Humidité et moisissures dans un logement loué : qui est responsable ?
Des taches noires dans une chambre, du salpêtre en bas des murs : le bailleur répond du bâti, le locataire de son usage. Tout se joue sur l'origine de l'humidité. Ce que dit la loi, la différence entre logement non décent et logement insalubre, ce que le locataire peut obtenir, et comment établir la cause.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 27 octobre 2026
Le bailleur doit louer un logement décent : gros œuvre qui protège des eaux de ruissellement et des remontées d'eau, menuiseries et toiture qui empêchent les infiltrations, aération et ventilation qui permettent « une évacuation de l'humidité adaptée aux besoins d'une occupation normale » (article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ; article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire, lui, use paisiblement des lieux, assure l'entretien courant et répond des dégradations qu'il cause (article 7). Une humidité qui vient du bâti est donc à la charge du bailleur. Une humidité due à l'usage, aérations bouchées, logement jamais aéré ni chauffé, est à la charge du locataire. Le juge recherche la cause au cas par cas.
- Bailleur
- Infiltrations, remontées d'eau, ventilation absente ou défaillante, chauffage insuffisant.
- Locataire
- Aérer, ne pas boucher les grilles, entretenir murs et conduits de ventilation.
- Preuve
- Un constat précis, au besoin un diagnostic technique.
- Recours
- Mise en demeure, conciliation, juge. Insalubrité : arrêté du préfet.
Face à des moisissures, le premier réflexe des bailleurs que j'ai rencontrés était souvent de dire que le locataire n'aérait pas. Parfois, c'était vrai. Dans les dossiers que j'ai vus, cette phrase seule ne suffisait pourtant jamais : il fallait des éléments sur les grilles, le chauffage, la ventilation. Le bailleur qui cherchait d'abord la cause, avant de chercher un coupable, gardait la main sur la suite.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
D'où vient l'humidité ? Les indices qui orientent
Choisissez ce que vous observez dans le logement. La réponse donne une piste et la partie qui, en principe, doit agir. Elle ne remplace ni un constat ni un diagnostic.
Des taches en bas des murs orientent vers des remontées d'eau. Le gros œuvre doit protéger le logement contre les remontées d'eau (décret n° 2002-120, article 2, 1°). Les travaux de traitement, étanchéité ou drainage, sont à la charge du bailleur.
Faites décrire la hauteur et l'étendue des taches dans le constat : c'est l'indice le plus parlant.
Indicatif. La localisation des taches donne une piste, pas une preuve. Seul un constat complet, et si besoin un diagnostic technique, établit l'origine de l'humidité.
Non décent ou insalubre : ce n'est pas la même chose
Le mot « insalubre » est souvent employé à tort. Une moisissure ponctuelle relève au plus de la non-décence. L'insalubrité suppose une décision de l'administration.
Logement non décent
- Un litige entre bailleur et locataire, fondé sur le bail (loi du 6 juillet 1989, articles 6 et 20-1).
- Il se règle à l'amiable, devant la commission départementale de conciliation ou devant le juge des contentieux de la protection.
- Le loyer reste dû tant que le juge n'a rien décidé.
Logement insalubre
- Un local dont l'état constitue « un danger pour la santé ou la sécurité physique des personnes » (code de la santé publique, articles L1331-22 et L1331-23).
- Le préfet prend un arrêté, sur rapport de l'ARS ou du service communal d'hygiène : travaux, voire interdiction d'habiter.
- Le loyer cesse d'être dû à partir du premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté, jusqu'à la mainlevée (code de la construction et de l'habitation, article L521-2).
Règles sanitaires nationales depuis le 1er octobre 2023. Le code de la santé publique impose que les causes d'humidité et les moisissures soient « recherchées pour y remédier dans les plus brefs délais » (article R1331-44), que murs, planchers et toitures protègent contre les infiltrations et les remontées d'eau, et que les grilles et orifices de ventilation ne soient pas obturés (article R1331-34). En cas d'interdiction d'habiter, l'hébergement ou le relogement de l'occupant est à la charge du propriétaire (CCH, article L511-18).
Le locataire signale de l'humidité : les six gestes à faire
Répondre par écrit
Accusez réception du signalement, avec la date et la suite que vous donnez. C'est la première pièce de votre dossier.
Faire constater avant tout
Localisation des taches, état des grilles et bouches, entrées d'air, chauffage en marche ou coupé, linge qui sèche. Des photos datées seules prouvent moins.
Faire établir la cause
Si le constat ne suffit pas, un diagnostic technique tranche entre infiltration, remontée d'eau, pont thermique, ventilation insuffisante ou condensation liée à l'usage.
Traiter l'origine, pas la tache
Étanchéité, drainage, ventilation : ces travaux sont à votre charge. Repeindre sans traiter la cause, c'est retrouver les taches l'hiver suivant.
En copropriété, saisir le syndic
L'infiltration venue des parties communes engage le syndicat des copropriétaires (loi du 10 juillet 1965, article 14). Vous restez tenu envers votre locataire, puis vous vous retournez contre le syndicat.
Si l'usage est en cause, l'écrire
Grilles bouchées, logement jamais aéré : rappelez par écrit au locataire ses obligations, constat à l'appui. Le nettoyage de surface des moisissures liées à l'usage relève de son entretien courant.
Le locataire ne doit pas cesser de payer son loyer, même en partie. Seul le juge peut réduire ou suspendre le loyer jusqu'aux travaux. Avant de parler d'impayé, vérifiez toutefois si la CAF conserve l'aide au logement : dans ce cas, le locataire ne paie que le loyer diminué de l'aide, et ce n'est pas un impayé. Pour aller plus loin : un locataire peut-il arrêter seul de payer ?
Ne faites rien repeindre ni nettoyer avant le constat. Une fois les taches effacées, plus personne ne peut dire où elles étaient ni si les grilles étaient bouchées. Un constat utile décrit la pièce le jour même : hauteur des taches, état des aérations, chauffage allumé ou non. Les constatations matérielles d'un commissaire de justice qui s'est déplacé font foi jusqu'à preuve contraire. Un constat incomplet, lui, n'a pas suffi devant la cour d'appel de Dijon en 2006.
Ce que le locataire peut obtenir
Une humidité qui vient du bâti peut rendre le logement non décent. Le locataire dispose alors d'une procédure précise.
Signalement et mise en demeure
Par écrit, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, ou via Signal Logement selon le département.
Conciliation
Gratuite, devant la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Elle n'est pas obligatoire.
Juge des contentieux de la protection
Après deux mois sans réponse ou en cas de désaccord. Il fixe les travaux et leur délai, peut réduire le loyer, ou suspendre le loyer et la durée du bail jusqu'aux travaux.
Aide au logement conservée
Si la non-décence est constatée, la CAF garde l'aide jusqu'à 18 mois. Travaux faits, elle la verse au bailleur. Sinon, elle est perdue pour lui, sans pouvoir la réclamer au locataire.
Le courrier de la CAF compte. Quand l'organisme payeur informe le propriétaire de son obligation de mise en conformité, ce courrier vaut demande de mise en conformité. Le délai court déjà.
Et dans les villes où les loyers sont encadrés ? Un complément de loyer est interdit si le logement présente notamment des signes d'humidité sur certains murs ou des infiltrations venant de l'extérieur (loi ELAN du 23 novembre 2018, article 140). Voyez le complément de loyer.
Bailleur ou locataire : des décisions qui tranchent
Décisions relevées par l'ANIL dans sa note de jurisprudence sur le logement décent (2016).
Le bailleur condamné
- CA Paris, 10 mars 2005. Humidité due à un défaut d'étanchéité et à la vétusté. On ne pouvait reprocher au locataire de ne pas aérer des lieux non chauffés.
- CA Lyon, 19 octobre 2010. Salpêtre et moisissures : loyer réduit de 15 % et 800 € de dommages et intérêts.
- CA Bordeaux, 26 octobre 2009. Vivre dans un local anormalement humide constitue en soi un préjudice.
- CA Rouen, 15 décembre 2011. Humidité persistante, non imputable à un défaut d'aération.
Le locataire condamné
- CA Versailles, 3 juillet 2012. Aucun entretien, fenêtres jamais ouvertes : demande du locataire rejetée, bail résilié à ses torts.
- CA Rouen, 21 février 2006. Aérations obturées, ni aération ni chauffage : 2 000 € de réparations locatives.
La preuve décide
- CA Montpellier, 4 mars 2003. Pas de dommages et intérêts sans preuve de la non-décence.
- TI Castres, 8 novembre 2016. Constat d'huissier et mise en demeure restée sans effet : bailleur condamné sous astreinte.
Les cinq erreurs qui coûtent cher
Accuser le locataire sans preuve
« Il n'aère pas » ne tient pas si le logement n'est pas chauffable normalement ou si la ventilation n'existe pas.
Repeindre sans chercher la cause
La tache revient, le trouble dure, et le dédommagement que le juge peut accorder grossit avec le temps.
Laisser traîner le signalement
Deux mois sans réponse ouvrent au locataire la voie du juge. Un courrier de la CAF vaut déjà demande de mise en conformité.
Un état des lieux muet sur l'humidité
Sans mention des traces à l'entrée, impossible de prouver ensuite qu'elles sont apparues pendant le bail. Toute retenue sur le dépôt de garantie en dépend.
Encaisser malgré un arrêté
Après un arrêté d'insalubrité, le loyer cesse d'être dû jusqu'à la mainlevée. Le bailleur ne peut plus rien encaisser.
Au départ du locataire. Une retenue sur le dépôt de garantie suppose que l'état des lieux de sortie montre des dégradations absentes à l'entrée et imputables au locataire, défaut d'entretien ou d'aération, et non à la vétusté ou au bâti. Voyez l'état des lieux de sortie et les réparations locatives. Pour une fuite ou une infiltration ponctuelle, voyez le dégât des eaux.
Les écrits et les preuves, au même endroit
Dans un litige d'humidité, ce qui protège le bailleur, ce sont des écrits datés et un état des lieux précis. Qalimo les prépare et les range.
L'état des lieux qui garde la trace
Photos, signature électronique et vos états des lieux d'entrée et de sortie rangés au même endroit.
La réponse écrite, le jour même
Des courriers pré-remplis avec le bail, envoyés par e-mail ou par lettre recommandée expédiée par La Poste.
Les pièces classées
Constats, rapports et factures de travaux rangés dans le dossier du logement, dépenses enregistrées en comptabilité.
Humidité et moisissures : vos questions
Qui est responsable de l'humidité dans un logement loué ?
Un logement humide est-il forcément insalubre ?
Le locataire peut-il arrêter de payer le loyer à cause des moisissures ?
Que peut faire le locataire si le bailleur ne fait rien contre l'humidité ?
La CAF peut-elle suspendre l'aide au logement pour un logement humide ?
Comment prouver l'origine des moisissures ?
Le bailleur peut-il retenir le coût des moisissures sur le dépôt de garantie ?
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 (obligations du bailleur), 7 (obligations du locataire) et 20-1 (mise en conformité, conciliation, pouvoirs du juge) ; Service-public.fr, logement indécent (vérifié le 21 mars 2025).
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent, articles 2 et 3 ; ANIL, logement décent et performance énergétique.
- Code de la santé publique, articles R1331-34 et R1331-44 (décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023) ; ANIL, analyse du 5 septembre 2024 ; Conseil d'État, 29 août 2024, n° 488640 (annulation partielle).
- Code de la construction et de l'habitation, articles L511-1 et suivants, L511-18 et L521-2 ; ANIL, police de la sécurité et de la salubrité ; Cass. 3e civ., 11 février 2016, n° 14-28152.
- CCH, articles L843-1 à L843-4 et R843-1 à R843-3 ; ANIL, conservation de l'allocation logement.
- ANIL, jurisprudences sur le logement décent (6 décembre 2016) ; réponse ministérielle AN n° 35043, JO du 7 septembre 2021 (force probante des constats).
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 140 ; loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14.
Un litige d'humidité se gagne
avec des preuves datées.
États des lieux avec photos, courriers envoyés en recommandé et pièces rangées dans le dossier du logement : avec Qalimo, chaque étape a sa trace.