Mon locataire a-t-il le droit de poser un lave-vaisselle ou de retirer une porte ?

La question arrive souvent par un message laconique : « Je peux mettre mon lave-vaisselle sous l’évier ? » ou « La porte de la cuisine gêne, je l’enlève ? ». Le bailleur hésite entre laisser faire et interdire, alors que la loi a déjà répondu. Pendant près de dix ans comme commissaire de justice, j’ai surtout vu ces sujets revenir au moment de l’état des lieux de sortie, quand plus personne ne se souvenait de ce qui avait été dit. Tout tient dans l’article 7, f, de la loi du 6 juillet 1989 : reste à savoir de quel côté de la ligne tombe chaque geste.

Poser un lave-vaisselle : un aménagement, tant que la cuisine reste la même

Le locataire est tenu de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire. Tout le reste est de l’aménagement, et Service-public.fr le résume sans détour : le locataire a le droit d’aménager librement le logement qu’il occupe. Aucun texte ne définit les deux notions. Les juges statuent au cas par cas, selon l’importance des travaux et leur caractère réversible ou non.

Appliqué au lave-vaisselle, ce critère donne une réponse assez nette. Un appareil en pose libre, raccordé au robinet et au siphon prévus pour une machine, branché sur une prise existante, reste un meuble du locataire : il repart avec lui, sans laisser de trace. À mon sens, aucun bailleur ne peut s’y opposer. La situation change quand l’installation touche à ce que vous louez :

• retirer un meuble bas d’une cuisine équipée pour encastrer l’appareil ;
• découper le plan de travail ou une façade ;
• créer une nouvelle arrivée d’eau ou une nouvelle évacuation sur vos canalisations ;
• tirer une ligne électrique dédiée.

Ces travaux modifient vos équipements, et une découpe ne se rebouche pas. Je les classe du côté de la transformation, donc de l’accord écrit. Une réserve honnête : je n’ai trouvé ni texte ni décision publiée qui tranche le cas précis du lave-vaisselle. C’est une lecture du critère de réversibilité, pas une règle écrite.

Reste le risque de fuite : le locataire doit être assuré contre les risques locatifs, dont le dégât des eaux, et vous pouvez lui demander l’attestation chaque année (article 7, g).

Retirer une porte intérieure : le cas qui divise

Une porte se dégonde en quelques secondes et se range à la cave : c’est réversible. Pourtant, un indice montre que le législateur ne la range pas parmi les gestes anodins : le décret du 29 septembre 2016 sur l’adaptation du logement au handicap cite expressément la « suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures » parmi les travaux soumis à une procédure de demande au bailleur.

Ma lecture est la suivante. Une porte simplement décrochée, conservée et intacte, tient de l’aménagement temporaire. Une porte jetée, des paumelles arrachées, un bâti déposé ou une ouverture élargie relèvent de la transformation. Le jour du départ, une seule question compte vraiment : la porte est-elle encore là, et en état de reprendre sa place ?

Un cas à part : si le locataire en situation de handicap ou de perte d’autonomie vous demande, par lettre recommandée, de supprimer une porte pour adapter le logement, votre silence pendant deux mois vaut accord, et vous ne pourrez pas exiger la remise en état à son départ. Ce régime, comme celui de la rénovation énergétique, est détaillé dans notre guide sur les travaux du locataire et l’article 7, f.

Ce que le bailleur peut exiger, et à quel moment

Pendant le bail, presque rien. La remise en état d’une transformation non autorisée ne s’exige qu’au départ du locataire. Une seule exception permet d’agir tout de suite : les transformations qui mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Une évacuation de lave-vaisselle mal raccordée qui inonde l’appartement du dessous entre, à mon sens, dans ce cadre ; une porte manquante, en principe non.

Au départ, si les travaux ont été faits sans votre accord écrit, vous choisissez :

La retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée, poste par poste (article 22). Une porte posée il y a vingt ans ne se facture pas au prix du neuf : la vétusté reste à votre charge, et une grille de vétusté annexée au bail limite le débat. Le délai de restitution est d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, de deux mois sinon (voir la restitution du dépôt de garantie). En cas de désaccord sur la nature des travaux, la tentative de conciliation est obligatoire avant de saisir le juge pour un litige de 5 000 € ou moins.

Poser un lave-vaisselle ou retirer une porte : la preuve se prépare à l’entrée

À la sortie, le locataire doit rendre le logement tel qu’il l’a reçu suivant l’état des lieux, vétusté exceptée (article 1730 du code civil). Sans état des lieux d’entrée, il est présumé l’avoir reçu en bon état, sauf preuve contraire (article 1731). Encore faut-il que l’état des lieux d’entrée dise quelque chose : le nombre de portes par pièce et leur état, la présence d’un robinet et d’une évacuation pour machine, la composition de la cuisine équipée.

C’est le genre de détail qu’une photo règle mieux qu’une ligne de texte. Avec le logiciel d’état des lieux Qalimo, chaque pièce est documentée par des photos et l’état des lieux est signé électroniquement par les deux parties. Le jour du départ, vous disposez ainsi d’une base précise pour comparer, pièce par pièce, lors de l’état des lieux de sortie. Votre réponse écrite au locataire part en courrier pré-rempli, par e-mail ou en lettre recommandée expédiée par La Poste.

« Lors des états des lieux de sortie, la question n’était jamais de savoir si le locataire avait eu le droit de décrocher une porte. Elle était de savoir où se trouvait cette porte, et qui l’avait écrit. »

Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice

Questions fréquentes

Mon locataire doit-il me prévenir avant de poser un lave-vaisselle ?

Aucun texte ne l’impose pour un appareil en pose libre branché sur les raccordements existants, puisqu’il s’agit d’un aménagement. S’il faut retirer un meuble, découper le plan de travail ou créer un raccordement, il doit obtenir votre accord écrit avant les travaux.

Qui entretient le lave-vaisselle dans un logement loué ?

Si l’appareil est le sien, le locataire en a seul la charge. Si c’est le vôtre et qu’il est mentionné au bail, l’entretien courant et les menues réparations incombent au locataire (décret n° 87-712, annexe, rubrique VI) ; le remplacement d’un appareil usé par l’âge reste pour vous.

Puis-je exiger que le locataire remette la porte tout de suite ?

Non, sauf si son absence met en péril la sécurité du local ou le bon fonctionnement des équipements. Hors ce cas, la remise en état d’une transformation non autorisée se demande au départ du locataire.

Puis-je retenir le prix d’une porte disparue sur le dépôt de garantie ?

Oui, si l’état des lieux d’entrée mentionnait cette porte et que celui de sortie constate son absence. La retenue doit être justifiée par un devis ou une facture, et tenir compte de la vétusté.