peu : 51,92 € d'impôt et de prélèvements à un taux marginal de 30 %.
Exemple B : le réel
Un deux-pièces loué 1 000 € par mois, soit 12 000 € par an. Charges réelles : intérêts 2 400 €, taxe foncière 1 100 €, copropriété non récupérable 1 200 €, assurance 180 €, forfait 20 €. Total 4 900 €, soit 40,8 % des loyers.
Au micro-foncier : 8 400 € imposables. Au réel : 7 100 €. À un taux marginal de 30 %, le réel fait économiser 1 300 € × 47,2 %, soit 613,60 € par an.
Un abattement de 50 % en discussion. Un amendement au projet de loi de finances pour 2027, adopté en commission des finances de l'Assemblée nationale le 8 octobre 2026, propose de porter l'abattement à 50 %, sans changer le plafond de 15 000 €. Au 30 octobre 2026, il n'est pas voté : l'abattement reste de 30 %. Si la mesure passait, le point de bascule vers le réel monterait d'autant.
Micro-foncier ou réel : le comparatif sur trois ans
L'option pour le réel vous engage trois ans. Comparer la seule année des travaux trompe : le simulateur projette les trois années, reporte le déficit d'une année sur l'autre et explique le résultat.
Vos charges représentent 40,8 % de vos loyers : au-dessus de 30 %, le réel l'emporte.
Simulation indicative pour un foyer qui loue un seul logement nu, sans autres revenus fonciers ni déficits antérieurs. Années 2 et 3 : mêmes loyers, intérêts et charges, sans travaux. Impôt au taux marginal supposé constant, prélèvements sociaux de 17,2 % sur le revenu foncier net positif, forfait de gestion de 20 € inclus au réel. Micro-foncier : loyers bruts de 15 000 € au plus, abattement de 30 %. Déficit hors intérêts imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, ou 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027 ; le reste se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La CSG déductible de l'année suivante n'est pas comptée. Sources : brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026 ; notice de la déclaration 2044 (2026) ; Service-public.fr, prélèvements sociaux.
Opter pour le réel : comment, et pour combien de temps
Aucun formulaire d'option n'existe. Déposer une déclaration 2044 dans le délai de la déclaration de revenus suffit : c'est elle qui vaut option, pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer.
- 1Année 1Vous déposez la 2044 avec votre déclaration de revenus : l'option est prise.
- 2Année 2L'option est irrévocable : pas de retour au micro-foncier, même si vos charges baissent.
- 3Année 3Dernière année de l'engagement. Faites le calcul pour l'année qui suit.
- 4Année 4 et aprèsChaque 2044 déposée vaut option pour l'année. Sans 2044, retour au micro-foncier.
La déclaration 2044
Elle détaille loyers et charges par nature, puis le résultat se reporte en case 4BA de la déclaration de revenus, ou en cases 4BB à 4BD en cas de déficit. Au micro-foncier, vous ne remplissez que la case 4BE, avec le montant brut. Certains biens sous régime particulier passent par la 2044 spéciale.
Si vous sortez du champ
Pendant les trois ans, si vos loyers dépassent 15 000 € ou si vous louez un bien exclu, l'option cesse : le réel s'applique de plein droit. Revenu sous le seuil, vous retrouvez le micro-foncier et pouvez opter à nouveau.
Mariage, divorce, Pacs
Un changement de foyer fiscal met fin à l'option pour les nouveaux foyers créés. Chacun repart de la règle : micro-foncier sous 15 000 €, réel au-delà ou sur option.
Ne choisissez jamais le réel sur la seule année des travaux. Posez les trois années côte à côte : l'année du chantier, puis deux années ordinaires. Si le réel ne gagne que la première, il peut perdre ce qu'il a gagné ensuite. Et gardez chaque facture au nom du propriétaire, avec la preuve du paiement : au réel, c'est vous qui prouvez la charge, pas l'administration qui la suppose. Pour poser ces années côte à côte sur votre bien, utilisez notre simulateur de rentabilité locative.
Imposition des revenus fonciers au réel : les charges qui comptent
Au réel, seules les dépenses prévues par l'article 31 du code général des impôts se déduisent. Les grandes familles, ligne par ligne de la 2044 :
Honoraires d'agence ou de gestion, plus 20 € forfaitaires par local pour le reste.
Primes d'assurance du logement loué.
Réparation, entretien, amélioration. Pas la construction ni l'agrandissement.
Celle de l'année, voir le calcul de la taxe foncière.
Provisions de l'année, régularisées l'année suivante.
Intérêts des emprunts liés au logement loué.
Le détail, poste par poste, avec ce qui est refusé : les charges déductibles des revenus locatifs. Pour une SCI à l'impôt sur le revenu, la société dépose la 2072 et chaque associé reporte sa part : voyez la déclaration fiscale d'une SCI à l'IR. Le statut du bailleur privé, qui permet d'amortir certains logements loués nus, suppose lui aussi le réel.
Le déficit foncier : ce que seul le réel permet
Quand vos charges dépassent vos loyers, le réel crée un déficit. Une partie réduit votre revenu global, donc l'impôt sur vos salaires ou vos pensions. Le micro-foncier, lui, ne crée jamais de déficit.
Le déficit hors intérêts
Il s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Rénovation énergétique
Limite portée à 21 400 € pour les travaux qui font passer le logement de E, F ou G à A, B, C ou D, payés jusqu'au 31 décembre 2027.
Le reste
La part due aux intérêts d'emprunt et l'excédent au-delà de la limite se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Louer jusqu'au 31 décembre de la troisième année. Le déficit imputé sur le revenu global n'est acquis que si le logement reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Vendre ou reprendre le bien plus tôt fait réintégrer le déficit, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation. Et si vous revenez au micro-foncier avec un déficit encore à reporter, il s'impute sur vos revenus fonciers nets, dans la limite des dix ans.
17,2 %, et non 18,6 % : les prélèvements sur les revenus fonciers
Le taux
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur une partie des revenus du capital, à 18,6 % au total. Les revenus fonciers en sont exclus : ils restent à 17,2 %. La location meublée non professionnelle, elle, passe à 18,6 %.
Le calcul
Le taux s'applique au revenu foncier net : loyers moins 30 % au micro-foncier, loyers moins charges au réel. Exemple : 6 720 € de revenu net au micro-foncier, 1 155,84 € de prélèvements. L'année suivante, 6,8 % de CSG se déduisent de votre revenu imposable. Un déficit foncier, lui, ne supporte aucun prélèvement.
Autre prélèvement, autre logique : la contribution sur les revenus locatifs. Pour savoir si elle vous concerne encore, voyez la contribution sur les revenus locatifs.
Les six erreurs qui coûtent un régime
Déclarer des loyers nets
La case 4BE attend le montant brut, sans retirer aucune charge. L'administration applique elle-même les 30 %. Retirer les charges avant, c'est les déduire deux fois.
Compter les charges récupérables
Le seuil de 15 000 € se calcule hors charges récupérées sur le locataire. Les inclure peut vous faire passer à tort au réel.
Opter pour une seule année
L'option vaut trois ans. Une 2044 déposée pour l'année des travaux engage les deux suivantes, même sans charges.
Oublier un bien exclu
Un seul logement en nue-propriété ou sous un dispositif d'amortissement suffit à fermer le micro-foncier pour tout le foyer.
Imputer les intérêts sur le salaire
La part du déficit due aux intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers. Seul le déficit des autres charges réduit le revenu global.
Vendre trop tôt après un déficit
Un bien vendu avant le 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation fait réintégrer le déficit, avec un rappel d'impôt.
Vos loyers et vos charges, prêts au moment de choisir
Comparer micro-foncier et réel suppose de connaître vos loyers encaissés et vos charges réelles. Qalimo les tient à jour toute l'année.
Les loyers rapprochés en banque
Les loyers sont rapprochés automatiquement avec votre compte bancaire, en lecture seule, et les dépenses enregistrées en comptabilité. Exemple chiffré fictif.
Les justificatifs classés
Factures, avis de taxe foncière et décomptes de copropriété rangés dans le dossier du logement, à retrouver le jour de la déclaration.
La taxe foncière suivie
Un courrier de régularisation de la taxe foncière, avis joint, et l'appel enregistré en comptabilité.
Micro-foncier et réel : vos questions
Quel est le plafond du micro-foncier ?
Quel est l'abattement du micro-foncier ?
Quand le régime réel est-il plus intéressant que le micro-foncier ?
Comment opter pour le régime réel, et pour combien de temps ?
Peut-on créer un déficit foncier au micro-foncier ?
Le plafond de 21 400 € pour le déficit foncier existe-t-il encore en 2026 ?
Quels prélèvements sociaux sur les revenus fonciers en 2026 ?
Un associé de SCI peut-il bénéficier du micro-foncier ?
Sources
- Code général des impôts, articles 31 (charges déductibles), 32 (régime micro-foncier) et 156, I, 3° (déficits fonciers).
- Brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026, revenus fonciers (plafond, exclusions, option, cases 4BA à 4BE).
- Notice de la déclaration n° 2044 (2026) (lignes de charges, forfait de 20 €, déficit, plafond de 21 400 € jusqu'au 31 décembre 2027).
- BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10, régime micro-foncier.
- Service-public.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (vérifié le 30 juin 2026) ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12.
- Projet de loi de finances pour 2027 : amendement sur l'abattement du micro-foncier adopté en commission des finances le 8 octobre 2026, non définitif à la date de vérification.
Le bon régime se choisit
avec des comptes à jour.
Loyers rapprochés en banque, dépenses comptabilisées, factures rangées par logement : avec Qalimo, vos chiffres sont prêts quand vient la déclaration.