En 2023, j’ai signifié un congé pour reprise à une locataire parisienne qui occupait son logement depuis douze ans. Le propriétaire pensait qu’il suffisait d’attendre la fin du bail pour récupérer les clés. Il a fallu lui expliquer que sans motif légal précis et sans respect du délai de préavis, son congé ne valait juridiquement rien. En tant qu’ancien commissaire de justice ayant traité plus de 1 000 litiges locatifs, je peux affirmer qu’un congé mal rédigé est annulé par le juge dans une large majorité des contentieux que j’ai eu à connaître.
Peut-on vraiment imposer un congé locataire à l’échéance du bail ?
La réponse courte est non. Le bail d’habitation se renouvelle tacitement à son terme si aucune démarche n’est engagée. L’article 10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit expressément cette reconduction, pour une durée identique au contrat initial. Le propriétaire qui ne fait rien se retrouve donc avec un bail prolongé automatiquement, parfois pour trois ans de plus en location vide.
Sortir de ce mécanisme suppose d’envoyer un congé locataire régulier, dans les formes et les délais prévus par la loi. À défaut, le locataire reste légitimement dans les lieux, et aucune mise en demeure ne pourra y changer quoi que ce soit.
La tacite reconduction ne s’applique pas au bail mobilité, conclu pour une durée ferme de 1 à 10 mois non renouvelable : le locataire doit quitter les lieux à l’échéance sans qu’aucun congé ne soit nécessaire.
Les trois motifs légaux qui autorisent le propriétaire à reprendre le logement
L’article 15 I de la loi de 1989 encadre strictement les hypothèses de congé donné par le bailleur. Trois cas, et trois seulement, sont admis.
La reprise pour habiter ou loger un proche
Le propriétaire récupère le logement pour y vivre lui-même, ou pour y loger son conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire depuis au moins un an, ou un ascendant ou descendant. Le congé doit préciser l’identité et le lien de parenté du bénéficiaire.
La vente du logement et le droit de préemption du locataire
Le congé pour vente ouvre un droit de préemption au locataire : il peut acheter en priorité, aux conditions et au prix indiqués dans le congé. Ce droit est garanti par l’article 15 II de la même loi.
Le motif légitime et sérieux
Cette troisième voie vise les manquements du locataire : impayés répétés, troubles de voisinage avérés, défaut d’assurance persistant. Le motif doit être réel et démontrable, pas seulement invoqué.
Un congé pour vente suivi d’une absence totale de mise en vente, ou d’une revente très rapide à un prix différent, expose le bailleur à une action en fraude au congé : nullité et dommages-intérêts. Je n’ai pas identifié de décision unique faisant référence en la matière : chaque cas est apprécié souverainement par les juges du fond, au regard du calendrier réel des démarches engagées.
Quel délai de préavis respecter selon le type de bail
Le délai court à compter de la réception du congé, et non de son envoi. Il varie selon la nature du contrat, pas selon le motif invoqué.
| Type de bail | Délai de préavis bailleur | Forme obligatoire |
|---|---|---|
| Bail nu (location vide) | 6 mois avant l’échéance | LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre |
| Bail meublé | 3 mois avant l’échéance | Idem, prévu par l’article 25-8 de la loi de 1989 |
| Bail mobilité | Aucun, durée ferme non reconductible | Sans objet |
Un jour de retard sur ces délais, et le congé devient inopposable pour l’échéance visée. Il faudra attendre le terme suivant pour le réitérer. Autant dire que la rigueur du calendrier compte autant que le fond du motif.
Que faire si le locataire conteste le congé locataire reçu ?
Le locataire peut rester dans les lieux après la date d’effet du congé, en attendant une décision de justice, surtout s’il conteste le motif ou invoque un statut protégé. Le propriétaire doit alors saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la validité du congé et obtenir une décision d’expulsion.
Une fois le jugement obtenu, le commandement de quitter les lieux est délivré par un commissaire de justice. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend toute expulsion forcée, sauf relogement effectif proposé au locataire. J’ai vu des propriétaires attendre des mois supplémentaires simplement parce que l’assignation avait été déposée fin octobre.
Les locataires protégés : les exceptions qui bloquent le congé
L’article 15 III de la loi de 1989 protège les locataires de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé chaque année, consultable sur service-public.fr. Pour ces locataires, le bailleur doit, en plus du motif légal, proposer un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités, situé dans un périmètre géographique raisonnable.
Cette protection tombe si le bailleur lui-même a plus de 65 ans, ou si ses ressources sont elles aussi inférieures au plafond réglementaire. Dès lors, le congé redevient possible dans les conditions classiques.
Trois motifs seulement autorisent un congé locataire : reprise, vente, motif légitime et sérieux. Le délai est de 6 mois en bail nu et de 3 mois en bail meublé. Les locataires protégés (plus de 65 ans, ressources modestes) bénéficient d’une garantie de relogement, sauf exception réciproque liée à l’âge ou aux ressources du bailleur.
Comment sécuriser votre congé locataire pour éviter toute annulation
La forme compte presque autant que le fond. Un congé locataire doit mentionner le motif exact, les coordonnées précises du bénéficiaire en cas de reprise, le prix et les conditions en cas de vente. Il doit être envoyé dans le bon délai, par un mode de notification recevable.
Je conseille systématiquement de passer par un acte de commissaire de justice plutôt qu’une simple lettre recommandée : la date de réception est incontestable, ce qui évite les débats sur le point de départ du délai. Gérer ces échéances à la main, bail par bail, finit toujours par faire rater une date. Un logiciel de gestion de bail permet de suivre automatiquement les dates de renouvellement et d’anticiper les délais de préavis bien avant l’échéance.
À l’inverse, le locataire dispose aussi de motifs pour partir sans attendre le terme du bail, notamment lorsque le logement est classé en DPE G. Le mécanisme n’est pas symétrique : mieux vaut le connaître avant de rédiger un congé pour vente ou reprise sur un bien énergivore.
Sources
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 10 (reconduction tacite) et article 15 (congé du bailleur, motifs et locataires protégés) : Légifrance
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 25-8 (congé en location meublée)
- Fiche pratique congé donné par le propriétaire : service-public.fr
