Charges forfaitaires ou au réel : que choisir pour votre location ?
Provisions avec régularisation annuelle, ou forfait fixe sans régularisation : le choix n'existe pas dans tous les baux. Qui peut choisir, ce que chaque régime vous fait gagner ou risquer, comment fixer un forfait qui tient, et un simulateur pour comparer sur une année.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 29 octobre 2026
Dans une location vide classique, vous n'avez pas le choix : les charges se paient par provisions, régularisées au moins une fois par an sur les dépenses réelles (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Les charges forfaitaires ne sont possibles qu'en meublé (article 25-10) et en colocation (article 8-1), au choix des parties, et elles sont obligatoires dans un bail mobilité (article 25-18). Le forfait est simple et ne se régularise jamais, mais il vous fait porter la hausse des dépenses. Les provisions demandent un décompte annuel justifié, mais vous récupérez exactement ce qui est récupérable.
- Location vide
- Provisions et régularisation annuelle. Pas de forfait.
- Meublé
- Provisions ou forfait, selon ce que prévoit le bail.
- Colocation
- Provisions ou forfait, en vide comme en meublé.
- Bail mobilité
- Forfait obligatoire, sans régularisation.
Les litiges de charges que j'ai vus partaient rarement d'une grosse somme. Ils partaient d'une ligne du bail écrite trop vite : un forfait dans un bail vide, ou un forfait jamais revu pendant des années, puis une régularisation réclamée d'un coup. Le locataire demandait alors les justificatifs, et le bailleur découvrait qu'il ne les avait pas gardés. Le choix entre forfait et provisions se fait à la signature. Après, il faut pouvoir le justifier.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Forfait ou provisions : c'est d'abord votre bail qui décide
L'article 23 de la loi de 1989 pose la règle : les charges sont exigibles sur justification. Le forfait n'est qu'une exception, prévue par trois textes.
Bail vide
Provisions avec régularisation annuelle. Le contrat type prévoit aussi le paiement périodique des charges sans provision. Pas de forfait, sauf en colocation.
Article 23Bail meublé
Provisions régularisées comme en vide, ou forfait versé avec le loyer. Le bail indique le mode retenu.
Article 25-10Colocation
Bail unique ou baux individuels, logement vide ou meublé : les parties peuvent convenir d'un forfait.
Article 8-1Bail mobilité
Les charges sont récupérées sous forme de forfait versé avec le loyer, sans complément ni régularisation.
Article 25-18Un forfait dans un bail vide ordinaire ne vous protège pas. Hors colocation, la loi n'autorise que des charges justifiées. Le locataire peut demander les justificatifs des dépenses et réclamer ce qu'il a payé en trop. Les actions nées du bail se prescrivent par trois ans (article 7-1).
Charges forfaitaires ou provisions : avantages et risques côte à côte
Provisions et régularisation
Le locataire verse chaque mois une avance. Une fois par an au moins, vous comparez les provisions encaissées aux charges réellement récupérables. Vous demandez le complément ou remboursez le trop-perçu.
- Vous récupérez exactement les charges récupérables, même si elles augmentent.
- Le locataire paie le réel : moins de contestation sur le montant.
- Un décompte par nature de charges, envoyé un mois avant la régularisation.
- Les justificatifs tenus à disposition pendant six mois.
- Une régularisation faite après la fin de l'année suivante se paie par douzièmes, si le locataire le demande.
Article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Le détail du calcul : la régularisation des charges.
Forfait de charges
Un montant fixe, écrit au bail, versé avec le loyer selon la périodicité prévue. Il ne donne lieu à aucun complément ni à aucune régularisation. Il peut être révisé chaque année, aux mêmes conditions que le loyer.
- Aucun décompte annuel, aucun rappel de charges à réclamer.
- Un montant connu d'avance, simple à suivre pour vous et le locataire.
- La hausse des dépenses reste à votre charge jusqu'à la révision.
- Il ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles.
- Révisable seulement si le bail le prévoit, comme le loyer.
Articles 8-1, 25-10 et 25-18 de la loi du 6 juillet 1989 ; Service-public.fr, charges locatives.
Ce que le choix ne change pas. Forfait ou provisions, seules les charges récupérables entrent dans le calcul : la liste du décret n° 87-713 du 26 août 1987 reste la référence, et le forfait est fixé « en fonction des montants exigibles » au titre de l'article 23. Un forfait ne permet donc pas de faire payer au locataire une dépense qui n'est pas récupérable. Pour savoir ce qui l'est, poste par poste, voyez les charges récupérables.
Forfait ou provisions : ce que chaque choix vous rapporte sur un an
Choisissez votre bail, estimez vos charges récupérables de l'année et le forfait envisagé, puis faites varier les dépenses réelles. Le simulateur montre ce que paie le locataire et ce qui reste à votre charge.
Provisions : le locataire paie toujours le réel, après régularisation.
Forfait : il paie douze fois le même montant, quelles que soient les dépenses.
Simulation indicative, sur une année entière, sans révision du forfait en cours d'année. Les provisions sont supposées égales à l'estimation, puis régularisées sur les dépenses réelles. Aucun texte ne fixe de seuil chiffré de disproportion : seul le juge apprécie si un forfait est « manifestement disproportionné ». Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 8-1, 23, 25-10 et 25-18 ; Service-public.fr, charges locatives (vérifié le 15 avril 2025).
Un forfait de charges qui tient : quatre étapes
Le forfait n'est pas un montant libre. Il se calcule à partir des charges récupérables et doit rester cohérent avec ce que payait le locataire précédent.
- 1Partir du réelAdditionnez les charges récupérables de l'an passé : décompte du syndic, contrats d'entretien, taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
- 2ComparerLe montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges payées par le locataire, ou par le précédent.
- 3L'écrire au bailMontant et périodicité de versement, avec le loyer. Le forfait est payé en même temps que lui.
- 4Prévoir la révisionUne clause de révision annuelle, aux mêmes conditions que le loyer principal, donc sur l'indice de référence des loyers.
Gardez le calcul qui a servi à fixer le forfait : le décompte de charges de l'année précédente, les factures, la taxe d'ordures ménagères. Si le locataire conteste un jour le montant, c'est ce dossier qui montre que le forfait correspondait aux charges récupérables. Et faites jouer la révision chaque année, en même temps que celle du loyer : voyez la révision du loyer avec l'IRL.
Passer du forfait aux provisions, ou l'inverse
Le mode de paiement des charges fait partie du contrat. Vous ne pouvez pas le modifier seul en cours de bail.
En cours de bail
Un contrat ne se modifie que du consentement mutuel des parties (code civil, article 1193). Il faut donc l'accord écrit du locataire, par un avenant au bail qui fixe la date de bascule.
À la relocation
Un nouveau bail est l'occasion de choisir le régime, dans les limites du type de bail. Le forfait se fixe alors sur les charges réelles et sur celles du précédent locataire.
La bascule elle-même
Passer aux provisions : la première régularisation porte sur la période qui suit l'avenant. Revenir au forfait : régularisez d'abord les provisions jusqu'à la date de changement.
Ce qui est exclu
Un forfait dans un bail vide hors colocation, et des provisions dans un bail mobilité : la loi ne les prévoit pas, même avec l'accord du locataire.
En colocation, pensez au départ d'un colocataire. Avec un forfait, il n'y a aucune régularisation à faire quand l'un d'eux s'en va. Avec des provisions, prévoyez dans le bail comment le solde de charges de la période est réparti entre les colocataires. Les règles du départ : le colocataire sortant.
Les six erreurs sur le régime des charges
Un forfait dans un bail vide
Hors colocation, la clause ne vous dispense pas de justifier les charges. Le locataire peut réclamer le trop-payé.
Un forfait gonflé
Arrondir largement « pour être tranquille » expose à une contestation : le forfait doit rester proportionné aux charges réelles.
Régulariser un forfait
Réclamer un complément en fin d'année parce que l'énergie a augmenté : c'est exactement ce que le forfait interdit.
Oublier la clause de révision
Sans clause, le forfait reste figé. Avec elle, il évolue chaque année comme le loyer, pas au gré des factures.
Des provisions jamais régularisées
Encaisser des provisions sans décompte annuel, c'est accumuler une dette ou une créance que le locataire peut réclamer pendant trois ans.
Changer de régime sans avenant
Annoncer par courrier que les charges passent au forfait, ou aux provisions, ne lie pas le locataire. Il faut son accord écrit.
Provisions ou forfait, chaque euro à sa place
Le régime des charges se joue sur douze appels et un décompte. Qalimo tient les deux.
Les appels de loyer et de charges
Les avis d'échéance partent automatiquement avant chaque terme, loyer et charges distingués. Exemple chiffré fictif.
La régularisation des provisions
Qalimo compare les provisions appelées et les charges réelles comptabilisées sur la période. Pour un forfait, il n'y a rien à régulariser.
Les justificatifs au même endroit
Décomptes du syndic, factures et avis de taxe rangés dans le dossier du logement, prêts à montrer au locataire.
Charges au forfait ou au réel : vos questions
Quelle est la différence entre charges forfaitaires et provisions sur charges ?
Peut-on mettre les charges au forfait dans une location vide ?
Le forfait de charges est-il obligatoire en location meublée ?
Comment fixer le montant d'un forfait de charges ?
Peut-on augmenter un forfait de charges ?
Peut-on passer du forfait aux provisions en cours de bail ?
Le locataire peut-il contester un forfait de charges trop élevé ?
Que faire si mes provisions n'ont pas été régularisées depuis longtemps ?
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7-1 (prescription), 8-1 (colocation), 23 (charges récupérables, provisions et régularisation), 25-10 (location meublée) et 25-18 (bail mobilité).
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables.
- Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location, annexe 1 (rubrique « Modalité de règlement des charges récupérables »).
- Code civil, article 1193 (modification du contrat par consentement mutuel).
- Service-public.fr, charges locatives (récupérables) (vérifié le 15 avril 2025).
- ANIL, charges en location vide.
- Rapport du 119e Congrès des notaires de France (2023), les charges locatives.
Forfait ou provisions,
des charges qui se justifient.
Avis d'échéance automatiques, régularisation calculée sur les charges réelles, justificatifs rangés : avec Qalimo, vos charges sont prêtes pour le décompte.