État des lieux huissier ou commissaire de justice : quand, combien, et sans le locataire ?
L'état des lieux par huissier, aujourd'hui commissaire de justice, n'est jamais obligatoire : il devient la solution quand l'état des lieux amiable est impossible, parce que le locataire ne vient pas ou refuse. Convocation sept jours avant, tarif réglementé, frais partagés par moitié, et l'état des lieux d'entrée sans le locataire.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 29 octobre 2026
Vous n'êtes jamais obligé de faire appel à un commissaire de justice pour l'état des lieux : il se fait d'abord à l'amiable, entre vous et le locataire ou des personnes que vous mandatez. Quand c'est impossible, parce que le locataire ne vient pas ou refuse, la partie la plus diligente fait appel à un commissaire de justice, qui convoque les deux parties par lettre recommandée au moins sept jours avant ; ses frais, fixés par un tarif réglementé, sont partagés par moitié (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Vous ne pouvez pas, en revanche, faire seul l'état des lieux d'entrée : un document rempli sans le locataire n'est pas contradictoire. Vos trois options sont l'état des lieux avec lui, avec la personne qu'il a mandatée, ou par commissaire de justice.
- D'abord
- L'état des lieux amiable, en présence des deux parties ou de leurs mandataires.
- À défaut
- Un commissaire de justice, à l'initiative du plus diligent.
- Convocation
- Lettre recommandée avec avis de réception, sept jours avant au moins.
- Coût
- Tarif réglementé, partagé par moitié entre bailleur et locataire.
J'ai dressé beaucoup d'états des lieux dans des logements où l'une des deux parties manquait. Le plus souvent, ce n'était pas de la mauvaise foi : un locataire déjà parti loin, un bailleur qui pensait pouvoir faire seul. Ce qui changeait tout, c'était le jour où l'on m'appelait. Prévenu assez tôt, je convoquais dans les règles et les frais se partageaient. Appelé la veille, il ne restait qu'à constater, et le bailleur payait seul.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
État des lieux par huissier : en avez-vous besoin, et combien paierez-vous ?
Décrivez la situation. L'outil vous dit quelle voie prendre, calcule le coût au tarif réglementé et sa répartition, et la date à laquelle saisir le commissaire de justice.
Le locataire peut donner un mandat écrit à une personne de son choix, qui fera l'état des lieux à sa place. Si personne ne peut venir, l'état des lieux ne peut pas se faire à l'amiable : la partie la plus diligente fait appel à un commissaire de justice (article 3-2).
Gardez la trace de chaque proposition de date faite au locataire : elle montre que l'amiable a été tenté.
Indicatif. Tarifs TTC du constat locatif fixés par l'arrêté du 25 février 2026, applicable depuis mars 2026 (Service-public.fr, fiche F10696, vérifiée le 10 mars 2026) ; pour la Guyane et Mayotte, la fiche ne précise pas que les montants incluent la TVA. En outre-mer, le déplacement dépend de la distance et n'est pas compté. La date de saisine retient une marge de prudence de quatorze jours ; la loi impose seulement que les parties soient avisées sept jours à l'avance au moins. Source : article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Quand l'état des lieux contradictoire échoue : la procédure de l'article 3-2
L'état des lieux contradictoire est la règle : il est établi « contradictoirement et amiablement » par les parties, ou par un tiers qu'elles mandatent. La loi prévoit ce qui se passe quand ce n'est pas possible, à l'entrée comme à la sortie.
Proposer une date, par écrit
Un courriel, une lettre, un message : la proposition de rendez-vous et la réponse du locataire, ou son silence, sont la preuve que l'amiable a été tenté. Proposez une deuxième date si la première ne convient pas.
Saisir un commissaire de justice
La loi ne désigne ni le bailleur ni le locataire : c'est « la partie la plus diligente » qui prend l'initiative. Vous choisissez librement l'étude, idéalement proche du logement pour limiter le déplacement.
La convocation, sept jours avant au moins
Le commissaire de justice avise les deux parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins sept jours avant la date fixée. C'est lui qui envoie la lettre, pas vous.
Le constat, même en l'absence du locataire
Le jour dit, le commissaire de justice établit l'état des lieux, que le locataire soit là ou non. Ses constatations font foi jusqu'à preuve contraire (ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016, article 1).
Les frais, partagés par moitié
Le coût est fixé par un tarif réglementé et partagé entre bailleur et locataire. Celui qui a avancé les frais demande à l'autre le remboursement de sa moitié, ce qui suppose une convocation régulière.
Convocation tardive, frais pour vous seul. La Cour de cassation a jugé que la partie qui a fait établir l'état des lieux par un commissaire de justice ne peut pas obtenir le remboursement de la moitié de son coût lorsque l'autre partie a été avertie moins de sept jours avant (3e chambre civile, 26 octobre 2023, n° 22-20.183). Le délai protège le locataire : il conditionne le partage.
Celui qui fait obstacle perd un argument
Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire (article 1731 du code civil). Mais la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux ne peut pas invoquer cette présomption (article 3-2). Le locataire qui refuse le rendez-vous ne peut donc pas s'en servir contre vous ; le bailleur qui ne l'organise pas non plus.
À la sortie, le dépôt de garantie
Le constat du commissaire de justice sert ensuite de base aux retenues. Les clés glissées dans la boîte aux lettres ne règlent rien : l'état des lieux reste à faire. Pour le décompte et les délais de restitution, voyez l'état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie.
État des lieux d'entrée sans le locataire : impossible seul, possible autrement
Le locataire signe le bail à distance, arrive un dimanche, ou vous demande de « faire l'état des lieux sans lui ». La loi exige un document établi contradictoirement lors de la remise des clés. Trois voies le permettent, une seule est exclue.
Vous seul, avec vos photos
Un état des lieux rempli par le bailleur seul n'est pas contradictoire. Même détaillé et illustré, il reste votre version, que le locataire pourra contester. Vos photos gardent un intérêt, mais comme indice, pas comme état des lieux.
Par procuration
La loi permet un état des lieux établi « par un tiers mandaté » par les parties. Le locataire donne un mandat écrit à un proche, qui signe pour lui ; vous pouvez faire de même. Une signature sans mandat pose problème : voyez l'état des lieux signé sans mandat.
Par commissaire de justice
Si le locataire ne vient pas et ne mandate personne, l'état des lieux d'entrée ne peut pas se faire à l'amiable. Le commissaire de justice convoque les parties et dresse le constat, au même tarif et avec le même partage qu'à la sortie.
Et si l'entrée se fait sans aucun état des lieux ? L'article 1731 du code civil présume alors que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives. C'est une présomption simple : le locataire peut prouver le contraire, par des photos datées, des témoignages ou des messages. Elle tombe aussi pour celle des parties qui a fait obstacle à l'état des lieux. Mieux vaut ne pas compter dessus : un état des lieux, même tardif, vaut mieux que la présomption. Tout est détaillé dans notre guide pas d'état des lieux d'entrée : comment vous rattraper.
Le locataire garde dix jours pour compléter. Après l'état des lieux d'entrée, il peut vous demander de le compléter dans les dix jours, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage. Elle n'existe pas à la sortie. Pour l'inventaire pièce par pièce et la valeur de vos images, voyez l'état des lieux avec photos.
Amiable, agence ou commissaire de justice : ce que chacun vous apporte
Un état des lieux amiable signé par les deux parties est pleinement valable. Le commissaire de justice n'ajoute pas de « valeur légale » de principe : il apporte une solution quand l'amiable échoue, et la force probante d'un officier public.
Les deux parties sont présentes ou mandatent quelqu'un.
Vous le mandatez pour faire l'état des lieux avec le locataire.
L'amiable est impossible : absence, refus, désaccord.
Aucun.
Entrée : la moitié au plus, plafonnée à 3,03 € TTC par m². Sortie : rien.
La moitié du tarif réglementé, si la convocation est régulière.
Forte s'il est précis, daté et signé par les deux.
Celle d'un état des lieux amiable, établi par un professionnel.
Les constatations font foi jusqu'à preuve contraire.
Indispensable, ou son mandataire.
Indispensable, ou son mandataire.
Convoqué, mais le constat se fait sans lui s'il ne vient pas.
Le cas d'un appel « par confort »
Le partage par moitié et le tarif réglementé sont prévus pour le cas où l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable. Si le locataire était disponible et que vous préférez un commissaire de justice, rien ne l'oblige à payer la moitié : convenez-en par écrit avant, et demandez le prix à l'étude.
Où le constat pèse le plus
Un locataire qui a déjà contesté, un logement rendu dans un état très dégradé, un départ sans prévenir, un bien meublé dont l'inventaire est long : dans ces dossiers, la neutralité de l'officier public et la précision du constat évitent souvent un procès sur la preuve.
Avant d'appeler l'étude, rassemblez trois choses : vos propositions de date restées sans réponse, le bail avec l'adresse connue du locataire, et l'état des lieux d'entrée si vous faites la sortie. Le commissaire de justice convoque à l'adresse que vous lui donnez : une adresse périmée, et la convocation risque de ne jamais toucher le locataire. Et prévoyez le rendez-vous au moins deux semaines plus tard, pour que les sept jours soient tenus sans discussion. Pour préparer un état des lieux complet, partez de notre modèle d'état des lieux.
Les six erreurs qui coûtent les frais ou la preuve
Faire l'entrée seul
Un état des lieux d'entrée sans le locataire ni son mandataire n'est pas contradictoire. Il ne remplace ni l'amiable, ni le constat du commissaire de justice.
Appeler l'étude la veille
Sans convocation reçue sept jours avant au moins, le constat reste possible, mais vous ne pourrez pas réclamer la moitié des frais au locataire.
Envoyer la convocation vous-même
La loi confie l'avis aux parties au commissaire de justice. Votre propre lettre recommandée prouve que vous avez proposé une date, pas qu'il y a eu convocation au sens de l'article 3-2.
Sauter l'étape amiable
Le commissaire intervient quand l'état des lieux ne peut pas être fait à l'amiable. Sans trace d'une proposition de date, le partage des frais devient discutable.
Croire à la règle des dix jours à la sortie
Le délai de dix jours pour compléter l'état des lieux ne vaut que pour l'entrée. À la sortie, c'est le jour même, ou des réserves écrites sur le document.
Payer sans vérifier la note
Les frais du constat locatif sont réglementés. Ils peuvent être vérifiés gratuitement auprès du secrétariat du tribunal dont dépend l'étude.
Un état des lieux amiable solide, et une trace de chaque échange
Le meilleur moyen de ne pas avoir besoin d'un commissaire de justice, c'est un état des lieux amiable précis, signé, et des propositions de date datées.
L'état des lieux sur tablette
Pièce par pièce, avec photos et signature électronique des deux parties, avec le logiciel d'état des lieux.
La proposition de date, datée
Un courrier pré-rempli avec le bail, envoyé par e-mail ou par lettre recommandée expédiée par La Poste.
Le dossier prêt pour l'étude
Bail, état des lieux d'entrée et courriers au même endroit, à transmettre au commissaire de justice en une fois.
État des lieux par commissaire de justice : vos questions
Le bailleur peut-il imposer un état des lieux par huissier ?
Qui paie l'état des lieux fait par un commissaire de justice ?
Que se passe-t-il si la convocation arrive moins de sept jours avant ?
Peut-on faire l'état des lieux d'entrée sans le locataire ?
Le locataire peut-il refuser l'état des lieux par commissaire de justice ?
Un état des lieux par huissier a-t-il plus de valeur qu'un état des lieux amiable ?
Que se passe-t-il s'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée ?
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, et article 22.
- Code civil, article 1731.
- Ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice, article 1.
- Service-public.fr, état des lieux et frais du commissaire de justice (vérifié le 10 mars 2026 ; tarifs issus de l'arrêté du 25 février 2026).
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 octobre 2023, n° 22-20.183 ; commentaire, Le Mag juridique.
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux.
Un état des lieux bien fait
vous évite le constat.
Photos, signature électronique et courriers datés : avec Qalimo, votre état des lieux amiable est précis, et votre dossier prêt si le commissaire de justice doit intervenir.