Activité professionnelle à domicile : mon locataire a-t-il le droit de travailler chez lui ?
Télétravail, micro-entreprise, siège de société, cabinet qui reçoit des clients, assistante maternelle : tout ne se vaut pas. Ce que le locataire peut faire sans vous, ce qui demande votre accord ou celui de la mairie, et un test pour trancher son cas en une minute.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 29 octobre 2026
Oui, un locataire peut exercer une activité professionnelle à domicile, dans certaines limites. Il peut toujours déclarer son logement comme adresse de son entreprise, et y travailler sans recevoir de clients ni de marchandises tant que le logement reste sa résidence principale (code de commerce, article L123-10 ; CCH, article L631-7-3). Dès qu'il reçoit une clientèle, stocke des marchandises ou change la destination prévue au bail, il lui faut votre accord écrit, parfois celui de la copropriété et de la mairie. Le locataire doit en effet user des lieux « suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location » (loi du 6 juillet 1989, article 7, b). Le bon outil, quand vous dites oui, est un bail mixte ou un avenant.
- Libre
- Adresse de l'entreprise, télétravail, travail sans visite.
- Votre accord
- Clientèle reçue, aménagements, activité qui change la destination.
- Mairie
- Changement d'usage dans les grandes villes et la petite couronne.
- L'outil
- Un bail mixte ou un avenant écrit, qui fixe ce qui est permis.
Dans les dossiers que j'ai traités, le bailleur découvrait l'activité de son locataire par un détail : une plaque vissée sur la porte, un nom de société sur la boîte aux lettres, des allées et venues dans l'escalier. Il voulait aussitôt tout interdire. Ce n'était presque jamais la bonne réponse. Ceux qui s'en sont bien sortis avaient d'abord posé une question simple : est-ce que des clients entrent dans le logement ? Selon la réponse, ils écrivaient un avenant, ou ils écrivaient une mise en demeure.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Activité professionnelle à domicile : quatre niveaux, quatre réponses
Plus l'activité se voit de l'extérieur, plus les autorisations s'additionnent. Situez celle de votre locataire sur l'échelle.
Une simple adresse
Le logement sert d'adresse à l'entreprise, sans activité sur place. La déclaration n'entraîne ni changement d'affectation des locaux, ni bail commercial (code de commerce, articles L123-10 et L123-11-1).
Un bureau sans visiteurs
Télétravail, graphiste, développeur, comptable qui travaille sur ordinateur. Pas de clients, pas de marchandises, seuls les occupants travaillent. Aucune autorisation de changement d'usage (CCH, article L631-7-3).
Des clients qui entrent
Cabinet de psychologue, coach, cours particuliers, consultation. L'activité change l'usage d'une partie du logement : votre accord écrit est nécessaire, et dans les grandes villes une autorisation de la mairie, sauf au rez-de-chaussée sous conditions.
Un commerce, un stock, des salariés
Vente sur place, marchandises livrées, salarié qui vient travailler. C'est un local d'activité, plus un logement. Le bail mixte de la loi de 1989 ne vise que les professions libérales, pas le commerce.
Votre locataire peut-il exercer chez lui ? Le test en cinq questions
Décrivez la situation. Le verdict distingue ce que dit le bail, la mairie et la copropriété, avec le texte appliqué à chaque fois.
- ✓Mairie : aucune autorisation, l'activité n'est exercée que par les occupants et sans clientèle (CCH, article L631-7-3).
Demandez au locataire de décrire son activité par écrit : c'est la base de votre réponse.
Indicatif. Le test applique les articles 2 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, les articles L631-7, L631-7-3 et L631-7-4 du code de la construction et de l'habitation, les articles L123-10 et L123-11-1 du code de commerce, et l'arrêt de la Cour de cassation du 14 mai 1997 (n° 95-18.290) pour l'assistante maternelle. Certaines communes ont leurs propres règles de changement d'usage : vérifiez auprès de la mairie. En cas de doute, interrogez l'ADIL.
Domicilier son entreprise chez soi quand on est locataire : ce que vous pouvez refuser
Mettre l'adresse du logement sur un extrait Kbis ou un avis de situation au répertoire n'est pas exercer une activité dans le logement. Les règles diffèrent selon que votre locataire est entrepreneur individuel ou dirigeant de société.
Entrepreneur individuel, micro-entrepreneur
Une personne physique qui n'a pas d'autre établissement peut déclarer l'adresse de son logement comme adresse de l'entreprise. Cette déclaration n'entraîne ni changement d'affectation des locaux, ni application du statut des baux commerciaux (code de commerce, article L123-10).
Exercer réellement l'activité dans le logement est autre chose : c'est possible « dès lors qu'aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne s'y oppose ». Une clause du bail qui l'interdit s'applique donc.
Société : siège chez le dirigeant
Une société peut installer son siège au domicile de son représentant légal, et seulement le sien, pas celui d'un simple associé. Si le bail ou le règlement de copropriété l'interdit, c'est encore possible pour cinq ans au plus à compter de la création de la société (code de commerce, article L123-11-1).
Le dirigeant doit alors vous prévenir par écrit avant de demander l'immatriculation. Avant la fin de ce délai, la société doit justifier d'un nouveau siège au greffe, sous peine de radiation d'office.
La domiciliation ne vous engage à rien d'autre. Elle ne permet ni de recevoir des clients ou des marchandises, ni de changer la destination du logement, ni de réclamer un bail commercial. Elle ne vaut pas non plus accord pour poser une plaque sur la façade ou dans le hall : en copropriété, c'est l'affaire du règlement et du syndic.
Bail d'habitation ou bail mixte : ce que change le contrat
La loi du 6 juillet 1989 couvre les locaux « à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation » qui constituent la résidence principale du locataire (article 2). Le bail mixte reste donc un bail de la loi de 1989, avec la même protection.
Un logement, d'abord
- Destination : l'habitation, inscrite au bail (article 3).
- Le locataire peut y travailler sans clients ni marchandises, si le bail ne l'interdit pas.
- Recevoir une clientèle suppose votre accord écrit.
- Une activité installée sans autorisation peut fonder la résiliation du bail (Service-public.fr).
Un logement et un cabinet
- Destination : habitation et activité professionnelle, écrite au bail.
- Réservé aux professions libérales, réglementées ou non. Le commerce, l'artisanat et l'agriculture en sont exclus.
- Le logement reste la résidence principale du locataire : huit mois par an au moins.
- Même régime que le bail d'habitation : durée, congé, loyer, dépôt de garantie.
Accord en cours de bail : avenant ou nouveau bail ? Votre accord donné pendant le bail ne transforme pas à lui seul le contrat. La Cour de cassation l'a jugé pour un salon de coiffure autorisé dans une pièce : l'accord du bailleur ne remet pas en cause « l'affectation contractuelle convenue initialement », et l'autorisation de la mairie, personnelle et limitée dans sa durée, ne la modifie pas non plus (Cass. 3e civ., 9 décembre 2009, n° 08-18.038). Si vous voulez fixer les règles, écrivez-les : un avenant au bail qui précise l'activité, la pièce utilisée, l'accueil ou non de clients et l'assurance.
Pour une activité commerciale, le bail mixte de la loi de 1989 ne convient pas. Il faut alors un autre contrat, comme un bail professionnel (article 57 A de la loi du 23 décembre 1986) ou un bail commercial, avec un conseil adapté. Le cas du rez-de-chaussée est à part, voyez plus bas.
Changement d'usage, rez-de-chaussée, copropriété : les trois verrous extérieurs
Votre accord ne suffit pas toujours. Deux autorités extérieures au bail peuvent aussi dire non.
Le changement d'usage
Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, transformer tout ou partie d'un logement en local d'activité demande une autorisation préalable de la mairie (CCH, article L631-7). D'autres communes peuvent l'imposer par délibération.
Dans un logement loué, la demande suppose votre accord. L'autorisation est personnelle : quand le locataire part, le local redevient un logement. Le propriétaire déclare le changement au service des impôts dans les 90 jours (formulaire n° 6660-REV).
Les deux exceptions
En étage, aucune autorisation pour une activité, même commerciale, exercée dans une partie du logement par ses seuls occupants, sans clientèle ni marchandises (article L631-7-3).
Au rez-de-chaussée, l'activité, même avec clients, est permise si seuls les occupants l'exercent, sans nuisance ni danger pour le voisinage ni désordre pour le bâti, et si le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose pas. Le bail reste un bail d'habitation, jamais commercial (article L631-7-4).
Le règlement de copropriété
Une clause d'habitation exclusivement bourgeoise interdit en principe toute activité professionnelle dans l'immeuble (Service-public.fr). Une clause bourgeoise simple tolère en général les professions libérales.
Vous avez remis au locataire les extraits du règlement avec le bail : relisez-les avec lui. La plaque professionnelle dans les parties communes attend l'accord de la copropriété.
Sans autorisation de la mairie, c'est vous qui êtes exposé aussi. Le changement d'usage irrégulier est sanctionné par le code de la construction et de l'habitation (articles L651-2 et suivants), et la ville de Paris rappelle que l'autorisation est accordée « sous réserve du droit des tiers ». Avant de donner votre accord pour une activité avec clientèle, vérifiez la règle de la commune.
Auto-entrepreneur, assistante maternelle, télétravail : les réponses courtes
Le télétravail
Un salarié qui travaille de chez lui n'exerce pas d'activité professionnelle propre dans le logement. Rien à autoriser : le logement reste un logement.
L'auto-entrepreneur
Il peut déclarer le logement comme adresse de son entreprise. S'il y travaille sans clients, aucune autorisation de la mairie. S'il reçoit des clients, son activité passe au niveau 3 : votre accord, et la mairie dans les grandes villes.
L'assistante maternelle
La Cour de cassation a jugé qu'une clause interdisant les activités « commerciales, artisanales ou libérales » n'empêche pas une locataire d'accueillir chez elle quelques enfants, sans transformer les lieux ni gêner le voisinage : l'activité ne change pas l'affectation du logement (Cass. 3e civ., 14 mai 1997, n° 95-18.290).
Une clause qui interdit tout, ça n'existe pas. Le bail peut encadrer l'activité professionnelle. Il ne peut pas interdire au locataire les activités politiques, syndicales, associatives ou confessionnelles : une telle clause est réputée non écrite (loi du 6 juillet 1989, article 4, j). Même chose pour une clause qui lui interdirait d'héberger quelqu'un.
Votre locataire vous demande l'autorisation : la méthode en quatre temps
- 1Faire décrire l'activitéPar écrit : quelle activité, quelle pièce, des clients ou non, des livraisons, des salariés, quels horaires.
- 2Vérifier les trois verrousVotre bail, le règlement de copropriété, la règle de changement d'usage de la commune.
- 3Répondre par écritUn oui encadré, un oui sous condition d'autorisation de la mairie, ou un refus motivé.
- 4Signer un avenantActivité permise, pièce utilisée, clientèle, plaque, assurance de l'activité, retour à l'habitation au départ.
Demandez l'attestation d'assurance avec l'activité déclarée. Une assurance habitation ordinaire n'est pas faite pour couvrir un client qui glisse dans l'entrée ou du matériel professionnel volé : Service-public.fr conseille au locataire une extension de garantie ou un contrat professionnel. Exigez la nouvelle attestation en même temps que l'avenant, puis chaque année, comme pour l'attestation d'assurance du locataire.
Ne pas confondre. Si le locataire loue une pièce à un tiers pour qu'il y travaille ou y dorme, ce n'est plus son activité : c'est une sous-location, interdite sans votre accord écrit sur le principe et le prix. Voyez mon locataire a-t-il le droit de sous-louer.
Les six erreurs des bailleurs
Refuser une simple domiciliation
L'adresse de l'entreprise au logement ne change pas sa destination. Pour une société, une clause contraire ne fait que limiter la durée à cinq ans.
Donner un accord oral
Un « pas de problème » au téléphone ne dit rien de la clientèle, de la plaque ni de l'assurance. En cas de conflit, il ne prouve rien non plus.
Croire que l'accord suffit
Dans une grande ville, une activité avec clients en étage demande aussi l'autorisation de la mairie. Votre accord écrit est une condition, pas une autorisation.
Signer un bail mixte pour un commerce
Le bail mixte de la loi de 1989 vise les professions libérales. Une boutique ou un atelier relève d'un autre contrat.
Oublier le règlement de copropriété
Une clause d'habitation exclusivement bourgeoise peut rendre votre accord inutile, et vous exposer au syndicat des copropriétaires.
Résilier pour une activité discrète
Un locataire qui travaille sur ordinateur sans recevoir personne garde l'usage d'habitation. Le juge regarde si le logement a conservé sa destination (Cass. 3e civ., 14 mai 1997).
L'accord écrit, envoyé et rangé
Une activité professionnelle chez le locataire se gère par des écrits datés. Qalimo les prépare à partir du bail et les garde au même endroit.
La réponse écrite
Accord encadré ou refus motivé, rédigé dans un courrier pré-rempli avec le bail, envoyé par e-mail ou par lettre recommandée expédiée par La Poste.
Les pièces classées
Bail, avenant signé, attestation d'assurance et autorisation de la mairie rangés dans le dossier du logement.
Le reste, automatique
Avis d'échéance et quittances envoyés automatiquement, loyers rapprochés en banque. Exemple chiffré fictif.
Activité professionnelle du locataire : vos questions
Mon locataire peut-il exercer une activité professionnelle à domicile sans mon accord ?
Un locataire peut-il domicilier son entreprise dans le logement loué ?
Qu'est-ce qu'un bail mixte ?
Faut-il une autorisation de la mairie pour recevoir des clients chez soi ?
Une assistante maternelle peut-elle exercer dans un logement loué ?
Que faire si mon locataire a installé une activité sans autorisation ?
Mon locataire peut-il poser une plaque professionnelle ?
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 2 (usage mixte professionnel et d'habitation), 3 (destination au bail), 4, j et 7, b (usage suivant la destination du contrat).
- Code de commerce, articles L123-10 (adresse du local d'habitation des personnes physiques) et L123-11-1 (siège au domicile du représentant légal, cinq ans, notification au bailleur).
- Code de la construction et de l'habitation, articles L631-7, L631-7-3 et L631-7-4 (en vigueur depuis le 1er janvier 2009, loi n° 2008-776 du 4 août 2008) ; Service-public.fr, exercice d'une activité professionnelle à domicile (vérifié le 12 juin 2026).
- Ministère de l'Économie, « Pouvez-vous utiliser votre logement comme local professionnel ? » (4 mai 2021) ; ville de Paris, fiche technique sur le changement d'usage à titre personnel et l'usage mixte (2025).
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 mai 1997, n° 95-18.290, et 9 décembre 2009, n° 08-18.038 ; analyses de l'ANIL.
- Congrès des notaires de France, 119e congrès (2023), rapport sur les baux soumis à la loi de 1989 (notion d'usage professionnel).
Un locataire qui travaille chez lui,
c'est d'abord un accord bien écrit.
Bail, avenant, attestation d'assurance et courriers datés au même endroit : avec Qalimo, chaque accord a sa trace.