Loi Boutin : comment mesurer la surface habitable d'une location ?
La loi Boutin impose d'écrire la surface habitable dans le bail. Elle se mesure au sol, entre les murs, sans les parties de moins de 1,80 m de hauteur ni les balcons, caves, garages ou vérandas. Ce qui compte, ce qui ne compte pas, la différence avec la loi Carrez, qui peut mesurer, et un calculateur pièce par pièce.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 30 octobre 2026
La loi Boutin, c'est la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 : elle oblige à indiquer dans le bail d'habitation la surface habitable du logement (article 3 de la loi du 6 juillet 1989). Cette surface se calcule selon l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation : la surface de plancher, moins les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures, sans les combles non aménagés, caves, sous-sols, garages, terrasses, balcons, loggias, vérandas, ni les parties de moins de 1,80 m de hauteur. Le bailleur peut la mesurer lui-même : aucun texte n'impose un diagnostiqueur. Il doit en revanche écrire un chiffre juste, car une surface surévaluée de plus de 5 % peut coûter une baisse de loyer.
- Où
- Dans le bail, vide ou meublé, maison comme appartement.
- Quoi
- Les pièces closes, à 1,80 m ou plus sous plafond, entre les murs.
- Sans
- Balcon, cave, garage, véranda, combles non aménagés.
- Qui
- Le bailleur lui-même ou un professionnel, à son choix.
Dans les constats de surface que j'ai dressés, les écarts ne venaient presque jamais des grandes pièces. Ils venaient des bords : une chambre sous les toits comptée en entier alors qu'une partie passait sous 1,80 m, une véranda ajoutée au séjour, une cage d'escalier oubliée dans le calcul. Le mètre ne se trompait pas. C'est la règle appliquée qui se trompait. Mesurez pièce par pièce, notez les hauteurs, et gardez le relevé avec le bail.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Surface habitable : ce que la loi compte, ce qu'elle exclut
La définition tient en trois phrases de l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation (l'ancien article R. 111-2, renuméroté en 2022). Voici ce qu'elles donnent sur une maison.
- 1Cave, sous-solExclus, même chauffés ou carrelés.
- 2Rez-de-chausséeCompté, entre les murs, sans les cloisons.
- 3ÉtageCompté, moins la cage d'escalier et les marches.
- 4Combles aménagésComptés, pour la partie à 1,80 m ou plus.
- 5Bas des comblesExclu sous 1,80 m, et tous les combles non aménagés.
- 6Garage, remiseExclus, comme les autres dépendances.
- 7VérandaExclue, expressément, même close et chauffée.
- 8Balcon, terrasse, loggiaExclus, comme les séchoirs extérieurs.
Ce qui entre dans le calcul
- Les pièces de vie : séjour, chambres, bureau.
- Les pièces de service : cuisine, salle de bains, WC, entrée, couloirs, dégagements.
- Les placards et dressings : ils ne figurent pas dans la liste des déductions.
- Les combles aménagés et les mezzanines, pour leur partie à 1,80 m ou plus.
Ce qui est déduit ou exclu
- L'emprise des murs, cloisons, gaines, marches et cages d'escalier.
- Les embrasures de portes et de fenêtres : on mesure d'un mur à l'autre.
- Toute partie de pièce de moins de 1,80 m sous plafond.
- Combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs et autres dépendances.
Surface habitable et volume habitable. Le même article définit le volume habitable : la surface habitable multipliée par la hauteur sous plafond. La surface de plancher du permis de construire est une autre notion, propre au code de l'urbanisme : ne la recopiez pas dans le bail.
Calcul de la surface habitable, pièce par pièce
Saisissez chaque pièce, ses dimensions intérieures, sa hauteur et, sous les toits, la surface au sol qui passe sous 1,80 m. Le calculateur applique l'article R. 156-1 et vérifie le minimum de décence.
Si vous écrivez 43,47 m² au bail, une surface réelle inférieure à 41,30 m² permettrait au locataire d'une location vide de demander une baisse de loyer (écart de plus de 5 %).
Indicatif. Mesurez entre les murs finis, sans entrer dans les embrasures ; découpez une pièce en L en deux rectangles. Le volume est estimé avec la hauteur saisie : sous un plafond en pente, faites mesurer la pièce. Sources : code de la construction et de l'habitation, article R. 156-1 ; décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 4 ; loi du 6 juillet 1989, article 3-1.
Mesurer la surface habitable d'une maison ou d'un appartement : la méthode en six étapes
Un mètre laser, un plan sur papier et une heure suffisent pour un appartement courant. Une maison à étages ou sous les toits demande plus d'attention aux hauteurs.
Dessiner le plan, pièce par pièce
Un croquis, même à main levée, avec chaque pièce numérotée.
Mesurer au sol, entre les murs finis
Longueur et largeur de plinthe à plinthe, sans entrer dans les embrasures des portes et des fenêtres. Une pièce en L se découpe en rectangles.
Relever les hauteurs sous plafond
Dans chaque pièce, et à plusieurs endroits sous une pente. Tracez au sol la ligne où le plafond descend à 1,80 m : la bande située du côté le plus bas sort du calcul.
Déduire ce que le texte écarte
L'emprise d'un conduit, d'une gaine technique, d'un poteau, et dans une maison la trémie de l'escalier à chaque niveau. Les placards, eux, restent dans le calcul.
Écarter les surfaces exclues
Balcon, terrasse, loggia, véranda, cave, sous-sol, garage, combles non aménagés : notez-les à part, avec leur surface. Le bail peut les citer comme annexes, pas les additionner à la surface habitable.
Additionner, arrondir vers le bas, conserver
Écrivez au bail le total arrondi au chiffre inférieur. Datez le relevé, joignez le plan et rangez-les avec le bail : c'est votre preuve en cas de contestation.
Ne recopiez jamais la surface de l'acte d'achat, de l'ancienne annonce ou du bail précédent. En copropriété, l'acte donne souvent la surface Carrez, qui peut être plus grande que la surface habitable. Mesurez une fois, selon la bonne règle, et réutilisez ce relevé tant que le logement ne change pas. Pour le reste des démarches avant de louer, voyez mettre son appartement en location, étape par étape.
Loi Boutin ou loi Carrez : deux surfaces, deux usages
Les deux mesures partent du même geste, des planchers moins les murs, et excluent toutes deux ce qui passe sous 1,80 m. Elles ne servent pas au même contrat et n'écartent pas les mêmes surfaces.
Le bail d'habitation, vide ou meublé
La vente d'un lot de copropriété
Tous : appartement, maison individuelle
Les lots de copropriété seulement
Loi du 6 juillet 1989, article 3 ; CCH, article R. 156-1
Loi du 10 juillet 1965, article 46 ; décret du 17 mars 1967
Non compté
Non compté
Exclue expressément
Peut entrer dans le calcul si elle est close et couverte
Pas de seuil, mais caves, garages et autres dépendances exclus
Lots ou fractions de lots de moins de 8 m² non pris en compte
Écart de plus de 5 % : baisse du loyer, en location vide
Écart de plus de 5 % : baisse du prix de vente
En pratique, pour un même appartement, la surface Carrez est égale ou supérieure à la surface habitable. Si vous louez un lot de copropriété, ne reprenez pas le chiffre Carrez de votre acte sans vérifier ce qu'il contient.
Loi Boutin et bail : la mention, le mesurage, la preuve
Une mention obligatoire du bail
Depuis l'article 78 de la loi du 25 mars 2009, le bail précise la consistance, la destination et la surface habitable du logement (loi du 6 juillet 1989, article 3, 4°). La règle vaut aussi en meublé, auquel l'article 3 s'applique, et le contrat type comporte une ligne prévue pour cette surface.
Pas un diagnostic du dossier
Le mesurage ne fait pas partie du dossier de diagnostic technique annexé au bail, qui comprend notamment le DPE, le constat de risque d'exposition au plomb, les états des installations d'électricité et de gaz et l'état des risques (loi de 1989, article 3-3). La surface s'écrit dans le corps du bail. Voyez les diagnostics obligatoires en location. Le cas particulier de l'état des risques est traité dans notre page sur le document ERRIAL.
Qui peut mesurer
Le bailleur, lui-même : la loi demande une mention, pas un certificat. Un diagnostiqueur ou un géomètre peut s'en charger, à vos frais ; son attestation est une preuve commode. Dans les deux cas, c'est le bailleur qui répond du chiffre écrit au bail.
Si le chiffre est faux
En location vide, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut obtenir une baisse de loyer proportionnelle, parfois depuis la signature. Les délais et la procédure sont détaillés dans l'erreur de surface habitable sur le bail.
Surface habitable et décence : 9 m² et 2,20 m, ou 20 m³
Un logement loué doit compter au moins une pièce principale, séjour ou chambre, d'une surface habitable d'au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou d'un volume habitable d'au moins 20 m³ (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 4). Ces surfaces se calculent avec la même règle que celle du bail.
2,20 m sous plafond
9 m² et 2,20 m
La pièce atteint le minimum par la surface et la hauteur.
Décent2,50 m sous plafond
8,1 m², mais 20,25 m³
Moins de 9 m², mais le volume dépasse 20 m³ grâce à la hauteur.
Décent2,40 m sous plafond
7,8 m² et 18,7 m³
Ni la surface ni le volume : la pièce ne peut pas être la seule pièce principale.
Non décentExemples chiffrés fictifs. Le règlement sanitaire départemental peut être plus exigeant ; en bail individuel de colocation, chaque chambre doit atteindre 9 m² et 20 m³. Une pièce sans fenêtre pose d'autres questions : voyez peut-on louer une chambre sans fenêtre.
Les six erreurs qui faussent la surface
Recopier la surface Carrez
Elle peut inclure une véranda close. Le bail demande la surface habitable.
Compter la pièce mansardée en entier
La partie de moins de 1,80 m sort du calcul, même meublée, même éclairée. C'est l'erreur la plus fréquente sous les toits.
Ajouter la véranda ou le balcon
Le texte les exclut nommément. Mentionnez-les comme annexes du logement, pas dans la surface habitable.
Oublier la cage d'escalier
Dans une maison ou un duplex, l'escalier se déduit à chaque niveau. Sur deux étages, l'écart se voit vite.
Mesurer dans les embrasures
La mesure va d'un mur à l'autre. Le renfoncement d'une fenêtre ou d'une porte ne compte pas.
Arrondir vers le haut
Écrire 45 m² pour 43,5 m² mesurés, c'est déjà 3 % d'écart offert au premier mètre laser du locataire.
La bonne surface, du bail à l'état des lieux
La surface mesurée va au bail, le relevé reste à portée de main.
Le contrat de location
Un bail conforme, rédigé par un ancien huissier, avec la consistance du logement, ses annexes et sa surface habitable.
Le relevé rangé avec le bail
Plan, relevé de mesures ou attestation du diagnostiqueur classés dans le dossier du logement, pour chaque relocation.
L'état des lieux pièce par pièce
Photos et signature électronique : la liste des pièces du bail se retrouve dans l'état des lieux.
Loi Boutin et surface habitable : vos questions
Qu'est-ce que la loi Boutin ?
Comment calculer la surface habitable d'un logement ?
Quelles surfaces sont exclues de la surface habitable ?
Quelle différence entre loi Carrez et loi Boutin ?
Le bailleur peut-il mesurer lui-même la surface habitable ?
Le mesurage loi Boutin fait-il partie des diagnostics obligatoires en location ?
La surface habitable doit-elle figurer dans un bail meublé ?
Quelle surface minimale pour louer un logement ?
Sources
- Code de la construction et de l'habitation, article R. 156-1 (ancien article R. 111-2) ; texte reproduit dans l'amendement n° 190 au projet de loi n° 2066, Assemblée nationale, 18 janvier 2024.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3, 3-1, 3-3 et 25-3.
- Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, article 78 ; réponse ministérielle à la question n° 53489, JO Assemblée nationale du 1er juin 2010, p. 6135.
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, article 4 ; réponse ministérielle à la question n° 112460, JO Assemblée nationale du 21 février 2012, p. 1651.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46, et décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (superficie privative, loi Carrez) ; préfecture de l'Orne, fiche loi Carrez.
Une surface mesurée une fois,
un bail qui tient à chaque relocation.
Bail conforme avec la surface habitable, relevé et plan rangés dans le dossier du logement, état des lieux pièce par pièce : avec Qalimo, chaque chiffre a sa preuve.