Commandement de payer : ce que fait le commissaire de justice, et ce qu'il coûte
Le commandement de payer est l'acte qui fait courir le délai de la clause résolutoire. Seul un commissaire de justice peut le délivrer. Ses six mentions obligatoires, le rôle du commissaire, le tarif réglementé, qui paie, la caution et les idées reçues sur la prescription.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 27 octobre 2026
Le commandement de payer est un acte de commissaire de justice, délivré au locataire qui ne paie pas son loyer ou ses charges. Il lui laisse six semaines pour régler sa dette, ou le délai prévu par le bail s'il a été signé avant le 29 juillet 2023, en général deux mois. Sans paiement dans ce délai, la clause résolutoire du bail peut jouer (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Le recours au commissaire de justice est obligatoire pour cet acte, alors qu'une mise en demeure peut être envoyée par lettre recommandée. Le coût suit un tarif réglementé. Le bailleur l'avance ; il ne le récupère sur le locataire que si le juge le condamne aux frais.
- Qui
- Un commissaire de justice, obligatoirement.
- Quoi
- Un acte avec six mentions, signifié au locataire puis à la caution.
- Combien
- Un tarif réglementé selon le montant de la dette, plus des frais annexes.
- Ensuite
- Six semaines, puis l'assignation si la dette n'est pas réglée.
Les bailleurs qui venaient me demander un commandement de payer avaient souvent attendu trop longtemps. Ils espéraient un virement, acceptaient une promesse, puis une autre, et la dette grossissait pendant ce temps. L'acte lance un délai : plus il arrive tard, plus la somme à rattraper est lourde, pour le locataire comme pour eux. Un impayé se traite tant qu'il est encore petit.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Six mentions obligatoires, à peine de nullité
Article 24, I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023. Le commissaire de justice les rédige ; le bailleur fournit les chiffres exacts.
Le délai pour payer
Le locataire dispose de six semaines pour payer sa dette. Pour un bail signé avant le 29 juillet 2023, le délai prévu par sa clause, en général deux mois.
Le loyer et les charges
Le montant mensuel du loyer et des charges.
Le décompte de la dette
Ce qui est dû, mois par mois. Il ne doit porter que sur des sommes dues au titre du bail.
L'avertissement
À défaut de paiement ou de demande de délais, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation du bail et d'expulsion.
Le fonds de solidarité pour le logement
La faculté de saisir le FSL du département, dont l'adresse est précisée.
Le délai de grâce
La possibilité de saisir à tout moment le juge pour demander un délai de grâce (code civil, article 1343-5).
Une information de plus depuis février 2026. Le commandement informe aussi le locataire que ses données seront traitées dans le système d'information EXPLOC et par la CCAPEX, pendant le recouvrement, la procédure de résiliation et, le cas échéant, jusqu'à l'expulsion. Il ne peut pas s'y opposer, mais dispose de droits d'accès, de rectification et de limitation auprès du préfet (décret n° 2026-83 du 12 février 2026).
Ce que fait le commissaire de justice, et ce qui suit
Il rédige l'acte
À partir du bail et du décompte que vous lui transmettez, avec les six mentions et le bon délai selon la date du bail.
Il le signifie au locataire
Par remise de l'acte, ou par dépôt dans la boîte aux lettres selon les règles de la signification. Le délai court à partir de cette date.
Il le signale à la CCAPEX
Pour un bailleur personne physique ou une SCI entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, quand l'impayé dure depuis deux mois sans interruption ou atteint deux fois le loyer mensuel hors charges. Le signalement indique les coordonnées des occupants et leur situation, au vu des informations qu'il connaît.
La caution est prévenue
Le commandement lui est signifié dans les quinze jours qui suivent la signification au locataire. Sinon, la caution reste tenue de la dette, mais pas des intérêts de retard.
Le diagnostic social et financier démarre
Pour ces mêmes bailleurs, le décret du 4 août 2026 avance ce diagnostic au stade du commandement de payer. Pour les autres bailleurs, il intervient au stade de l'assignation.
Avant d'envoyer le dossier au commissaire, vérifiez deux choses. La date de signature du bail : avant le 29 juillet 2023, l'acte doit viser le délai de la clause, souvent deux mois, pas six semaines. Le décompte : uniquement des loyers et des charges, mois par mois, sans frais de relance ni pénalités, qui fragilisent l'acte. Joignez le bail, l'acte de caution et l'historique des paiements : le commissaire gagne du temps, vous aussi.
Combien coûte un commandement de payer ?
L'émolument suit un tarif réglementé, qui dépend du montant de la dette (code de commerce, articles L444-1 et suivants). Le calculateur applique le tarif en vigueur, inchangé par la révision de février 2026.
Indicatif. Montants TTC du tarif en vigueur, publiés par service-public.fr et inchangés depuis la révision de février 2026 : commandement 15,47 €, 30,95 € ou 61,90 € ; signalement CCAPEX 6,01 €, 12,02 € ou 24,05 €, selon que la dette va jusqu'à 128 €, de 128 à 1 280 € ou au-delà. S'ajoutent un droit d'engagement des poursuites, calculé sur la somme à recouvrer, et des frais de déplacement.
Le bailleur avance, le juge répartit
Sans décision de justice
Quand le recouvrement reste amiable, c'est au créancier, donc au bailleur, de payer le droit de recouvrement.
Avec une décision de justice
Les frais de procédure sont en principe à la charge de la partie condamnée, donc du locataire, mais le juge peut décider autrement. Le commissaire peut demander une provision au bailleur qui l'engage. Le juge peut condamner le locataire aux frais engagés pour la résiliation et l'expulsion.
Pas de pénalités de retard. Le bailleur ne peut pas réclamer au locataire d'amende ni de pénalité pour retard de paiement (article 4 de la loi du 6 juillet 1989). Et le coût du commandement n'est récupéré qu'à travers une condamnation, sous réserve que le locataire soit solvable.
Mise en demeure, prescription : ce que l'acte ne fait pas
Le bailleur, par lettre recommandée avec avis de réception
Un commissaire de justice, obligatoirement
Non
Oui
Le prix d'un recommandé
Tarif réglementé, plus frais annexes
Non : une simple sommation n'interrompt pas la prescription
Non : il n'engage aucune mesure d'exécution forcée
Pourquoi le commandement ne sauve pas les vieux loyers. Les actions en recouvrement des loyers et charges se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Depuis la réforme de 2008, seuls une mesure conservatoire ou un acte d'exécution forcée interrompent la prescription (code civil, article 2244). Le 5 mars 2026, la Cour de cassation a rappelé qu'un commandement n'est interruptif que s'il engage une mesure d'exécution forcée (avis n° 25-70.021). Le commandement visant la clause résolutoire ne suppose pas de titre exécutoire et prépare la résiliation du bail : il n'interrompt donc pas la prescription. Certaines sources soutiennent encore l'inverse, sur la base du texte d'avant 2008 : ne comptez pas dessus.
Pour interrompre le délai, assignez, ou obtenez une reconnaissance de dette du locataire (code civil, articles 2240 et 2241). Détails dans la prescription des loyers impayés.
Bail notarié. Un bail notarié est un titre exécutoire : le commissaire peut alors délivrer un commandement aux fins de saisie-vente, distinct du commandement visant la clause résolutoire. Pour ce commandement-là, l'effet interruptif est admis (Cass. 2e civ., 13 mai 2015, n° 14-16.025).
Le délai expire : trois issues possibles
La dette est soldée
Le bail continue. Un paiement partiel, lui, ne suffit pas à neutraliser la clause résolutoire.
La dette reste due
Le bailleur peut assigner devant le juge des contentieux de la protection. L'assignation est notifiée au préfet, et l'audience a lieu au moins six semaines après.
Le juge accorde des délais
Jusqu'à trois ans, si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. La suspension de la clause prend fin dès le premier impayé.
Le délai de six semaines ou de deux mois, le calcul de sa date de fin et les conditions de la clause sont détaillés dans la clause résolutoire du bail. La suite, de l'assignation à l'expulsion, dans loyer impayé, la procédure étape par étape. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, n'empêche ni le commandement ni l'assignation : seulement l'expulsion.
Locataire allocataire de l'APL. Le signalement de l'impayé à la CAF ou à la MSA est une obligation distincte du commandement. Les règles changent le 1er janvier 2027 : voyez l'impayé CAF et la réforme de 2027.
Les cinq erreurs qui fragilisent l'acte
Six semaines sur un bail ancien
Un bail signé avant le 29 juillet 2023 garde le délai de sa clause, souvent deux mois (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024). Le mauvais délai expose à un contentieux.
Des frais dans le décompte
Pénalités, frais de relance : ces sommes ne sont pas exigibles et fragilisent l'acte. Loyers et charges seulement.
Oublier la caution
Au-delà de quinze jours, la caution n'est plus tenue des intérêts de retard. Vérifiez aussi que l'acte de cautionnement lui-même est valable.
Croire la prescription arrêtée
Le commandement ne protège pas des loyers vieux de presque trois ans. Seuls l'assignation ou une reconnaissance de dette le font sûrement.
Attendre la fin de l'hiver
La trêve hivernale ne bloque que l'expulsion. Le commandement peut être délivré en décembre comme en juin.
Un décompte juste commence par des paiements suivis
Le commissaire de justice a besoin de chiffres exacts et de dates. Qalimo les tient à jour. Qalimo n'encaisse pas les loyers : il suit ceux qui arrivent sur votre compte.
L'impayé repéré tout de suite
Les loyers sont rapprochés avec votre compte bancaire, synchronisé en lecture seule : un retard se voit sans attendre.
Les relances avant l'acte
Un e-mail de relance automatique, au délai que vous choisissez, puis des modèles de relance amiable et de mise en demeure d'impayé, envoyés par e-mail ou lettre recommandée.
Le dossier pour le commissaire
Bail, historique des paiements et courriers au même endroit, à transmettre en une fois.
Commandement de payer : vos questions
Qui peut délivrer un commandement de payer ?
Combien coûte un commandement de payer pour un loyer impayé ?
Qui paie les frais du commandement de payer ?
Combien de temps le locataire a-t-il pour payer après le commandement ?
Le commandement de payer interrompt-il la prescription des loyers ?
Faut-il envoyer le commandement de payer à la caution ?
Que se passe-t-il si le locataire ne paie pas dans les six semaines ?
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 4, 7-1 et 24, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002.
- Service-public.fr, loyers impayés et expulsion du locataire (vérifié le 6 août 2026) ; ANIL, analyse de la loi du 27 juillet 2023.
- Service-public.fr, recours au commissaire de justice et tarifs (vérifié le 9 juillet 2024) ; révision des tarifs du 1er mars 2026 ; code de commerce, articles L444-1 à L444-7.
- Service-public.fr, fiches F35173 et F10404 (frais, vérifiées le 11 mars 2026), F36488 (caution) et F2889 (pénalités).
- Décret n° 2026-83 du 12 février 2026 (ANIL) ; décret n° 2026-739 du 4 août 2026 (ANIL ; Service-public.fr).
- Code civil, articles 1343-5, 2240, 2241 et 2244 ; Cour de cassation, 2e chambre civile, avis du 5 mars 2026, n° 25-70.021 ; 2e civ., 13 mai 2015, n° 14-16.025.
Un commandement efficace,
c'est d'abord un décompte exact.
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