LMNP : qu'est-ce que le statut de loueur en meublé non professionnel ?
Vous louez un logement meublé et vos recettes restent sous 23 000 € par an, ou sous les autres revenus d'activité de votre foyer : vous êtes LMNP. Vos loyers sont imposés comme des bénéfices commerciaux, au micro-BIC ou au réel. Les conditions, les démarches, les seuils 2026, l'amortissement et ce qui change à la revente, avec un test pour situer votre cas.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 30 octobre 2026
Le LMNP, loueur en meublé non professionnel, est le particulier qui loue un ou plusieurs logements meublés sans remplir les deux conditions du loueur professionnel : plus de 23 000 € de recettes annuelles et des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (article 155, IV du code général des impôts). Ses loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : micro-BIC avec un abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, ou régime réel, qui permet de déduire les charges et d'amortir le bien. Le statut suppose un logement réellement meublé, une inscription au guichet unique de l'INPI et le paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE).
- Qui
- Un particulier qui loue meublé, en nom propre ou en indivision.
- Seuil
- 23 000 € de recettes, comparées aux revenus d'activité du foyer.
- Impôt
- Micro-BIC à 50 % d'abattement, ou réel avec amortissement.
- Démarche
- Guichet unique INPI sous 15 jours, SIRET, CFE.
Dans les constats que j'ai dressés en location meublée, la première question était souvent la plus simple : le logement était-il vraiment meublé ? Un lit sans couverture, une cuisine sans plaques, pas de rideau dans la chambre. Le bailleur pensait à sa fiscalité, le locataire pensait à son bail. Sans inventaire signé à l'entrée, c'est le locataire qui avait l'avantage.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
LMNP ou LMP : deux conditions, cumulatives
Vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) seulement si les deux conditions sont réunies sur l'année civile. Il suffit que l'une manque pour rester LMNP.
Plus de 23 000 € de recettes
Le montant toutes taxes comprises des loyers de toutes les locations meublées du foyer fiscal, encaissés dans l'année civile.
Plus que les autres revenus d'activité
Salaires et bénéfices professionnels de l'ensemble du foyer fiscal. À partir des revenus 2026, la comparaison se fait avec les revenus professionnels mondiaux.
Sources : article 155, IV du code général des impôts ; impots.gouv.fr, foire aux questions sur la location meublée non professionnelle (mars 2026) ; Service-public.fr, fiche F34102 sur les cotisations sociales en location meublée.
LMNP ou LMP, micro-BIC ou réel : votre situation en 5 réglages
Indiquez le type de location et vos montants annuels. Le test applique les seuils en vigueur pour les revenus 2026 et compare la base imposable des deux régimes.
Vos recettes ne dépassent pas 23 000 €.
Au réel, votre base imposable serait inférieure de 2 100 €.
Estimation indicative de la base imposable, avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Le micro-BIC n'est pas accessible au-delà du seuil (83 600 € pour la location à l'année et les meublés de tourisme classés, 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés) ; il ne devient obligatoire de passer au réel qu'après deux années consécutives de dépassement. Au réel, l'amortissement ne peut pas créer de déficit : l'excédent est reporté. Sources : articles 50-0, 39 C et 155, IV du code général des impôts ; BOFiP, actualité du 19 août 2026 sur les seuils 2026-2028 ; impots.gouv.fr, foire aux questions LMNP (mars 2026).
Un vrai meublé : onze éléments obligatoires
Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour y dormir, manger et vivre (article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989). Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe le minimum.
Gardez deux pièces ensemble : l'inventaire du mobilier signé avec l'état des lieux d'entrée, et les factures d'achat. Le premier prouve que le logement est meublé, les secondes servent à amortir le mobilier si vous passez au réel. Pour le bail lui-même, partez d'un modèle de bail meublé ; pour remplacer un meuble en cours de bail, voyez si le locataire peut changer les meubles. Le reste des règles du bail est détaillé dans notre page location meublée.
Devenir LMNP : les quatre étapes du début d'activité
La location meublée est une activité commerciale. Même pour un seul studio, elle s'enregistre comme une entreprise.
- 1Déclarer le début d'activitéSur le guichet unique de l'INPI, dans les quinze jours qui suivent le début de la location.
- 2Recevoir le SIRETAvec le code APE 68.20A, location de logements, pour une location à l'année. La location touristique de courte durée relève d'une autre division de la nomenclature, la 55.
- 3Choisir le régimeMicro-BIC par défaut sous le seuil. Pour opter pour le réel, informez votre service des impôts des entreprises par la messagerie de votre espace professionnel.
- 4Déposer la déclaration de CFELe formulaire 1447-C, au plus tard le 31 décembre de l'année du début d'activité.
Créez votre espace professionnel sur impots.gouv.fr dès réception du SIRET. C'est là que vous recevez l'avis de CFE, que vous écrivez au service des impôts des entreprises et que vous déposez la liasse si vous êtes au réel.
LMNP au micro-BIC ou au réel : les seuils pour les revenus 2026
Les seuils s'apprécient en additionnant toutes vos locations meublées. Ils ont été relevés pour 2026, 2027 et 2028, sauf pour les meublés de tourisme non classés.
Le micro-BIC
Vous déclarez seulement vos recettes. L'administration applique l'abattement, censé couvrir toutes vos charges, et vous êtes imposé sur le reste. Aucune comptabilité, aucun amortissement.
Un dépassement du seuil une seule année ne vous fait pas perdre le régime. Le passage au réel devient obligatoire après deux années consécutives de dépassement.
Le régime réel
Vous déduisez vos charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété non récupérées, travaux, frais de gestion. Puis vous amortissez le bâti et le mobilier. Le détail des dépenses admises est dans notre guide des charges déductibles.
En contrepartie, une comptabilité tenue toute l'année et une liasse fiscale chaque printemps.
Le principe de l'amortissement
Au réel, le prix du logement et des meubles est réparti sur leur durée normale d'utilisation. Chaque année, une fraction vient en déduction du résultat, sans sortie d'argent. C'est ce qui ramène souvent le résultat imposable d'un LMNP près de zéro.
Une limite, fixée par l'article 39 C du code général des impôts : l'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit. La part non utilisée n'est pas perdue, elle se reporte sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes.
Studio meublé au réel
- Loyers encaissés9 600 €
- Charges déductibles− 2 400 €
- Résultat avant amortissement7 200 €
- Amortissements de l'année− 4 500 €
- Base imposable2 700 €
Au micro-BIC, la même année : 9 600 € × 50 % = 4 800 €.
Déclarations, CFE, prélèvements sociaux : le calendrier du LMNP
Au micro-BIC
Les recettes brutes se reportent dans la rubrique des locations meublées non professionnelles de la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, avec votre déclaration de revenus du printemps.
Au réel
La liasse 2031 et ses annexes se télédéclarent depuis l'espace professionnel, en mai pour l'année précédente. Le résultat est ensuite reporté sur la 2042-C-PRO. La tenue de cette comptabilité est détaillée sur notre page comptabilité LMNP.
La CFE
Due chaque année le 15 décembre, avis disponible seulement en ligne. Pas de CFE l'année du début d'activité, puis une base réduite de moitié la première année d'imposition. Pas de cotisation minimum si vos recettes ne dépassent pas 5 000 €.
Les prélèvements sociaux
18,6 % sur les revenus 2026 de location meublée non professionnelle, après la hausse de la CSG à 10,6 % votée en loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Les revenus fonciers d'une location vide restent à 17,2 %.
Plus-value LMNP : les amortissements sont réintégrés
L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a changé le calcul. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel diminuent le prix d'acquisition. La plus-value imposable augmente d'autant.
Ce qui ne change pas. La plus-value d'un LMNP reste imposée au régime des particuliers, avec les abattements pour durée de détention. La règle s'applique quelle que soit la date de mise en location (réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 24 mars 2026). Elle ne concerne que les amortissements déduits au réel : un bailleur resté au micro-BIC n'en a pas. Certaines résidences gérées, pour étudiants ou personnes âgées, peuvent y échapper.
Les six erreurs des nouveaux LMNP
Louer un meublé incomplet
Sans les onze éléments du décret, le logement n'est pas meublé au sens de la loi, et le bail meublé est fragile.
Oublier le guichet unique
Sans SIRET, pas d'espace professionnel, pas d'avis de CFE à l'heure, et une option pour le réel plus compliquée.
Regarder le seul seuil de 23 000 €
Le statut de LMP exige aussi des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Un départ à la retraite ou une baisse de salaire peut faire basculer.
Confondre les seuils du tourisme
Un meublé de tourisme non classé sort du micro-BIC dès 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 % seulement.
Passer au réel sans pièces
Acte d'achat, factures du mobilier et des travaux, tableaux d'amortissement : sans eux, rien ne se déduit et rien ne se justifie en cas de contrôle.
Vendre sans refaire le calcul
Depuis février 2025, des années d'amortissement se paient à la revente. Faites chiffrer la plus-value avant de signer.
Votre location meublée et sa comptabilité au même endroit
Un LMNP bien géré, ce sont des pièces rangées et des chiffres justes. Qalimo tient les deux. Le détail est sur notre page gestion locative LMNP.
Le bail et l'état des lieux
Bail meublé, état des lieux avec photos et signature électronique, rangés dans le dossier du logement.
Recettes et dépenses à jour
Les loyers sont rapprochés avec votre compte bancaire, en lecture seule, et chaque dépense est affectée au bon bien. Exemple chiffré fictif.
La liasse, en option
Au réel, l'équipe fiscale Qalimo calcule les amortissements, rédige la liasse 2031 et la télétransmet. Voir la comptabilité LMNP.
Statut LMNP : vos questions
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Quel est le plafond du micro-BIC en LMNP en 2026 ?
Comment devenir LMNP ?
Le LMNP au réel est-il toujours intéressant ?
Que change la réforme de la plus-value LMNP ?
Quels prélèvements sociaux paie un LMNP ?
Sources
- Code général des impôts, article 155, IV (définition du loueur professionnel), article 50-0 (micro-BIC) et article 39 C (amortissement) ; impots.gouv.fr, foire aux questions sur la location meublée non professionnelle (mars 2026).
- BOFiP, actualité du 19 août 2026 : seuils des régimes d'imposition pour 2026 à 2028 (BOI-BAREME-000044) ; arrêté du 27 janvier 2026 constatant les seuils ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, article 7 (meublés de tourisme).
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-4 ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, article 2 ; ANIL, liste des éléments de mobilier d'un logement meublé.
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 ; réponse ministérielle à la question écrite n° 10097, JO Assemblée nationale du 24 mars 2026, p. 2523.
- Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12 ; Service-public.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (vérifié le 30 juin 2026) ; Service-public.fr, cotisations sociales en location meublée.
- impots.gouv.fr, fiche sur la cotisation foncière des entreprises ; INSEE, nomenclature d'activités française, sous-classe 68.20A, location de logements.
Un LMNP serein,
c'est une comptabilité tenue toute l'année.
Bail meublé signé en ligne, état des lieux avec photos, loyers rapprochés en banque, dépenses affectées au bon bien et liasse en option : avec Qalimo, votre location meublée est prête pour la déclaration.