Entretien du chauffe-eau, locataire ou propriétaire : qui fait quoi pour le ballon d'eau chaude
L'entretien courant du chauffe-eau revient au locataire : manœuvrer le groupe de sécurité, changer les joints, nettoyer le calcaire visible. Le bailleur paie la réparation d'un appareil usé par le temps, le détartrage qui impose de démonter la résistance et le remplacement du ballon. Et quand l'eau chaude manque, il doit agir vite : c'est un élément du logement décent.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 29 octobre 2026
Le locataire assure l'entretien courant du chauffe-eau et les menues réparations, sauf si elles viennent de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction, d'un cas fortuit ou d'une force majeure (loi du 6 juillet 1989, article 7, d). Le bailleur fait toutes les autres réparations et remplace l'appareil hors d'usage (article 6, c). Le décret n° 87-712 sur les réparations locatives ne cite pas le ballon d'eau chaude en tant que tel : il vise les joints, les clapets, le rinçage des corps de chauffe et le nettoyage du calcaire. La Cour de cassation a jugé qu'un détartrage avec dépose de la résistance n'était pas une réparation locative. Aucune visite annuelle n'est imposée pour un ballon électrique, contrairement à une chaudière.
- Locataire
- Manœuvre du groupe de sécurité, joints, robinets, calcaire visible.
- Bailleur
- Usure, résistance à démonter, cuve percée, remplacement du ballon.
- Délai
- Aucun texte : l'eau chaude se rétablit sans attendre.
- Preuve
- Le rapport du professionnel sur la cause, et l'âge de l'appareil.
Le ballon d'eau chaude, on n'y pensait qu'au moment où il lâchait. Dans les dossiers que j'ai vus, la discussion portait rarement sur la panne elle-même. Elle portait sur l'âge de l'appareil, et personne ne le connaissait. Le bailleur le disait récent, le locataire répondait qu'il avait toujours mal chauffé. Une photo de la plaque de l'appareil, prise le jour de l'état des lieux d'entrée, aurait réglé la question.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Chauffe-eau en panne, locataire ou propriétaire : le test en deux questions
Indiquez ce que constate le locataire, puis ce que le professionnel a trouvé. L'outil dit qui organise l'intervention, qui paie, et sur quel texte s'appuyer.
L'usure due au temps est exclue des réparations du locataire (loi du 6 juillet 1989, article 7, d). Rétablir l'eau chaude d'un appareil usé, ou le remplacer, est une réparation non locative à la charge du bailleur (article 6, c).
Sans eau chaude, le logement ne remplit plus les critères de décence : répondez par écrit le jour même et faites intervenir un professionnel.
Loi n° 89-462, articles 6, c et 7, d ; décret n° 2002-120, articles 2 et 3.
Indicatif. Le partage dépend de la cause réelle, telle que le professionnel la décrit par écrit, et des clauses du bail. En cas de doute, l'ADIL de votre département donne un avis gratuit.
Entretien du ballon d'eau chaude par le locataire : ce qui lui revient, pièce par pièce
Un chauffe-eau électrique à accumulation se compose de quelques éléments. Pour chacun, la règle n'est pas la même.
- 1
Le groupe de sécurité
Locataire, pour la manœuvreIl protège la cuve des surpressions. Le contrôle des groupes de sécurité figure dans l'entretien courant des installations individuelles (décret n° 87-713, annexe, III). Le manœuvrer selon la notice relève donc du locataire. Son remplacement n'est cité par aucun texte : il suit la cause, usure ou défaut d'entretien.
- 2
Joints et raccords
LocataireLe remplacement des joints et colliers des canalisations d'eau est une réparation locative (décret n° 87-712, annexe, IV, a). Un raccord qui suinte sous le ballon se traite à ce titre.
- 3
Robinets, mitigeur, flexible
LocataireJoints, clapets et presse-étoupes des robinets, flexibles de douche et nettoyage des dépôts de calcaire des sanitaires : tout cela est listé (annexe, IV, d et e).
- 4
Le thermostat
Selon la causeRégler la température relève de l'usage normal. Le remplacement du thermostat n'est pas dans la liste des réparations locatives : sauf faute du locataire, il revient au bailleur.
- 5
La résistance
Bailleur, sauf fauteLe détartrage d'un chauffe-eau électrique avec dépose du bloc de résistance n'est pas une réparation locative : seul un simple nettoyage relève de l'entretien du locataire (Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 octobre 2008, n° 06-21.633).
- 6
La cuve et l'appareil
BailleurUne cuve percée ne se répare pas, l'appareil se remplace. L'usure due au temps est exclue des réparations du locataire (article 7, d) : le remplacement est à la charge du bailleur (article 6, c).
Pas de visite annuelle obligatoire pour un ballon électrique. L'entretien annuel par un professionnel, avec attestation, est imposé pour les chaudières de 4 à 400 kW (code de l'environnement, articles R224-41-4 et suivants). Si l'eau chaude du logement vient d'une chaudière, c'est cette règle qui s'applique : voyez l'entretien de la chaudière en location.
Détartrage, groupe de sécurité : ce que disent vraiment les décrets
On lit souvent que le détartrage du chauffe-eau est à la charge du locataire. Les textes sont plus précis, et la Cour de cassation a tranché le cas de la résistance.
Loi du 6 juillet 1989
Article 7, d : entretien courant et menues réparations au locataire, sauf vétusté, malfaçon, vice, cas fortuit, force majeure. Article 6, c : toutes les autres réparations au bailleur.
Décret n° 87-712
Annexe, IV, d : clapets et joints, rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries, joints des robinets. IV, e : nettoyage des dépôts de calcaire des éviers et sanitaires.
Décret n° 87-713
Annexe, III : réglage des températures et thermostats, contrôle des chauffe-eau électriques et des groupes de sécurité, dépannage. Des dépenses récupérables si le bailleur les paie.
Cour de cassation
3e chambre civile, 29 octobre 2008, n° 06-21.633 : détartrer avec dépose du bloc de résistance n'est pas une réparation locative.
Le mot « détartrage » ne figure pas dans la liste
Le décret n° 87-712 met au locataire le rinçage et le nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries. C'est un entretien de surface, sans démontage de l'appareil.
Le nettoyage du calcaire vise les éviers et appareils sanitaires : robinets, pommeaux, mousseurs. Pas l'intérieur de la cuve.
Vider le ballon, démonter la résistance et retirer le tartre dépasse le simple nettoyage. Pour la Cour de cassation, ce n'est pas au locataire de le payer.
Source : ANIL, « Réparations locatives : détartrer n'est pas nettoyer ». L'ANIL qualifie la solution de décision d'espèce : elle reste un repère solide, pas une règle absolue.
Plus d'eau chaude dans le logement loué : ce que le bailleur doit faire, et quand
Un logement décent comporte une douche ou une baignoire et un évier alimentés en eau chaude et froide, et des équipements de production d'eau chaude en bon état de fonctionnement (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, articles 2 et 3). Une panne qui prive le locataire d'eau chaude se traite donc en priorité.
- 1Le signalementLe locataire prévient par écrit. Le bailleur répond le jour même, par écrit lui aussi.
- 2Le diagnosticUn professionnel vient vite et écrit la cause : c'est elle qui dira qui paie.
- 3La remise en routeRéparation ou remplacement. Aucun texte ne fixe de délai : l'eau chaude se rétablit sans attendre.
- 4Sinon, les recoursMise en demeure, puis, sans réponse sous deux mois, le juge des contentieux de la protection.
Aucun délai légal
Aucun texte ne chiffre le délai de réparation d'un chauffe-eau. Ce que le juge regarde, c'est la durée de la privation, la saison et ce que le bailleur a fait entre le signalement et la remise en route.
Si la pièce doit être commandée, dites-le par écrit, avec une date.
Ce que le locataire peut obtenir
Il demande la mise en conformité par lettre recommandée. Sans réponse dans les deux mois, ou en cas de désaccord, le juge des contentieux de la protection peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu'aux travaux (loi du 6 juillet 1989, article 20-1 ; Service-public.fr). La commission départementale de conciliation peut être saisie avant, sans que ce soit obligatoire.
Le loyer reste dû
Le locataire privé d'eau chaude doit continuer à payer son loyer pendant la procédure (Service-public.fr). Seul le juge peut le réduire ou le suspendre. À l'inverse, le bailleur qui laisse traîner s'expose à indemniser le trouble de jouissance.
Le jour de l'état des lieux d'entrée, photographiez la plaque du chauffe-eau et notez sa contenance et son état. Gardez la facture de pose si vous l'avez. Le jour où il lâche, la question de la vétusté se règle en une phrase au lieu d'un échange de courriers. Pour les autres équipements, la même logique vaut : voyez les réparations locatives. Et si la panne coupe aussi le chauffage, lisez l'absence de chauffage en location.
Remplacer le ballon d'eau chaude : qui paie, qui choisit, comment
Fin de vie : le bailleur
Un ballon usé par le temps se remplace aux frais du bailleur. Le locataire n'a pas à participer, même s'il entretenait mal le groupe de sécurité, tant que la cause de la panne est l'usure. C'est le bailleur qui choisit le nouvel appareil, conforme aux normes de sécurité (décret n° 2002-120, article 2).
Dégradation : le locataire, vétusté déduite
Le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers (article 7, c). Le bailleur réclame alors le coût, sur facture, en tenant compte de l'âge de l'appareil. Une grille de vétusté annexée au bail évite la discussion.
L'accès au logement
Le locataire laisse l'accès pour les travaux, hors samedis, dimanches et jours fériés sauf accord. Le bailleur les annonce par lettre recommandée ou remise en main propre. Au-delà de 21 jours de travaux, il doit une baisse de loyer proportionnelle à leur durée (article 7, e ; Service-public.fr).
Une fuite du ballon
Une cuve qui fuit peut abîmer les sols, ou le logement du dessous. Le locataire déclare le sinistre à son assureur dans les délais de son contrat. Le détail des démarches : le dégât des eaux en location. Côté bailleur, l'assurance propriétaire non occupant couvre ce que l'assurance du locataire ne prend pas.
À la sortie du locataire
Une retenue sur le dépôt de garantie pour un chauffe-eau suppose une dégradation prouvée par la comparaison des états des lieux, et une facture ou un devis. L'usure normale ne se retient pas. Voyez la restitution du dépôt de garantie.
Le bailleur paie l'entretien : peut-il le refacturer ?
Certains bailleurs font contrôler eux-mêmes les chauffe-eau de leurs logements. La liste des charges récupérables prévoit précisément ce cas.
Ce qui se récupère
Le décret n° 87-713 range parmi les charges récupérables, pour les installations individuelles de production d'eau chaude, le réglage des débits, des températures et des thermostats, le contrôle des chauffe-eau électriques et des groupes de sécurité, et le dépannage (annexe, III). Ces dépenses se refacturent sur justificatif, dans la régularisation des charges.
Ce qui ne se récupère pas
Le remplacement du ballon, de la résistance ou de la cuve n'est pas une charge. La liste est limitative : une dépense qui n'y figure pas reste au bailleur. Le détail rubrique par rubrique : les charges récupérables.
Les six erreurs des bailleurs
Refacturer le détartrage complet
Vider le ballon et démonter la résistance n'est pas un simple nettoyage. La Cour de cassation l'a refusé au bailleur qui voulait le mettre au locataire.
Laisser le locataire sans réponse
Sans eau chaude, le logement n'est plus décent. Chaque jour sans réponse écrite pèse sur le trouble de jouissance.
Exiger une visite annuelle
Aucun texte ne l'impose pour un ballon électrique. Réclamer une attestation annuelle comme pour une chaudière n'a pas de base légale : rappelez plutôt l'entretien courant prévu par la notice.
Réparer sans rapport écrit
Une facture qui dit « intervention chauffe-eau » ne dit rien de la cause. Sans cause écrite, aucune refacturation ne tient.
Ignorer l'âge de l'appareil
Réclamer le prix d'un ballon neuf pour un appareil ancien revient à faire payer la vétusté au locataire. Le juge en tient compte.
Imposer le choix au locataire
Le remplacement est à vous : vous choisissez l'appareil, vous le payez, vous gardez la facture. Elle servira à la prochaine panne.
La panne, tracée de l'entrée à la sortie
Un chauffe-eau se défend avec des écrits datés et des pièces rangées. Qalimo les garde au même endroit que le bail.
L'état des lieux d'entrée
Photos pièce par pièce et signature électronique : l'état et l'âge du chauffe-eau sont fixés dès l'entrée.
Les pièces classées
Facture de pose, rapports d'intervention et devis rangés dans le dossier du logement.
Les comptes et les courriers
Dépenses enregistrées en comptabilité, courrier libre envoyé par e-mail ou en recommandé. Exemple chiffré fictif.
Chauffe-eau en location : vos questions
Le locataire doit-il entretenir le chauffe-eau ?
Le détartrage du ballon d'eau chaude est-il à la charge du locataire ?
Qui doit changer le ballon d'eau chaude, le propriétaire ou le locataire ?
Combien de temps un locataire peut-il rester sans eau chaude ?
Qui paie le remplacement du groupe de sécurité du chauffe-eau ?
Un chauffe-eau électrique doit-il être entretenu chaque année par un professionnel ?
Le propriétaire peut-il refacturer le contrôle du chauffe-eau dans les charges ?
Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer s'il n'a plus d'eau chaude ?
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6, 7 (c, d et e) et 20-1 ; code civil, article 1755.
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, annexe, IV, a, d et e.
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables, annexe, III (installations individuelles).
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent, articles 2 et 3 ; Service-public.fr, logement à louer décent (vérifié le 21 mars 2025).
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 octobre 2008, n° 06-21.633 ; analyse de l'ANIL.
- Service-public.fr, travaux à la charge du propriétaire (vérifié le 28 mai 2025).
- Code de l'environnement, articles R224-41-4 à R224-41-9 (entretien annuel des chaudières).
Une panne d'eau chaude se règle
avec une cause écrite et une date.
État des lieux photographié, factures et rapports rangés, courriers datés : avec Qalimo, chaque intervention sur le logement a sa trace.