L’encadrement des loyers doit s’arrêter en novembre 2026, sauf prolongation. Fin sèche, reconduction ou pérennisation : voici les scénarios et ce qu’ils changent pour les bailleurs.
L'encadrement des loyers est une expérimentation, pas une loi permanente. Prévu par l'article 140 de la loi ELAN de 2018 puis prolongé à huit ans par la loi 3DS de 2022, il doit prendre fin en novembre 2026, sauf adoption d'une nouvelle loi. Trois issues sont sur la table : une fin sèche qui rendrait aux bailleurs la liberté de fixer le loyer dans les villes concernées, une prolongation transitoire de deux ans limitée aux communes déjà engagées, ou une pérennisation assortie d'une extension. À ce jour, aucune n'est votée définitivement.
On parle de l'encadrement des loyers comme s'il était gravé dans le marbre. Il ne l'est pas. C'est un dispositif expérimental, avec une date de péremption inscrite dans la loi, et cette date approche. En tant qu'ancien commissaire de justice, j'ai vu combien une règle temporaire finit par être vécue comme définitive par les bailleurs comme par les locataires. Or en novembre 2026, huit ans après la loi ELAN, l'expérimentation s'éteint d'elle-même si le législateur ne fait rien. Ce n'est pas un détail de calendrier : selon l'issue retenue, la fin de l'encadrement des loyers permettrait à un propriétaire à Paris, Lyon ou Bordeaux de fixer de nouveau son loyer librement, ou le laisserait tenu par un plafond. Regardons les scénarios, et surtout ce qu'ils changent concrètement.
1Encadrement des loyers : pourquoi une échéance en novembre 2026
Le point que beaucoup ignorent, c'est le statut du dispositif. L'encadrement du niveau des loyers n'a jamais été adopté comme une mesure définitive. C'est une expérimentation ouverte par l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, d'abord pour cinq ans. La loi 3DS du 21 février 2022 l'a prolongée de trois années, portant sa durée totale à huit ans. Fin de partie, donc, autour du 25 novembre 2026, à moins qu'une loi ne vienne le prolonger ou le pérenniser avant cette date.
Le dispositif concerne aujourd'hui une quarantaine d'agglomérations et plusieurs dizaines de communes, de Paris à Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble ou le Pays Basque, avec d'autres territoires en cours d'intégration. Pour le détail du mécanisme, loyer de référence, loyer majoré et complément de loyer, je renvoie à notre article dédié : comment fonctionne l'encadrement des loyers. Ici, l'enjeu n'est pas le fonctionnement, c'est l'avenir.
📌 Bon à savoir
À ne pas confondre : l'encadrement du niveau des loyers (l'expérimentation qui s'arrête) et l'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue, qui limite les hausses à la relocation. Le second repose sur un autre texte et n'est pas concerné par l'échéance de 2026.
2Les trois scénarios sur la table
Le débat est ouvert, et il est vif. Trois voies s'affrontent, portées par des camps très différents.
La fin sèche est défendue par une partie des professionnels et de la droite sénatoriale, qui jugent l'encadrement des loyers inefficace et pénalisant pour l'offre. La pérennisation avec extension a été portée par une proposition de loi votée à l'Assemblée fin 2025, mais bloquée ensuite au Sénat. Entre les deux, le gouvernement a fait connaître au printemps 2026 sa préférence pour une prolongation transitoire de deux ans, limitée aux communes déjà engagées, le temps de trancher sur le fond. C'est aujourd'hui la piste la plus probable, mais rien n'est acté tant qu'un texte n'est pas voté.
⚖️ Le point juridique
Sans vote avant l'échéance, c'est la fin sèche qui s'applique par défaut : l'expérimentation cesse de produire ses effets, sans qu'aucune décision positive ne soit nécessaire. Le statu quo n'est pas la prolongation, c'est l'extinction.
3Fin de l'encadrement des loyers : ce qui s'arrête, ce qui reste
C'est la question que tout bailleur se pose vraiment. Une fin sèche ne fait pas disparaître toute régulation, loin de là. Elle lève trois plafonds précis, mais en laisse plusieurs autres intacts.
Ce qui tomberait : le plafond du loyer initial (le loyer de référence majoré), l'obligation de justifier un complément de loyer, et le plafond applicable aux colocations à baux multiples, dont la somme des loyers ne peut aujourd'hui dépasser le loyer du logement entier. Ce dernier point est loin d'être anecdotique : dans les grandes villes étudiantes, le déplafonnement des colocations redonnerait de la marge à la location par chambre.
Ce qui resterait en place : l'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue, qui bride les hausses à la relocation dans les zones tendues, le plafond annuel de révision du loyer par l'indice IRL, et le gel des loyers des passoires classées F et G issu de la loi Climat. Autrement dit, même sans encadrement du niveau, un bailleur ne récupérerait pas une liberté totale.
4Ce que le bailleur a intérêt à anticiper
Attendre le vote pour se préparer serait une erreur, dans un sens comme dans l'autre. Deux réflexes valent quel que soit le scénario.
D'abord, connaître son loyer de référence actuel et son écart avec le loyer réellement pratiqué. Si l'encadrement saute, vous saurez immédiatement la marge de revalorisation disponible à la prochaine relocation. S'il est prolongé, vous resterez dans les clous et éviterez une action en diminution de loyer ou une contestation du complément. Ensuite, tracer : garder les arrêtés préfectoraux applicables, les justificatifs du complément, l'historique des révisions. Le jour où la règle change, c'est le bailleur qui a ses documents à jour qui décide vite.
💡 À retenir
Ne pariez pas sur un scénario unique. Préparez les deux : votre écart au plafond pour saisir une éventuelle libéralisation, et vos justificatifs à jour pour rester conforme si l'encadrement est prolongé. La bonne position, c'est d'être prêt dans les deux cas.
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- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140 : expérimentation de l'encadrement du niveau des loyers.
- Loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (3DS) : prolongation de l'expérimentation à huit ans.
- ANIL, fiche sur l'expérimentation de l'encadrement du niveau des loyers en zones tendues (mécanisme, complément de loyer, règle des colocations).
- Proposition de loi visant à pérenniser et étendre l'encadrement des loyers, adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale (décembre 2025).
- Annonces gouvernementales (2026) sur une prolongation transitoire du dispositif.
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience) : gel des loyers des logements classés F et G.
Réserves : à la date de rédaction, aucune loi de prolongation ou de pérennisation n'est définitivement adoptée ; l'échéance de novembre 2026 s'applique par défaut. La date exacte d'extinction et la liste des communes concernées sont à vérifier au moment de la publication, le dispositif évoluant par arrêtés préfectoraux successifs. Les scénarios décrits reflètent l'état du débat parlementaire connu à date, non une décision acquise.
