Réparations locatives : qui paie quoi, et pourquoi la liste ne suffit pas
Le décret de 1987 liste les réparations à la charge du locataire, mais il dit « notamment ». Ce qui tranche, c'est la cause de la panne : usage normal, vétusté, malfaçon ou force majeure. La liste complète, la méthode et un outil pour trancher votre cas.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoTextes vérifiés le 24 octobre 2026
Les réparations locatives sont les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables, consécutifs à l'usage normal du logement. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 en donne une liste en six catégories, précédée du mot « notamment » : elle n'est pas limitative. Elles sont à la charge du locataire, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7 d de la loi du 6 juillet 1989).
- Le locataire
- Entretien courant et menues réparations dues à l'usage normal.
- Le bailleur
- Toutes les autres réparations nécessaires au maintien en état du logement.
- Le critère
- La cause de la panne, avant la présence du poste dans la liste.
- Le piège
- Confondre réparer et remplacer : renouveler un équipement entier usé est pour le bailleur.
« Ce n'est pas dans la liste des réparations locatives, donc c'est pour vous. » Cette phrase, je l'ai entendue des centaines de fois, dans les deux sens. Elle repose sur une lecture que le décret contredit dès sa première ligne. La liste n'est ni un plafond ni un plancher : c'est un faisceau d'exemples. Ce qui décide, c'est la cause du désordre.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Réparation : locataire ou bailleur ?
Trois questions, dans l'ordre où un juge les poserait : la nature de l'intervention, sa cause, et pour les appareils, leur mention au bail.
Le verdict s'affiche à chaque réponse.
Les 6 catégories de réparations locatives, poste par poste
L'annexe du décret, résumée poste par poste. Chaque ligne suppose l'usage normal : aucune ne joue si la cause est ailleurs.
Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif
- Jardins privatifs
- Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
- Auvents, terrasses, marquises
- Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
- Descentes d'eaux pluviales, chéneaux, gouttières
- Dégorgement des conduits.
Ouvertures intérieures et extérieures
- Sections ouvrantes (portes, fenêtres)
- Graissage des gonds, paumelles et charnières ; menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
- Vitrages
- Réfection des mastics ; remplacement des vitres détériorées.
- Occultation (stores, jalousies)
- Graissage ; remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
- Serrures et verrous de sécurité
- Graissage ; remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
- Grilles
- Nettoyage et graissage ; remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
Parties intérieures
- Plafonds, murs, cloisons
- Maintien en état de propreté ; menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par leur nombre, leur dimension et leur emplacement.
- Parquets, moquettes, revêtements de sol
- Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ; remplacement de quelques lames de parquet et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements, notamment en cas de taches et de trous.
- Placards et menuiseries (plinthes, baguettes, moulures)
- Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
Installations de plomberie
- Canalisations d'eau
- Dégorgement ; remplacement notamment de joints et de colliers.
- Canalisations de gaz
- Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ; remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
- Fosses septiques, puisards, fosses d'aisance
- Vidange.
- Chauffage, production d'eau chaude, robinetterie
- Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
- Éviers et sanitaires
- Nettoyage des dépôts de calcaire ; remplacement des tuyaux flexibles de douche.
Équipements d'installations d'électricité
- Électricité
- Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
Autres équipements mentionnés au contrat de location
- Appareils
- Entretien courant et menues réparations des réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs.
- Bourrelets et vidoirs
- Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ; graissage et remplacement des joints des vidoirs.
- Conduits
- Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et des conduits de ventilation.
Cette catégorie ne joue que pour les équipements mentionnés au bail.
Cinq causes qui renvoient la facture au bailleur
Un poste peut figurer noir sur blanc dans la liste et rester à votre charge : la cause l'emporte sur la nomenclature. Le joint usé par l'usage est pour le locataire. Le corps du robinet hors d'usage après quinze ans relève de la vétusté, sauf défaut de détartrage prouvé : ce nettoyage incombe au locataire. La poignée en offre un bon exemple, détaillé dans poignée de porte : locataire ou propriétaire. Le cas particulier du détartrage avec dépose de la résistance est traité dans qui entretient le chauffe-eau.
Et les dégradations ? L'article 7 c de la loi de 1989 rend le locataire responsable des dégradations et pertes survenues pendant le bail, sauf s'il prouve un cas de force majeure, la faute du bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Une vitre brisée par un cambrioleur n'est donc pas pour lui, à condition qu'il le prouve.
Réparer n'est pas remplacer
Le test : l'intervention maintient-elle l'équipement dans son état, ou le renouvelle-t-elle ? Le maintien relève des réparations locatives, comme le remplacement de petites pièces. Le renouvellement d'un équipement entier usé par le temps reconstitue votre patrimoine : il est pour vous.
Réparations locatives : deux dossiers tranchés poste par poste
Deux situations passées au crible de l'outil : la nature de l'intervention, puis sa cause, puis la mention au bail pour un appareil. Les montants, les devis et les situations sont des valeurs d'exemple.
Maison avec jardin, deux postes de la même rubrique
Bail d'une maison avec jardin privatif. La haie n'a pas été taillée depuis deux saisons, et trois arbustes ont été arrachés par une tempête exceptionnelle. Devis de 180 € pour la taille, de 270 € pour les arbustes.
- Taille de la haie : rubrique I a de l'annexeentretien courant
- Cause : la pousse normale des végétauxusage normal
- Taille de la haie, à la charge dulocataire, 180 €
- Remplacement des arbustes : rubrique I alisté au décret
- Cause : tempête exceptionnelleforce majeure
- Arbustes, à la charge dubailleur, 270 €
- Locataire / bailleur180 € / 270 €
Murs du séjour, trois désordres
Appartement loué vide. À la sortie : six petits trous de chevilles, le raccord de peinture qui va avec, et une fissure traversant la cloison, que l'entreprise attribue à un défaut du bâtiment. Devis de 60 €, 80 € et 420 €.
- Rebouchage de six petits trous : rubrique III amenue réparation
- Cause : fixations du quotidien, peu nombreusesusage normal
- Raccord de peinture : rubrique III amenu raccord
- Fissure de la cloisonvice de construction
- Rebouchage et raccord : 60 € + 80 €locataire, 140 €
- Reprise de la fissurebailleur, 420 €
- Locataire / bailleur140 € / 420 €
Le premier dossier montre qu'une même rubrique du décret peut aboutir à deux payeurs : le remplacement des arbustes est listé, mais la force majeure le renvoie au bailleur. Si la tempête n'avait rien d'exceptionnel, la conclusion pourrait changer. Le second montre la règle des trous : leur nombre, leur dimension et leur emplacement les rendent assimilables à une réparation. À la sortie, les 140 € ne se retiennent sur le dépôt de garantie que si l'écart apparaît entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, montant justifié par devis ou facture, vétusté déduite.
Les erreurs qui faussent le partage des réparations
Lire la liste du décret comme limitative
L'annexe est précédée du mot « notamment ». Une réparation absente de la liste peut être locative si elle relève de l'entretien courant ou d'une menue réparation due à l'usage normal.
Facturer un poste listé sans vérifier sa cause
Les réparations occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ne sont pas à la charge du locataire, même si le poste figure dans l'annexe (article 7 d de la loi du 6 juillet 1989). Appliquée aux ampoules, interrupteurs et fusibles, cette frontière est expliquée dans qui paie les ampoules en location.
Confondre réparer et remplacer
Le remplacement de petites pièces relève des réparations locatives. Le renouvellement d'un équipement entier usé par le temps reconstitue le patrimoine du bailleur : il est pour lui.
Réclamer l'entretien d'un appareil absent du bail
L'entretien courant et les menues réparations des appareils de la catégorie VI ne pèsent sur le locataire que pour les équipements mentionnés au contrat de location.
Transférer une grosse réparation par une clause
La loi de 1989 est d'ordre public (article 2) : une clause qui ferait supporter au locataire des réparations autres que locatives est sans effet. Seul un accord exprès de travaux contre une imputation sur le loyer est admis, jamais pour une mise aux normes de décence.
Retenir le prix du neuf sur le dépôt
Une retenue suppose un écart entre les états des lieux, une cause imputable au locataire et un montant justifié. La vétusté se déduit ensuite : un équipement de dix ans ne se facture pas au prix du neuf.
Quand le locataire n'a rien entretenu
Retenir sur le dépôt de garantie
Des réparations locatives non faites se retiennent sur le dépôt, à trois conditions : un écart entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, une cause imputable au locataire, un montant justifié par un devis ou une facture. La vétusté se déduit ensuite : un équipement de dix ans ne se facture pas au prix du neuf. Le détail est dans notre guide de l'état des lieux de sortie.
Annexer la liste au bail
Ce n'est pas obligatoire, et c'est pour cela que presque personne ne le fait. Un locataire qui a signé l'annexe ne pourra pas soutenir qu'il ignorait devoir ramoner ou dégorger les gouttières. Ajoutez une grille de vétusté issue d'un accord collectif et un état des lieux d'entrée photographié : la preuve de la cause sera là, trois ans plus tard.
Votre dossier doit établir la cause, pas réciter le décret. Une photo d'entrée qui montre le joint neuf, une photo de sortie qui montre le joint arraché : voilà une preuve. « C'est dans le décret, catégorie IV » n'en est pas une. Et une clause qui mettrait une grosse réparation à la charge du locataire serait sans effet : la loi de 1989 est d'ordre public. Seul un accord exprès de travaux contre une imputation sur le loyer est admis, jamais pour une mise aux normes de décence.
Le jour où il faudra prouver la cause, le dossier existera
Un bail complet avec ses annexes, un état des lieux photographié, et chaque intervention tracée bien par bien.
Un bail avec ses annexes
Le bail généré par Qalimo joint la liste des réparations locatives, la grille de vétusté et les diagnostics.
Un état des lieux qui prouve
Photos pièce par pièce et vos états des lieux d'entrée et de sortie rangés au même endroit.
Chaque dépense tracée
Les factures de travaux rapprochées et classées avec le bien, prêtes pour votre déclaration.
Réparations locatives : vos questions
Qu'est-ce qu'une réparation locative ?
La liste du décret de 1987 est-elle limitative ?
Quelles réparations restent à la charge du bailleur ?
Le remplacement des clés perdues est-il à la charge du locataire ?
Qui paie l'entretien d'un lave-linge fourni avec le logement ?
Un locataire doit-il payer une vitre cassée ?
Peut-on mettre de grosses réparations à la charge du locataire par une clause du bail ?
Que faire si le locataire part sans avoir fait les réparations locatives ?
Sources
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, article 1er et annexe.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 2 (ordre public), 6 a et c (obligations du bailleur) et 7 c et d (obligations du locataire).
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, article 4 (définition de la vétusté et grilles).
Qui paie la réparation ?
La preuve répond.
Bail avec ses annexes, état des lieux photographié, dépenses rapprochées : avec Qalimo, la cause d'une panne se prouve, pièces à l'appui.