Gestion courante
Courrier de révision du loyer : modèle et calcul IRL
Réviser le loyer en cours de bail obéit à des règles strictes : une clause au bail, l'indice IRL de l'INSEE, une seule fois par an et un délai à ne pas laisser filer. Le modèle de courrier et la méthode de calcul, vérifiés par un ancien huissier de justice.
4,9/5 sur Trustpilot & Google · créé par un huissier de justice
Rédigé par un ancien huissier
À jour de l'article 17-1 (loi de 1989)
Bail vide et meublé
Cofondateur de Qalimo. L’indexation est le point où les bailleurs perdent le plus d’argent sans le savoir : une clause oubliée au bail, un délai d’un an dépassé, et la révision saute pour l’année. Je vous montre exactement quoi vérifier, comment calculer avec le bon indice, et le courrier qui sécurise la hausse.
Sources : article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989
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Modèle gratuit de courrier de révision du loyer 2026
Un modèle prêt à compléter, avec l’emplacement des deux indices IRL, le calcul détaillé et le nouveau loyer. À jour et vérifié par un ancien huissier.
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Courrier d'indexation du loyer
Courrier de révision annuelle du loyer selon l’indice IRL de l’INSEE, si une clause le prévoit.
L'indexation du loyer en bref
Une clause au bail, sinon rien
Sans clause de révision expresse visant l'indice IRL, le loyer reste figé toute la durée du bail. La Cour de cassation l'a confirmé le 9 novembre 2023.
Une fois par an, à la date prévue
La révision intervient une seule fois par an, à la date convenue au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat.
Un délai d'un an à ne pas rater
Passé un an après la date de révision, le bailleur est réputé avoir renoncé à la hausse pour l'année écoulée. La révision ne se rattrape pas.
Indexation ou révision : de quoi parle-t-on
On parle indifféremment d'indexation ou de révision : c'est la hausse annuelle du loyer appliquée en cours de bail, encadrée par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle n'a rien à voir avec la réévaluation lors d'une relocation ni avec l'encadrement des loyers en zone tendue.
Trois conditions cumulatives doivent être réunies. Une clause de révision doit figurer expressément au bail et viser l'indice de référence des loyers. La demande du bailleur est nécessaire : la révision n'est jamais automatique. Et le calcul porte uniquement sur le loyer hors charges, jamais sur les provisions ni sur le loyer charges comprises.
Calculer la révision avec l'indice IRL
L'indice de référence des loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l'INSEE. La formule posée par l'article 17-1 est simple.
Nouveau loyer = loyer actuel hors charges × (nouvel IRL / IRL de référence).
L'IRL de référence est celui inscrit au bail comme point de comparaison (le trimestre prévu par la clause). Le nouvel IRL est celui du même trimestre, un an plus tard.
Loyer hors charges de 750 €. La clause vise l'IRL du 1er trimestre. L'IRL de référence était de 145,47 ; le nouvel IRL du 1er trimestre est de 146,62. Nouveau loyer = 750 × (146,62 / 145,47) = 755,93 €, soit une hausse d'environ 0,79 %. Les indices exacts sont à relever sur le site de l'INSEE au moment du calcul.
La date, le délai et l'absence de rétroactivité
La révision intervient à la date prévue au bail ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. Trois règles encadrent son application.
Un délai d'un an. Le bailleur doit manifester sa volonté de réviser dans l'année qui suit la date de révision. Passé ce délai, il est réputé avoir renoncé à la révision pour l'année écoulée.
Pas d'effet rétroactif. Quand le bailleur demande la révision, celle-ci prend effet à compter de sa demande, jamais sur les mois passés. Une révision demandée en retard ne se rattrape pas sur l'année écoulée.
La perte la plus fréquente n'est pas juridique, elle est pratique : le bailleur oublie la date et laisse passer l'année. Notez la date anniversaire, relévez le bon indice IRL dès sa publication, et envoyez le courrier sans attendre. Sur plusieurs lots, ce suivi trimestriel devient vite un piège : c'est exactement ce qu'un logiciel de gestion automatise.
Les logements F et G ne peuvent plus être révisés
Depuis le 24 août 2022, en application de la loi Climat et résilience, la révision et la majoration de loyer sont interdites pour les logements classés F ou G au sens du code de la construction et de l'habitation (article 17-1, III).
Concrètement, tant que le logement reste une passoire thermique, le loyer est gelé : aucune indexation IRL ne peut être appliquée, même si la clause figure au bail. La révision redevient possible une fois le logement remonté en classe A à E, sous réserve d'un nouveau DPE. Pour vendre ou continuer à louer une passoire, voir notre page congé et DPE G.
Rédiger et envoyer le courrier
Aucune forme n'est imposée par la loi, mais un courrier écrit, daté et conservé est indispensable pour prouver la demande. La lettre recommandée avec accusé de réception est vivement conseillée.
Le courrier doit indiquer : le loyer hors charges actuel, l'indice IRL de référence et le nouvel indice, le calcul détaillé, le nouveau loyer et la date à partir de laquelle il s'applique. Joindre le détail du calcul évite les contestations et facilite l'acceptation par le locataire.
Qalimo suit la date anniversaire de chaque bail, relève l'indice IRL à jour et calcule la révision à votre place. Vous validez, le courrier part. Accompagné par un ancien huissier de justice.
Tout sur l'indexation du loyer
Les questions que les bailleurs se posent avant de réviser un loyer.
Comment calculer l'indexation d'un loyer ?
La formule légale est : nouveau loyer = loyer actuel hors charges × (nouvel IRL / IRL de référence). L'IRL de référence est le trimestre inscrit au bail, le nouvel IRL est celui du même trimestre un an plus tard. Les indices sont publiés chaque trimestre par l'INSEE. Le calcul ne porte que sur le loyer hors charges.
La révision du loyer est-elle automatique ?
Non. Elle suppose une clause de révision expresse au bail visant l'IRL, et une demande du bailleur. Sans clause, aucune révision n'est possible et le loyer reste figé toute la durée du bail. La demande n'est jamais automatique : le bailleur doit la formuler.
Quel délai pour réviser le loyer ?
Le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision prévue pour manifester sa volonté de réviser. Passé ce délai, il est réputé avoir renoncé à la hausse pour l'année écoulée. La révision prend effet à compter de la demande, sans rétroactivité.
Peut-on réviser le loyer d'un logement classé F ou G ?
Non. Depuis le 24 août 2022, la révision et la majoration de loyer sont interdites pour les logements classés F ou G au DPE (article 17-1, III). Le loyer est gelé tant que le logement reste une passoire thermique, même si une clause de révision figure au bail.
Sur quel montant s'applique l'indexation ?
Uniquement sur le loyer hors charges. Les provisions pour charges, le loyer charges comprises et l'éventuel dépôt de garantie ne sont jamais concernés. Si le bail prévoit un complément de loyer, celui-ci entre dans l'assiette de la révision.
Faut-il envoyer le courrier en recommandé ?
La loi n'impose aucune forme, mais un écrit daté et conservé est indispensable pour prouver la demande et sa date. La lettre recommandée avec accusé de réception est vivement conseillée, car c'est la date de la demande qui fixe la prise d'effet de la révision.
Que doit contenir le courrier d'indexation ?
Le loyer hors charges actuel, l'indice IRL de référence et le nouvel indice, le calcul détaillé, le nouveau loyer et la date d'application. Joindre le détail du calcul limite les contestations et facilite l'acceptation par le locataire.
Peut-on rattraper une indexation oubliée ?
Non pour l'année écoulée : passé le délai d'un an, la révision de cette année est perdue et ne peut pas être appliquée rétroactivement. En revanche, le bailleur peut reprendre l'indexation à la date anniversaire suivante, sur la base du loyer non révisé.