Prescription des loyers impayés : un délai fixé à trois ans par la loi
Avant 2014, le régime applicable aux loyers impayés relevait du droit commun de la prescription civile, fixé à cinq ans par l’article 2224 du code civil depuis la réforme du 17 juin 2008. La loi ALUR du 24 mars 2014 a introduit un article spécifique, le 7-1, dans la loi du 6 juillet 1989, pour raccourcir ce délai à trois ans concernant les actions dérivant d’un contrat de location.
Concrètement, la prescription loyers impayés s’applique à toutes les sommes dues au titre du bail : loyers, charges locatives, indemnités d’occupation après un congé, pénalités de retard prévues au contrat. Passé ce délai de trois ans, le bailleur ne peut plus obtenir une condamnation judiciaire du locataire pour ces sommes, même si la dette existe bel et bien sur le plan comptable.
Ce raccourcissement du délai n’a rien d’anodin. Il oblige les propriétaires à une vigilance de gestion permanente, loyer par loyer, plutôt qu’à un rattrapage global tardif. J’ai vu trop de bailleurs découvrir cette règle au pire moment, en préparant une assignation, quand il était déjà trop tard pour une partie de la créance.
L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dispose que « les actions dérivant d’un contrat de location sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Ce texte prime sur le délai de droit commun de cinq ans prévu à l’article 2224 du code civil.
Le point de départ du délai : quand commence réellement à courir la prescription
C’est la question la plus mal comprise par les bailleurs. La prescription loyers impayés ne court pas à partir de la fin du bail ni de la découverte globale de la dette : elle court séparément pour chaque échéance de loyer, à compter du jour où le loyer était exigible.
Un loyer dû le 5 janvier 2023 sera prescrit le 5 janvier 2026, sauf interruption. Le loyer dû le 5 février 2023 sera prescrit le 5 février 2026. On parle d’une prescription glissante : chaque mensualité a sa propre horloge. Un bailleur qui agit en 2026 pour des loyers remontant à 2021 ne récupérera donc que les échéances postérieures au point de départ calculé mois par mois, pas la totalité de l’arriéré affiché sur son livre de comptes.
Le cas particulier de la connaissance tardive du défaut de paiement
La formulation de l’article 7-1 vise le jour où le bailleur « a connu ou aurait dû connaître » les faits. En pratique, pour un loyer normalement suivi via un logiciel de gestion locative ou un état de compte bancaire, ce point de départ coïncide presque toujours avec la date d’exigibilité du loyer. Un propriétaire ne peut pas invoquer une découverte tardive s’il disposait des moyens ordinaires de suivre ses encaissements.
Le report en cas de mandat de gestion défaillant
Certains dossiers se compliquent quand un mandataire (agence immobilière) a mal informé le propriétaire de la situation d’impayé. La jurisprudence reste stricte : le bailleur reste réputé connaître l’état de sa créance, sauf preuve d’une dissimulation caractérisée de la part du gestionnaire, ce qui relève alors d’un contentieux distinct contre le mandataire, pas d’un report de la prescription loyers impayés à l’égard du locataire.
Un tableau de suivi loyer par loyer, avec date d’échéance et date de règlement, est l’outil le plus efficace pour calculer précisément quelle part de la créance reste récupérable. C’est exactement ce que permet un logiciel de quittance de loyer qui historise chaque encaissement.
Bail d’habitation, bail meublé, bail commercial : des délais qui divergent
Le régime de trois ans ne s’applique pas uniformément à tous les baux. La nature du contrat conditionne le délai de prescription applicable, ce qui crée des pièges pour les propriétaires qui gèrent un patrimoine mixte.
Bail nu et bail meublé résidentiel : le même délai de trois ans
Les baux relevant de la loi du 6 juillet 1989, qu’ils soient nus ou meublés, résidence principale du locataire, sont soumis au même article 7-1. La location meublée et la location nue partagent donc une prescription loyers impayés identique, fixée à trois ans.
Bail commercial : un délai encore plus court
Pour les baux commerciaux, l’article L145-60 du code de commerce prévoit une prescription de deux ans pour les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux, y compris pour les loyers. Un bailleur commercial dispose donc d’une fenêtre plus resserrée qu’un bailleur résidentiel.
Bail mobilité, bail étudiant, colocation : pas de régime dérogatoire
Le bail mobilité et le bail étudiant restent rattachés à la loi de 1989 ou à ses dispositions dérivées, avec le même délai de trois ans. En colocation avec clause de solidarité, chaque colocataire reste tenu solidairement du paiement, mais la prescription court de la même manière pour chaque échéance, ce qui n’allonge ni ne raccourcit le délai global vis-à-vis du groupe de locataires.
Comment interrompre la prescription et sécuriser sa créance locative
La loi prévoit plusieurs actes capables de stopper le compteur et de faire repartir un nouveau délai de trois ans. Ces mécanismes, prévus aux articles 2240 à 2246 du code civil, sont la vraie clé de gestion pour tout bailleur confronté à un impayé qui traîne.
Le commandement de payer délivré par commissaire de justice
L’acte le plus efficace reste le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par un commissaire de justice (ex-huissier). Il interrompt la prescription à la date de sa signification et ouvre en même temps le délai contractuel avant résiliation du bail.
L’assignation en justice
Saisir le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire) interrompt également la prescription, quelle que soit l’issue ultérieure de la procédure, du moment que l’assignation est régulièrement délivrée avant l’expiration du délai de trois ans.
La reconnaissance de dette du locataire
Un simple paiement partiel, un échéancier signé ou un courrier du locataire reconnaissant devoir une somme précise interrompt lui aussi la prescription loyers impayés, conformément à l’article 2240 du code civil. C’est souvent l’acte le plus facile à obtenir en pratique : un accord amiable de règlement échelonné, même informel, vaut interruption s’il est écrit et daté.
La loi permet d’interrompre la prescription par une simple lettre recommandée de mise en demeure dans certains cas, mais en pratique les juges exigent un acte plus formel (commandement, assignation, reconnaissance écrite du locataire) pour retenir une interruption incontestable. Une relance amiable seule ne suffit généralement pas.
Le régime transitoire : que faire pour les loyers impayés nés avant 2014
La loi ALUR étant entrée en vigueur le 27 mars 2014, une question se pose encore pour les vieux dossiers : quel délai s’applique aux loyers échus avant cette date ? La règle transitoire de l’article 2222 du code civil prévoit que le nouveau délai plus court (trois ans) s’applique à compter de l’entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale ne puisse excéder celle prévue par l’ancienne loi (cinq ans).
Concrètement, une créance née avant le 27 mars 2014 et soumise à l’ancien délai de cinq ans était donc prescrite au plus tard le 27 mars 2019, si aucun acte interruptif n’était intervenu entretemps. Ce régime transitoire ne concerne plus, en 2026, aucune créance active : toutes les dettes locatives antérieures à la réforme ALUR sont désormais prescrites depuis plusieurs années, quelle que soit la situation.
Charges locatives et dépôt de garantie : le même délai de prescription
La régularisation annuelle des charges locatives suit le même sort que le loyer principal. L’article 7-1 vise « les actions dérivant d’un contrat de location », ce qui englobe les provisions sur charges, leur régularisation, et les indemnités d’occupation dues après la fin du bail. Le délai de trois ans s’applique donc identiquement.
Pour le dépôt de garantie, la situation est symétrique mais inversée : c’est le locataire qui bénéficie du même délai de trois ans pour réclamer la restitution de son dépôt de garantie si le bailleur ne l’a pas restitué dans les délais légaux d’un ou deux mois prévus par la loi de 1989. Un propriétaire qui « oublie » de rendre un dépôt de garantie reste exposé pendant trois ans à une réclamation, intérêts de retard compris.
| Type de créance | Délai de prescription | Texte de référence | Point de départ |
|---|---|---|---|
| Loyer, bail nu ou meublé | 3 ans | Art. 7-1, loi du 6 juillet 1989 | Chaque échéance de loyer |
| Charges locatives et régularisation | 3 ans | Art. 7-1, loi du 6 juillet 1989 | Exigibilité de la régularisation |
| Dépôt de garantie non restitué | 3 ans | Art. 7-1, loi du 6 juillet 1989 | Fin du délai légal de restitution |
| Loyer, bail commercial | 2 ans | Art. L145-60, code de commerce | Chaque échéance de loyer |
Les actions à engager avant l’expiration du délai de prescription
Attendre n’est jamais une stratégie payante face à un impayé. Chaque mois écoulé rapproche le bailleur du seuil fatidique des trois ans, et rend l’action plus coûteuse à mener dans l’urgence.
La mise en demeure préalable
Une lettre recommandée de mise en demeure ne suffit pas toujours, comme évoqué plus haut, à interrompre juridiquement la prescription loyers impayés, mais elle reste une étape utile avant tout commandement de payer, et elle constitue une preuve de bonne foi devant le juge.
L’injonction de payer
Pour des créances simples et non contestées, la procédure d’injonction de payer devant le tribunal judiciaire permet d’obtenir un titre exécutoire rapidement et à moindre coût, tout en interrompant valablement la prescription.
Le recours à une assurance loyers impayés
Un contrat d’assurance loyers impayés couvre en général les arriérés récents et prend en charge les démarches de recouvrement, ce qui limite mécaniquement le risque de voir une créance filer vers la prescription faute de temps ou de moyens juridiques pour agir vite.
La procédure d’injonction de payer relève des articles 1405 à 1425 du code de procédure civile. Elle constitue un acte interruptif de prescription au même titre qu’une assignation classique, dès son dépôt au greffe.
Les erreurs qui font perdre définitivement le droit de réclamer un loyer
Sur plus de mille dossiers traités, je retiens trois erreurs récurrentes qui coûtent cher aux bailleurs en matière de prescription loyers impayés.
La première : attendre la fin du bail pour tout régler d’un coup. Beaucoup de propriétaires préfèrent ne pas envenimer la relation locative et laissent filer des mois, parfois des années, avant d’agir. Résultat : au moment de l’état des lieux de sortie, une partie de la dette est déjà prescrite.
La deuxième erreur : croire qu’une relance orale ou un simple SMS de rappel interrompt la prescription. Ce n’est pas le cas. Seul un écrit clair, daté, et idéalement un acte formel (commandement, assignation) produit cet effet.
La troisième, plus subtile : négliger le suivi comptable précis, loyer par loyer. Sans historique daté des échéances et des paiements, il devient très difficile, même pour un commissaire de justice, de reconstituer quelle part de la dette reste récupérable au moment d’agir. J’ai vu des dossiers perdre plusieurs milliers d’euros faute de justificatifs datés suffisamment précis.
Ce que je recommande concrètement aux bailleurs
Mon avis, après des centaines de dossiers de ce type : la prescription loyers impayés doit être traitée comme une échéance de gestion, pas comme un sujet juridique lointain. Dès le premier mois de retard non régularisé, je conseille d’envoyer une mise en demeure écrite et de noter la date. Au deuxième mois, direction le commissaire de justice pour un commandement de payer si le dialogue amiable n’a rien donné.
La loi le permet, en pratique le juge suit rarement les bailleurs qui arrivent avec un dossier flou, sans quittances, sans dates précises. Un suivi rigoureux via un outil de gestion locative dédié, avec historique automatique des loyers dus et perçus, change concrètement l’issue d’un contentieux le jour où il faut prouver, mois par mois, que la créance n’était pas prescrite.
Sources
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 (créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR), consultable sur Légifrance.
Code civil, articles 2224, 2222 et 2240 à 2246 relatifs à la prescription extinctive et à ses causes d’interruption.
Code de commerce, article L145-60, prescription biennale applicable aux baux commerciaux.
Informations générales sur la prescription des loyers disponibles sur service-public.fr.
