Un logement invivable l’été n’est aujourd’hui ni indécent ni sanctionne. Le confort d’été reste une mention du DPE, la suspension de loyer une simple proposition. Voici l’etat réel du droit.
En 2026, aucune loi n'impose au bailleur une temperature maximale dans un logement loue. Une bouilloire thermique, ce logement qui devient invivable des les premieres fortes chaleurs, n'est ni indecente ni sanctionnee. Le confort d'ete ne figure au diagnostic de performance energetique que sous la forme d'un indicateur informatif, en page 2, sans effet sur l'etiquette ni sur le loyer. Une proposition de loi deposee en juillet 2026 veut creer une suspension de loyer au-dela de 26 degres la nuit, mais elle n'est pas votee.
L'ete 2026 a de nouveau fait tomber des records, et pas seulement sur les plages. Sante publique France a recense plus de 5 700 deces attribuables a la chaleur durant l'ete 2025, et plus de 24 000 passages aux urgences. La nuit, dans un logement mal concu, le thermometre ne redescend plus. En tant qu'ancien commissaire de justice, j'ai releve des temperatures dans des constats de logement l'ete : une chambre sous les toits a 34 degres a 23 heures, ce n'est pas un ressenti, c'est un chiffre porte sur un proces-verbal. Ce chiffre, pourtant, n'ouvre aujourd'hui aucun droit au locataire. On a beaucoup legifere sur le froid et sur l'energie. Sur la chaleur, sur ces bouilloires thermiques qui deviennent invivables des juin, le droit du logement est presque muet. C'est ce silence que je veux mettre a plat, parce qu'il ne durera pas.
1Bouilloire thermique : ce que le mot designe, et pourquoi le DPE le voit mal
Le terme est le pendant estival de la passoire thermique. Une passoire laisse fuir la chaleur l'hiver ; une bouilloire thermique la retient l'ete et se transforme en fournaise des que le thermometre grimpe. Combles non isoles, grandes baies plein sud sans protection, cloisons legeres sans inertie, impossibilite d'ouvrir en grand la nuit : le logement emmagasine la chaleur du jour et ne la relache jamais.
Le DPE n'ignore pas totalement l'ete. Depuis la reforme du 1er juillet 2021, tout diagnostic comporte un indicateur de confort d'ete, prevu par l'arrete du 31 mars 2021. Il se lit en page 2, sur trois niveaux : insuffisant, moyen, bon. Cinq parametres le determinent : l'isolation de la toiture, les protections solaires exterieures (le critere prioritaire), l'inertie des parois, le caractere traversant du logement et la presence de brasseurs d'air.
Deux limites en font un signal faible. D'abord, cet indicateur vit a cote de la note, pas dedans : il n'a aucun effet sur l'etiquette A a G. Un logement peut afficher un A flatteur et un confort d'ete juge insuffisant. Ensuite, il ne mesure que le confort passif : une climatisation ne compte pas, un brasseur d'air oui. Le diagnostic recompense la fraicheur gratuite, celle du bati, pas celle d'un appareil.
Le parc est mal loti. Une etude Pouget Consultants pour l'alliance IGNES, publiee en juin 2026 sur pres de 9 millions de DPE de la base ADEME, place environ 47 % des logements en confort d'ete insuffisant et a peine 11 % en bon. Contre-intuition qui derange : meme parmi les biens classes A ou B, un sur trois se comporte comme une bouilloire thermique. Une bonne etiquette energie ne dit donc rien de vos nuits d'aout.
📌 Bon a savoir
Le confort d'ete concerne les maisons individuelles et les appartements. Il repose sur le bati, jamais sur les habitudes de l'occupant. Un brasseur d'air ameliore la note ; un climatiseur mobile, non.
2Un logement trop chaud est-il indecent aujourd'hui ?
Non. Et la reponse merite d'etre nette, parce que beaucoup de locataires croient l'inverse. La decence est definie par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et par le decret du 30 janvier 2002. Ce decret impose une liste de criteres : securite physique, sante, absence d'infiltrations, aeration suffisante, et un logement conforme aux regles minimales d'habitabilite. On y trouve meme une installation permettant un chauffage normal l'hiver. Nulle part une temperature maximale l'ete.
L'habitat indigne, defini par la loi du 31 mai 1990, vise les logements dont l'etat expose les occupants a des risques manifestes pour leur securite ou leur sante. Un juriste pointilleux y verrait une porte entrouverte : la surchauffe est un risque sanitaire documente. Mais aucune position institutionnelle, aucune decision publiee n'a franchi ce pas pour l'instant. En pratique, invoquer l'indignite pour une bouilloire thermique reste un pari, pas un droit.
⚖️ Le point juridique
La loi Climat a bien ajoute un plancher energetique a la decence : depuis le 1er janvier 2023, un logement qui consomme plus de 450 kWh/m2 d'energie finale par an est indecent, et depuis le 1er janvier 2025 toute la classe G l'est. Mais ce critere mesure la consommation, donc l'hiver. Il ne dit rien de la chaleur subie l'ete.
Le resultat est un angle mort. Le droit protege le locataire du froid et de la facture de chauffage, jamais de la chaleur. C'est exactement ce vide que la proposition Piquemal cherche a combler.
3La proposition Piquemal : suspendre le loyer d'une bouilloire thermique
Le 7 juillet 2026, le depute François Piquemal et le groupe La France insoumise ont depose la proposition de loi n° 3044, renvoyee a la commission des affaires economiques. Son intitule est direct : suspendre le paiement du loyer pour les logements qui ne protegent pas leurs occupants des fortes chaleurs. Le texte s'appuie sur des mecanismes voisins deja en vigueur en Allemagne et en Californie, ou un ecart de temperature ou un seuil absolu declenche une baisse de loyer.
Deux leviers. L'article 1er modifie l'article 6 de la loi de 1989 : le bailleur devrait garantir un niveau minimal de confort thermique estival et, a la demande du locataire, installer des protections solaires mobiles exterieures et un brasseur d'air dans les pieces de vie. L'article 2 cree un article 6-4 : en cas de surchauffe, le locataire beneficierait d'une exemption temporaire de loyer, hors charges.
| Seuil de surchauffe (texte propose) | Duree declenchante |
|---|---|
| Temperature interieure > 26°C, de 22h a 7h | 2 nuits consecutives |
| Temperature interieure > 28°C, de 7h a 22h | 2 jours consecutifs |
La mecanique est calee sur la notification. Des que le locataire signale la surchauffe, l'exemption prend effet, et elle remonte au premier jour de la periode si une alerte canicule orange ou rouge a ete declenchee dans le departement. Le loyer non du est calcule au prorata des jours. Il redevient du le lendemain du jour ou le bailleur justifie, a ses frais, l'installation des equipements. La preuve de la surchauffe se fait par tout moyen : releve d'un dispositif certifie, donnees de Meteo-France, constat ou expertise.
Un mot sur la portee reelle, parce qu'il faut etre honnete. C'est un texte d'opposition, sans majorite acquise, et son gage sur l'impot sur la fortune immobiliere le rend politiquement inflammable. Ses chances d'adoption en l'etat sont faibles. Mais reduire cette proposition a ses chances de vote serait une erreur de lecture. Elle installe une idee : faire de la chaleur estivale une obligation du bailleur. Cette idee, elle, ne repartira pas.
📌 Bon a savoir
Une proposition deposee n'est pas une loi. Le texte n'a pas ete examine en commission ni vote. Rien, a ce jour, n'autorise un locataire a suspendre son loyer parce qu'il fait trop chaud. Un locataire qui decide seul de suspendre son loyer s'expose, en l'etat du droit, a une procedure pour impaye.
4Passoire l'hiver, logement trop chaud l'ete : le droit ne mesure qu'une moitie
L'asymetrie saute aux yeux quand on aligne les deux saisons. L'hiver, le bailleur doit fournir une installation de chauffage, et la reforme du DPE applicable en 2026 comme le calendrier des interdictions de location frappent lourdement les passoires : classe G interdite a la location depuis le 1er janvier 2025, classe F au 1er janvier 2028, classe E au 1er janvier 2034, loyers des F et G geles depuis aout 2022. Tout cet arsenal regarde la consommation, c'est-a-dire le froid.
L'ete, rien. Et la reforme du calcul du DPE, entree en vigueur le 1er janvier 2026, a meme accentue le paradoxe : en abaissant le coefficient de l'electricite, elle a fait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire sans le moindre travaux. Certains de ces logements requalifies restent, l'ete venu, de vraies bouilloires thermiques. Une meilleure etiquette n'a pas transforme une bouilloire thermique en logement frais : elle ne les a pas rafraichis d'un degre. C'est precisement le reproche que porte l'expose des motifs de la proposition de loi : on remet sur le marche des logements mal armes contre la chaleur.
5Bouilloire thermique : ce que le bailleur a interet a anticiper
Attendre le vote d'une loi pour poser des volets exterieurs, c'est raisonner a l'envers. Le sens de l'histoire est lisible. Le troisieme Plan national d'adaptation au changement climatique, publie en mars 2025, prevoyait deja de revoir la methode de calcul. A l'ete 2026, le ministre du Logement a annonce la creation d'un DPE confort d'ete, une lettre dediee qui informerait acheteurs et locataires de la tenue du logement en pleine canicule. Aucun texte n'est encore publie, mais la direction est prise.
La bonne nouvelle, c'est que les leviers qui comptent sont passifs et souvent modestes au regard du risque. Trois d'entre eux pesent le plus lourd dans l'indicateur : des protections solaires exterieures (volets, stores, brise-soleil orientables) sur les baies exposees, l'isolation de la toiture ou des combles, et un logement qu'on peut ventiler la nuit. Un brasseur d'air complete l'ensemble pour quelques dizaines d'euros. Ces memes travaux ameliorent la note de confort d'ete, protegent la valeur locative et epargnent la sante de vos locataires.
💡 A retenir
Une bouilloire thermique ne vous coute rien aujourd'hui sur le plan juridique. Elle vous coutera demain, en obligations et en attractivite. Traiter les protections solaires et la toiture avant l'ete prochain, c'est prendre trois ans d'avance sur une reglementation qui vient.
Cote gestion, l'anticipation se prepare : connaitre le niveau de confort d'ete de chaque bien, programmer les travaux qui font gagner l'indicateur, garder la trace des interventions. Un simulateur DPE aide a situer le logement, et centraliser diagnostics et travaux dans votre espace Qalimo evite de courir apres les justificatifs le jour ou la regle changera.
| Question | Aujourd'hui (2026) | Proposition n° 3044 |
|---|---|---|
| Temperature maximale imposee | Aucune | 26°C la nuit, 28°C le jour |
| Base juridique | Confort d'ete indicatif au DPE | Articles 6 et 6-4 de la loi de 1989 |
| Sanction pour le bailleur | Aucune | Suspension du loyer hors charges |
| Ce que doit le bailleur | Rien de specifique a la chaleur | Protections solaires et brasseur d'air |
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Essayer Qalimo gratuitementSources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 (obligation de delivrer un logement decent).
- Decret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caracteristiques du logement decent.
- Loi n° 90-449 du 31 mai 1990, article 1-1 (definition de l'habitat indigne).
- Loi n° 2021-1104 du 22 aout 2021 (Climat et Resilience) : calendrier d'interdiction de location et decence energetique.
- Arrete du 31 mars 2021 relatif au DPE, annexe 9 (indicateur de confort d'ete), methode 3CL-2021.
- Arrete du 13 aout 2025 (coefficient de conversion de l'electricite, DPE applicable au 1er janvier 2026).
- Proposition de loi n° 3044, enregistree le 7 juillet 2026 (F. Piquemal et groupe LFI-NFP).
- Pouget Consultants pour IGNES, analyse de la base DPE de l'ADEME, juin 2026.
- Sante publique France, bilan chaleur et sante, ete 2025.
Reserves : l'indicateur de confort d'ete n'a, a ce jour, aucune valeur contraignante ; les seuils de 26 et 28°C sont ceux de la proposition de loi, pas du droit en vigueur. Le seuil de decence energetique de 450 kWh/m2 releve de l'energie, pas de la chaleur estivale. Le DPE confort d'ete annonce par le gouvernement n'a fait l'objet d'aucun texte publie a la date de redaction. Verbatim de l'arrete du 31 mars 2021 et de l'article 6 de la loi de 1989 a recontroler sur Legifrance avant citation dans un acte.
