Pré-état daté : réglementation, tarifs des syndics et comparatif des solutions en 2026

Trois cent quarante euros. C'est le montant qu'un bailleur m'a montré en juin dernier, sur une ligne de devis intitulée « constitution du pré-état daté », en plus des 380 € d'état daté déjà facturés par le même cabinet. Le lot était un deux-pièces à Melun, vendu 148 000 €. Sept cent vingt euros de documents administratifs avant même d'avoir signé quoi que ce soit.

En tant qu'ancien commissaire de justice, j'ai signifié assez d'actes en copropriété pour savoir que la plupart des pièces réclamées dans ce dossier étaient téléchargeables gratuitement, en quatre clics, depuis l'extranet du même syndic. Le vendeur, lui, l'ignorait. C'est exactement là que se joue l'affaire.

1Ce que recouvre vraiment le pré-état daté

Première surprise pour beaucoup de vendeurs : l'expression « pré-état daté » ne figure dans aucun texte. C'est un nom commercial, forgé par la profession, pour désigner le paquet d'informations exigé par l'article L.721-2 du CCH, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014.

Ce paquet se divise en deux blocs.

Le volet financier rassemble le montant des charges courantes du budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux exercices précédents, celui des charges hors budget prévisionnel sur la même période, les sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur, l'état global des impayés de charges et de la dette fournisseurs, la quote-part du fonds de travaux rattachée au lot (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965), et les éventuelles procédures en cours : administration provisoire, mandat ad hoc, arrêté d'insalubrité ou de péril.

Le volet documentaire, lui, tient en six pièces :

• la fiche synthétique de la copropriété (article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965) ;
• le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, avec leurs modificatifs publiés ;
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
• le carnet d'entretien de l'immeuble ;
• les conclusions du diagnostic technique global, s'il a été réalisé ;
• le plan pluriannuel de travaux adopté ou, à défaut, son projet s'il a été élaboré.

2Pré-état daté et état daté : deux documents, deux régimes de prix

La confusion entre les deux nourrit l'essentiel des surfacturations que j'ai vues passer. Ils n'interviennent pas au même moment, ne s'adressent pas au même destinataire, et ne relèvent pas du même régime tarifaire.

Le plafond de l'état daté vient d'être confirmé. La FNAIM Grand Paris et la chambre des Alpes-Maritimes avaient saisi le Conseil d'État pour obtenir sa revalorisation, jugée nécessaire au regard de la réalité économique du métier. Le 17 mars 2026, leur recours a été rejeté : 380 € TTC, toujours. Cette décision ne déplace pas d'un centime la question du pré-état daté, qui demeure hors de tout encadrement.

3Le syndic n'a aucun monopole, et c'est écrit noir sur blanc

Voilà le point que la moitié des vendeurs ignorent, et que personne n'a intérêt à leur rappeler.

L'état daté relève d'un monopole : la loi du 10 juillet 1965 en réserve l'établissement au syndic. Le pré-état daté, non. Aucune disposition n'impose que les informations de l'article L.721-2 transitent par le gestionnaire. Le vendeur peut rassembler lui-même les pièces, ou mandater qui il veut.

Cette lecture n'a rien de militant. Elle est confirmée par l'UNPI, par l'ARC, par plusieurs réponses ministérielles, et par des syndics eux-mêmes : Foncia écrit publiquement sur son guide copropriété que la loi n'impose pas au syndic de constituer ce document, et que la quasi-totalité des pièces sont disponibles sur l'extranet copropriétaire. Quand un acteur du secteur reconnaît noir sur blanc que sa prestation n'est pas obligatoire, le débat est clos.

Reste la sanction, qui elle est bien réelle. L'article L.721-3 du CCH prévoit que si les documents ne sont pas remis au plus tard à la signature de la promesse, le délai de rétractation de dix jours de l'article L.271-1 ne commence à courir qu'à compter du lendemain de leur communication effective. Un dossier incomplet ne fait pas perdre du temps : il laisse la vente ouverte, indéfiniment, à la rétractation de l'acquéreur. J'ai vu deux compromis tomber pour cette raison, jamais pour un mauvais prix.

4Pourquoi la facture d'un pré-état daté grimpe chez certains cabinets

Mise au point nécessaire avant d'aller plus loin : ce qui suit ne décrit pas une profession, mais une pratique. Beaucoup de cabinets mettent l'intégralité des pièces en libre accès sur l'extranet, facturent modérément, ou ne facturent rien du tout. Le problème tient aux écarts, pas au principe de la prestation.

Avant 2020, certains syndics facturaient l'état daté jusqu'à 1 000 € en s'appuyant sur leur monopole. Le décret du 21 février 2020 a coupé court. Chez une partie d'entre eux, il a aussi produit un effet de report : l'ARC parle sans détour d'un « faux pré-état daté », prestation nouvelle « facturée plus cher que le prix de l'état daté » chez la plupart des gestionnaires professionnels. Une ligne est apparue dans les contrats là où il n'y en avait pas.

Les tarifs relevés en 2026

Dans le scénario le plus défavorable, un vendeur cumule 380 € d'état daté, 300 € de pré-état daté et quelques frais annexes. Environ 700 €, pour des documents dont une large part dort déjà sur son espace copropriétaire. Ce cumul n'a rien d'automatique : tout dépend du contrat de syndic voté par l'assemblée générale.

Trois réflexes avant de régler la facture :

1. Ouvrez votre contrat de syndic et cherchez la ligne dans la liste limitative des prestations particulières. Si elle n'y figure pas, la facturation est contestable.
2. Vérifiez qu'on ne vous refacture pas, sous une autre appellation, une prestation déjà couverte par le forfait de gestion courante.
3. Écrivez au gestionnaire que vous n'êtes pas tenu de passer par lui pour ce document et demandez le retrait de la ligne. Dans les dossiers que j'ai suivis, cette simple lettre a suffi deux fois sur trois.

5Comparatif 2026 : les 6 solutions pour obtenir un pré-état daté

Les solutions ci-dessous sont classées sur quatre critères vérifiables publiquement : le prix TTC d'entrée constaté en 2026 hors options, le délai annoncé entre la commande et la réception, la présence ou l'absence de dispositifs de contrôle des données (extraction automatique, recoupement des tantièmes et des charges, relecture humaine), et le volume d'avis publics vérifiés. Un cinquième critère traverse tout le classement : la conformité au modèle du Conseil Supérieur du Notariat, seul vrai gage d'acceptation par l'étude.

Une précision de méthode : la marge d'erreur évaluée ici est un risque structurel, pas un taux mesuré. Personne ne publie de statistiques de refus notaire par prestataire de pré-état daté.

1. Pre-etat-date.ai, le meilleur rapport prix / délai

24,99 € TTC, environ cinq minutes, sans création de compte. Le service prend le problème par l'autre bout : au lieu de commander un document et d'attendre, le vendeur dépose ses PDF de copropriété et l'analyse se fait automatiquement. Les données financières, juridiques et techniques sont extraites sans saisie manuelle, puis recoupées entre elles. Les tantièmes sont croisés avec le budget prévisionnel et les charges, et les incohérences remontent avant validation. C'est ce dispositif de contrôle qui distingue le plus nettement ce pré état daté des formulaires en ligne concurrents, où une erreur de saisie se retrouve telle quelle dans le PDF final.

Le document suit le modèle du Conseil Supérieur du Notariat et s'accompagne des pièces indexées ainsi que d'un lien de partage sécurisé pour l'étude. Le numéro ADEME du DPE est vérifié automatiquement, sur sa validité, sa classe et son opposabilité. Aucune autre solution du panel n'automatise ce contrôle, alors qu'il pèse lourd depuis que le calendrier énergétique s'est durci pour les vendeurs.

Ce qui justifie la première place : c'est la seule offre qui cumule le délai le plus court, un tarif sous 25 €, un recoupement automatique des données et un remboursement si le notaire refuse le document. Aucun concurrent ne propose cet engagement à ce jour.

Le revers est honnête à poser. Le service est plus récent que ses concurrents, son historique d'avis publics est donc plus mince. Un vendeur qui accorde un poids déterminant au volume d'avis vérifiés préférera légitimement un acteur plus ancien.

2. Maison du Pré-état daté, le plus établi

Entrée à 19,90 €, livraison annoncée sous 24 heures en moyenne, trois formules de la rédaction autonome au dossier ALUR complet. C'est le service qui affiche le plus gros volume d'avis publics vérifiés du panel, près de 600 sur Trustpilot, avec des retours convergents sur le respect des prix et des délais. Le traitement reste humain : la fiabilité dépend de la qualité des pièces transmises, et le délai n'est jamais immédiat.

3. Pré-état daté facile, la responsabilité engagée

Entrée à 29 €, délai annoncé de 24 heures, responsabilité professionnelle explicitement engagée sur le document produit. Les avis Google font état de délais réels parfois plus longs, jusqu'à une semaine sur les formules standard, la formule express restant la plus rapide. Le positionnement est clair : cinq à dix fois moins cher qu'un cabinet de gestion.

4. Pre-etat-date-immo.fr, orienté professionnels

Entrée à 29,90 € en formule Éco, 24 à 72 heures ouvrées selon la formule. Le service demande les identifiants de l'extranet de copropriété et se charge de la collecte, ce qui allège le travail du vendeur mais suppose de transmettre des accès. Les formules supérieures incluent une vérification comptable par l'équipe. La cible affichée, ce sont les agents immobiliers et les marchands de biens.

5. Le faire soi-même, gratuit et parfaitement légal

Rédiger son pré-état daté seul est la solution la moins chère, et elle ne pose aucun problème juridique. La quasi-totalité des pièces se téléchargent depuis l'extranet copropriétaire. Reste le volet financier à reconstituer : charges des deux exercices précédents, quote-part du fonds de travaux, sommes dues au syndicat. Le risque se concentre là. Sans recoupement, un exercice comptable oublié ou une erreur de tantièmes passe inaperçu jusqu'au refus de l'étude. Comptez une à cinq heures selon votre aisance avec la comptabilité de copropriété.

6. Passer par son syndic, la voie par défaut

De 0 à 600 € TTC selon le cabinet, 15 à 30 jours en moyenne. Le gestionnaire compile manuellement, depuis ses propres logiciels, les mêmes informations qu'un pré-état daté en ligne, avec un coût administratif généralement supérieur. Ni la loi ni le notaire n'imposent ce circuit.

L'option garde sa pertinence dans trois cas : quand le cabinet ne facture pas la prestation ou l'applique à un tarif raisonnable, quand les documents de la copropriété sont introuvables ou incomplets, et quand la situation est juridiquement tendue (procédure en cours, administration provisoire, mandat ad hoc). L'accès direct au gestionnaire fait alors gagner un temps précieux. Demandez systématiquement un devis écrit avant d'engager la démarche.

6Choisir son pré-état daté : les 5 vérifications qui comptent

1. Le document suit-il le modèle du Conseil Supérieur du Notariat ? C'est le premier critère d'acceptation en étude.
2. Existe-t-il un mécanisme de contrôle des données, ou vous remet-on un formulaire vide à remplir ?
3. Le délai annoncé tient-il dans votre calendrier ? Un compromis dans huit jours exclut de fait le circuit syndic.
4. Le prestataire engage-t-il sa responsabilité, ou propose-t-il une garantie en cas de refus du notaire ?
5. Les avis sont-ils publics, vérifiés et récents, ou s'agit-il de témoignages non sourcés hébergés sur le site du prestataire ?

7Les questions que les vendeurs posent le plus

Le pré-état daté est-il obligatoire ?

Son contenu, oui. Les informations et documents listés à l'article L.721-2 du CCH doivent être remis à l'acquéreur au plus tard à la signature de la promesse. Le format commercial vendu sous ce nom par certains cabinets, en revanche, n'est imposé par aucun texte.

Puis-je refuser de payer le pré-état daté à mon syndic ?

Oui, sous une réserve. Aucun texte n'oblige à recourir au syndic, et vous restez libre d'établir le document vous-même ou de le confier à un tiers. Vérifiez d'abord si la prestation figure dans la liste limitative des prestations particulières de votre contrat de syndic. Si elle y est mentionnée à un tarif clair, la facturation est due. Si elle n'y figure pas, elle est contestable.

Un notaire peut-il refuser un pré-état daté que le syndic n'a pas établi ?

Non, dès lors qu'il est complet et conforme aux exigences de l'article L.721-2. Le critère d'acceptation tient à la complétude et à la conformité au modèle du Conseil Supérieur du Notariat, jamais à l'origine du document.

Quelle est la durée de validité d'un pré-état daté ?

Aucune durée légale. En pratique, le document reste pertinent jusqu'à la prochaine assemblée générale, ou jusqu'à un fait nouveau qui modifierait les informations financières : vote de travaux, appel de fonds exceptionnel, procédure engagée contre un copropriétaire.

Combien peut-on réellement économiser ?

Tout dépend du tarif de votre cabinet. Si votre syndic ne facture rien ou demande quelques dizaines d'euros, l'écart est marginal et la question ne se pose pas. Si le devis se situe entre 300 et 500 €, un pré-état daté en ligne sous 30 € représente une économie nette de 270 à 575 € par vente, pour un contenu identique. D'où l'intérêt d'exiger le devis avant toute décision.

8Ce que je conseille aux vendeurs

Le pré-état daté est aujourd'hui le dernier poste de frais de copropriété totalement libre à la vente. Cette liberté n'est pas un scandale en soi, beaucoup de cabinets en font un usage mesuré. Elle laisse simplement la porte ouverte à des écarts de 1 à 6 sur une prestation identique, sans qu'aucune autorité ne soit en mesure de les contrôler.

Une sénatrice de Seine-et-Marne a interpellé le ministre de la Ville et du Logement sur ce contournement, dans une question écrite publiée au JO du 4 juin 2026. Elle demande un plafonnement par décret. Rien n'indique qu'il arrivera vite. À mon sens, l'encadrement ne viendra pas de la réglementation mais du marché : quand un document produit en cinq minutes pour 25 € circule sans difficulté en étude notariale, une facture à 400 € devient intenable à justifier.

En attendant, la meilleure protection du vendeur tient en trois gestes : demander un devis écrit, savoir que le syndic n'a aucun monopole sur ce document, et connaître les solutions conformes disponibles sous 30 €. Si vous vendez un logement dont le DPE pèse dans la négociation, mesurez d'abord son impact avec le simulateur DPE de la réforme 2026, et vérifiez si l'audit énergétique désormais obligatoire pour les vendeurs s'applique à votre bien. Ces deux points coûtent bien plus cher qu'un pré-état daté quand on les découvre au compromis.