Puis-je refuser un candidat locataire ? Choisir son locataire sans discriminer
Oui. Choisir son locataire est libre, et vous pouvez écarter un candidat. À une condition : que votre refus repose sur des éléments objectifs, comme ses ressources ou ses garanties, et jamais sur l'un des critères interdits par le code pénal. Les motifs permis, les motifs interdits, la preuve, les sanctions et une réponse au candidat prête à envoyer.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 29 octobre 2026
Un bailleur peut refuser un candidat locataire : le choix du locataire est libre. Mais « aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire » défini à l'article 225-1 du code pénal (article 1er de la loi du 6 juillet 1989). Ressources insuffisantes au regard du loyer, absence de garantie, dossier incomplet : ces motifs sont objectifs. Âge, origine, nom, enfants, grossesse, santé, handicap, lieu de résidence ou vulnérabilité économique : ces motifs sont interdits. En cas de litige, c'est au bailleur de prouver que sa décision est justifiée.
- Permis
- Solvabilité, garanties, dossier conforme, meilleur dossier.
- Interdit
- Plus de vingt critères, de l'origine à la situation de famille.
- Preuve
- Faits apportés par le candidat, justification par le bailleur.
- Sanction
- Jusqu'à 3 ans et 45 000 €, plus des dommages-intérêts.
Les bailleurs que j'ai rencontrés pensaient que le risque se cachait dans la lettre de refus. Il venait presque toujours de ce qui avait été dit avant : une question sur les enfants pendant la visite, une remarque sur un nom, un message envoyé trop vite. Un refus fondé sur un loyer et des revenus se défendait sans difficulté. Un refus qui laissait une trace d'autre chose, beaucoup moins.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Ce motif de refus est-il permis ? Testez-le avant de répondre
Choisissez la raison pour laquelle vous hésitez à retenir un candidat. La réponse indique si le motif est objectif ou discriminatoire, avec le texte ou la source qui le dit.
Vérifier que le candidat pourra payer le loyer est un critère objectif, lié à sa solvabilité. Service-public.fr cite les revenus parmi les critères que le propriétaire peut retenir.
Comptez toutes ses ressources, salaires, pensions et allocations, et faites le même calcul pour chaque candidat.
Service-public.fr ; Défenseur des droits, guide « Louer sans discriminer » (2025).
Indicatif. Un même motif peut devenir discriminatoire s'il n'est appliqué qu'à certains candidats, ou s'il écarte par principe une catégorie de personnes. En cas de doute, l'ADIL de votre département conseille gratuitement.
Choisir son locataire : ce que vous pouvez apprécier
La loi ne vous oblige pas à louer au premier candidat. Elle vous demande de choisir sur des critères liés à la location elle-même : le paiement du loyer et les garanties qui l'entourent.
La solvabilité
Les ressources du candidat au regard du loyer et des charges, et sa situation professionnelle. Le Défenseur des droits le dit : il est « légitime de prendre en compte la solvabilité du locataire afin de mesurer le risque à couvrir ».
La limite : compter toutes les ressources. Ne retenir que les salaires écarte les personnes handicapées, et laisser de côté une allocation est une discrimination indirecte.
Les garanties
La présence ou non d'un garant est un critère objectif. Vous pouvez demander une caution personne physique ou une garantie comme Visale, gratuite et accordée sous conditions. Voyez les trois options de garant et la garantie Visale.
La limite : vous ne pouvez pas refuser un garant parce qu'il n'a pas la nationalité française ou ne réside pas en métropole (article 22-1 de la loi de 1989).
Un dossier conforme
Un dossier incomplet peut être écarté, à condition d'avoir demandé à tous les mêmes pièces, et seulement celles de la liste officielle du décret n° 2015-1437. Le détail pièce par pièce : les pièces autorisées et interdites du dossier de location. Une pièce qui semble falsifiée appelle d'autres vérifications : voyez comment repérer un faux dossier de location.
La limite : exiger une pièce interdite expose à une amende administrative, même si le refus est par ailleurs justifié.
Un seuil de revenus doit rester un outil, pas une règle aveugle. Un plafond de loyer rapporté aux revenus vous aide à comparer. Appliqué à tous et en comptant toutes les ressources, il reste objectif. Appliqué en ne retenant que les salaires, il écarte par principe certaines personnes, ce que le Défenseur des droits qualifie de condition qui tend à écarter systématiquement les personnes handicapées. Pour l'appliquer sans excès, lisez ce que vaut la règle des trois fois le loyer.
Plus de vingt critères que vous ne pouvez jamais retenir
L'article 1er de la loi de 1989 renvoie à la liste de l'article 225-1 du code pénal. Le Défenseur des droits les regroupe en trois familles. La discrimination est interdite qu'elle soit directe ou indirecte, et même sans intention de discriminer.
Ce que la personne est
Ce que la personne pense
Sa situation
Le critère interdit est la raison du refus : « pas d'enfants », « logement réservé aux moins de 30 ans », un candidat écarté pour son nom. Réserver un logement aux moins de 30 ans est cité par le Défenseur des droits comme une discrimination liée à l'âge.
Une règle neutre en apparence, mais qui écarte en pratique une catégorie de personnes : n'accepter que des revenus salariés, ne compter qu'une partie de l'allocation aux adultes handicapés. Le Défenseur des droits et le ministère du Logement y voient une discrimination, punie des mêmes peines.
Qui doit prouver quoi : la règle joue contre le bailleur
Devant le juge civil, le candidat écarté n'a pas à démontrer la discrimination de bout en bout. La loi aménage la charge de la preuve en sa faveur.
- 1Le candidat apporte des faitsIl présente « des éléments de fait laissant supposer l'existence d'une discrimination directe ou indirecte » : un message, une annonce, un témoignage.
- 2Le bailleur se justifieAu vu de ces éléments, « il incombe à la partie défenderesse de prouver que sa décision est justifiée » (article 1er de la loi de 1989).
- 3Le juge instruitIl forme sa conviction après avoir ordonné, si besoin, les mesures d'instruction qu'il estime utiles.
- 4Au pénal, le testing compteLe délit est constitué même envers une personne qui a postulé pour démontrer la discrimination, dès lors que la preuve est établie (article 225-3-1 du code pénal).
Ce qui laisse supposer une discrimination
- Une annonce ou un message qui mentionne l'âge, la famille ou l'origine recherchés.
- Deux candidats au profil comparable, l'un reçu, l'autre écarté : c'est le principe du testing.
- Des pièces ou des conditions demandées à certains candidats seulement.
- Un logement annoncé « déjà loué » à l'un, encore proposé à l'autre.
Ce qui justifie votre décision
- Des critères écrits avant les visites : loyer, ressources, garanties attendues.
- La même liste de pièces, demandée à tous, conforme au décret.
- Une courte note datée qui compare les dossiers sur ces critères.
- Une réponse au candidat qui ne cite qu'un motif objectif.
Garder la trace du choix, pas les dossiers. Pour vous défendre, conservez vos critères et votre note de comparaison. Les justificatifs des candidats écartés, eux, sont des données personnelles. Le référentiel de la CNIL sur la gestion locative, écrit pour les bailleurs professionnels mais utile à tous, retient en principe trois mois de conservation pour apprécier la solvabilité.
Pénal, civil, Défenseur des droits : trois voies pour le candidat
d'emprisonnement et 45 000 € d'amende au plus pour une personne physique (article 225-2 du code pénal). Le candidat peut porter plainte dans les six ans qui suivent les faits.
d'amende au plus pour une société, SCI ou agence (articles 121-2 et 225-4), avec une possible interdiction d'exercer l'activité professionnelle.
Le candidat peut saisir le tribunal judiciaire pour faire cesser la discrimination et demander des dommages-intérêts.
Saisine en ligne, par courrier, auprès d'un délégué ou au 39 28. Il peut enquêter, proposer une médiation ou une transaction, et présenter des observations au juge.
Passer par une agence ne vous met pas à l'abri. L'intermédiaire qui applique une consigne discriminatoire engage sa propre responsabilité, et le Défenseur des droits recommande aux agences de refuser ces consignes. Donnez à votre mandataire des critères objectifs, par écrit.
Répondre au candidat refusé : le message prêt à envoyer
Le Défenseur des droits recommande d'informer les candidats « rapidement des suites données à leur demande, même en cas de refus ». Un message court, poli, qui ne cite qu'un motif objectif.
Objet : votre candidature pour le logement Madame, Monsieur, Merci pour l'intérêt que vous avez porté au logement et pour le dossier que vous m'avez transmis. Après examen des candidatures reçues, j'ai retenu un autre dossier. Je vous souhaite de trouver rapidement le logement qui vous convient. Bien cordialement,
Modèle indicatif. Le message ne mentionne jamais l'âge, la famille, la santé, l'origine ni aucun autre critère interdit, même pour adoucir le refus. Sources : loi du 6 juillet 1989, article 1er ; Défenseur des droits, fiche « 8 étapes pour louer sans discriminer ».
Écrivez vos critères avant la première visite, sur une demi-page : le loyer charges comprises, les ressources que vous jugez suffisantes, les garanties acceptées. Puis gardez la même liste de pièces pour tous et une ligne de comparaison par dossier. Le jour où un candidat écarté conteste, vous ne racontez pas votre choix : vous le montrez, daté. Pour inviter les candidats et recevoir des dossiers complets, voyez la candidature locataire en ligne.
Les six erreurs qui transforment un refus en discrimination
Une annonce qui trie
« Idéal jeune actif », « pas d'enfants », « réservé aux moins de 30 ans » : la condition écrite est déjà une preuve. L'annonce ne doit contenir que les conditions nécessaires à la location.
Ne compter que les salaires
Écarter une pension, une allocation ou une AAH du calcul des ressources, ou ne la compter qu'en partie, est une discrimination indirecte.
Refuser le garant étranger
Un garant ne se refuse ni pour sa nationalité, ni parce qu'il vit hors de la métropole. C'est écrit à l'article 22-1 de la loi de 1989.
Des questions personnelles en visite
Projet d'enfant, religion, pays d'origine, santé : ces questions n'ont aucun lien avec la location. Si le candidat est ensuite écarté, elles pèsent contre vous.
Deux poids, deux mesures
Un garant exigé de l'un mais pas de l'autre, une pièce en plus pour certains : l'inégalité de traitement est le premier indice d'une discrimination.
Une consigne à l'agence
« Évitez les familles » dit à un agent immobilier reste une consigne discriminatoire. L'agent qui l'applique est responsable, et vous restez à l'origine de la consigne.
Des dossiers complets, comparés sur les mêmes critères
Un choix objectif commence par des dossiers identiques. Qalimo les recueille en ligne et les range au même endroit.
L'invitation
Vous invitez chaque candidat à déposer son dossier en ligne, gratuitement : les mêmes rubriques et les mêmes justificatifs pour tous.
La comparaison
Un indice de confiance sur 5 tient compte des revenus, du statut professionnel et du type de garantie. Il aide à comparer, il ne décide pas à votre place. Exemple fictif.
Du candidat au bail
Le candidat retenu devient locataire, et le bail se prépare avec ses informations, prêt pour la signature électronique.
Refuser un candidat locataire : vos questions
Un propriétaire peut-il refuser un candidat locataire ?
Le bailleur doit-il justifier son refus ?
Peut-on refuser un locataire qui touche des allocations ?
Peut-on refuser un garant qui vit à l'étranger ?
Peut-on refuser un candidat retraité ou trop jeune ?
Que risque un bailleur qui discrimine un candidat ?
Comment refuser une candidature de location poliment ?
Combien de temps garder le dossier d'un candidat refusé ?
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 1er (version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014), articles 22-1 et 22-2 ; Légifrance.
- Code pénal, articles 225-1, 225-2, 225-3-1 et 225-4.
- Défenseur des droits, guide « Louer sans discriminer » (2025) et fiche « 8 étapes pour louer sans discriminer ».
- Réponses ministérielles aux questions écrites n° 1554 (JO Assemblée nationale du 31 octobre 2023, p. 9779, garant résidant à l'étranger) et n° 15171 (JO Assemblée nationale du 23 avril 2024, p. 3298, prise en compte de l'AAH).
- ANIL, discrimination dans le logement ; Service-public.fr, discrimination à la location d'un logement privé (fiche F14750).
- CNIL, référentiel relatif à la gestion locative, délibération n° 2021-057 du 6 mai 2021.
Choisir librement,
et pouvoir le montrer.
Dossiers déposés en ligne sur le même modèle, pièces rangées, bail prérempli pour le candidat retenu : avec Qalimo, votre choix repose sur des éléments que vous pouvez montrer.