VMC en location : obligatoire ou pas, et qui l'entretient
Aucun texte n'impose d'installer une VMC dans un logement ancien mis en location. Le bailleur doit pourtant garantir une aération qui évacue l'humidité. Ce que dit le décret décence, qui nettoie les bouches, qui paie la panne et ce que les juges sanctionnent.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoTextes vérifiés le 27 octobre 2026
La VMC n'est obligatoire que dans les logements neufs (arrêté du 24 mars 1982). Pour un logement existant, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 exige une aération suffisante : les ouvertures et les « éventuels dispositifs de ventilation » doivent être en bon état et permettre le renouvellement de l'air et l'évacuation de l'humidité. Le locataire nettoie les bouches et les conduits de ventilation, et ne doit jamais obstruer les grilles. Le bailleur prend en charge les réparations qui ne sont pas locatives, dont celles dues à la vétusté. Une VMC existante doit donc fonctionner, et un logement sans ventilation efficace des pièces humides peut être jugé non décent.
- Neuf
- Ventilation avec extraction dans les pièces de service.
- Existant
- Pas de VMC imposée, mais une aération qui évacue l'humidité.
- Locataire
- Nettoyage des bouches, ramonage des conduits, grilles dégagées.
- Bailleur
- Réparations non locatives et vétusté.
Beaucoup de bailleurs m'ont dit : « il n'y a pas de VMC, donc je n'ai pas d'obligation ». Dans les dossiers de moisissures que j'ai suivis, ce raisonnement tombait dès que les taches apparaissaient. Ce qui comptait, c'était de savoir si l'humidité sortait du logement, avec ou sans appareil. Une fenêtre qui s'ouvre peut suffire, à condition de pouvoir le montrer.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Neuf ou ancien : deux régimes différents
La question « VMC obligatoire ? » n'a pas la même réponse selon que le logement a été construit sous l'arrêté de 1982 ou avant.
Logement neuf : oui
L'arrêté du 24 mars 1982, modifié le 28 octobre 1983, vise à « assurer dans les logements un renouvellement d'air suffisant et d'éviter les condensations persistantes ». Il impose une extraction dans les pièces de service (cuisine, salle de bains, WC) avec des débits minimaux. Ce sont des règles de conception, opposables à celui qui fait construire.
Logement existant : non
Une réponse ministérielle du 16 mai 2017 précise que ces règles ne créent aucune obligation nouvelle pour les logements existants. Aucun texte vérifié n'impose d'installer une VMC avant de louer un logement ancien. Le critère est la décence.
Ce que la décence exige. « Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements » (décret n° 2002-120, article 2). L'évacuation de l'humidité est exigée depuis le 1er juillet 2018. Les pièces principales doivent en outre avoir un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant sur l'air libre.
Le mot qui compte : « éventuels ». Le décret n'impose pas d'appareil. Il impose un résultat. Une fenêtre qui s'ouvre dans la cuisine et la salle de bains peut suffire, tant que l'humidité s'évacue. Dès que des moisissures apparaissent, l'absence de ventilation mécanique devient un risque pour le bailleur.
Un piège en rénovation. Le décret impose aussi que le logement soit protégé contre les infiltrations d'air parasites, avec des portes et fenêtres suffisamment étanches (depuis le 1er janvier 2018). Remplacer les fenêtres par des menuiseries étanches, sans entrées d'air ni extraction, peut créer de la condensation. Quand vous isolez, pensez au renouvellement de l'air.
Les règles sanitaires nationales s'appliquent aussi. Les dispositifs de renouvellement de l'air doivent être maintenus en bon état d'usage, les grilles et orifices de ventilation ne doivent pas être obturés et le détalonnage des portes doit être préservé (code de la santé publique, article R1331-34). Les causes d'humidité et les moisissures doivent être recherchées pour y remédier dans les plus brefs délais (article R1331-44). Le Conseil d'État a annulé une partie de ces règles le 29 août 2024, mais pas ces deux articles.
Entretien, panne, remplacement : locataire ou propriétaire ?
Choisissez la situation. La réponse s'appuie sur les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et sur les décrets n° 87-712 et n° 87-713 du 26 août 1987.
Le nettoyage des bouches et des conduits de ventilation relève de l'entretien courant, à la charge du locataire (loi du 6 juillet 1989, article 7, d ; Service-public.fr).
Notez l'état des bouches à l'état des lieux d'entrée : c'est votre point de comparaison à la sortie.
Indicatif. Le partage dépend de la cause de la panne, que seul un professionnel peut établir par écrit. La répartition entre moteur, caisson et gaines n'est écrite dans aucun texte : c'est une analyse tirée des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Ce que fait le locataire, ce que garde le bailleur
Nettoyer les bouches
Les bouches d'extraction de la cuisine et de la salle de bains, et les entrées d'air des fenêtres. C'est de l'entretien courant.
Faire ramoner les conduits
Le ramonage des conduits de fumées, de gaz et de ventilation figure dans la liste des réparations locatives (décret n° 87-712, annexe, VI, d).
Ne jamais boucher les grilles
Ni les grilles, ni les orifices de ventilation (code de la santé publique, article R1331-34). En pratique, ne pas couper la VMC.
Le bailleur répare le reste
Toutes les réparations qui ne sont pas locatives, sauf faute du locataire, et celles dues à la vétusté ou à la force majeure (article 6 de la loi du 6 juillet 1989, article 1755 du code civil).
La limite des menues réparations
Le locataire n'en doit pas quand elles viennent de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction, d'un cas fortuit ou de la force majeure (article 7, d).
En copropriété
Pour une VMC collective, l'énergie, le ramonage des conduits et l'entretien entrent dans les charges récupérables. Le remplacement de l'installation, non.
À l'état des lieux d'entrée et de sortie, notez l'état de chaque bouche et de chaque entrée d'air, et vérifiez que la VMC fonctionne, par exemple avec le test de la feuille de papier. Ajoutez au bail ou au livret d'accueil une consigne écrite : ne pas boucher les grilles, nettoyer les bouches, ne pas couper la VMC. En cas de moisissures, ces deux pièces départagent le bailleur et le locataire. Pour la suite, voyez l'état des lieux de sortie.
Ce que les juges ont déjà décidé
Les litiges de ventilation se jugent sur l'humidité. Et la faute peut être d'un côté comme de l'autre.
Cour d'appel de Rennes, 31 janvier 2013
Ventilation insuffisante de la salle de bains et de la cuisine : travaux ordonnés sous astreinte et loyer ramené à la moitié.
Cour d'appel de Toulouse, 15 décembre 2009
Le bailleur doit assurer une ventilation efficace des pièces humides, et indemniser le locataire.
Cour d'appel de Rouen, 15 décembre 2011
L'installation tardive d'une VMC par le bailleur a contribué à l'humidité du logement.
Cour d'appel de Rouen, 21 février 2006
Des locataires qui avaient obturé les aérations, sans aérer ni chauffer, déboutés et condamnés à 2 000 € de réparations locatives.
Juge de proximité de Rennes, 11 juin 2009
Une arrivée d'air bouchée par le locataire : restitution seulement partielle du dépôt de garantie.
Les cinq erreurs du bailleur avec la VMC
Croire qu'on est tranquille sans VMC
Pas de VMC imposée ne veut pas dire pas d'obligation. Sans évacuation de l'humidité, le logement peut être jugé non décent.
Isoler sans ventiler
Poser des fenêtres neuves et étanches sans entrées d'air ni extraction peut créer de la condensation.
Laisser une VMC en panne
Une VMC installée est un dispositif de ventilation qui doit être en bon état. Sa panne due à l'usure est pour vous.
Oublier les bouches à l'état des lieux
Sans mention à l'entrée, impossible de prouver à la sortie que les bouches ont été bouchées ou jamais nettoyées.
Refacturer le remplacement
En copropriété, l'énergie et l'entretien de la VMC collective se récupèrent dans les charges, pas le remplacement de l'installation. Voyez les charges récupérables.
La preuve se prépare dès l'entrée dans les lieux
Un litige d'humidité se tranche sur l'état des lieux et sur les écrits. Qalimo les tient au même endroit.
L'état des lieux pièce par pièce
Un état des lieux numérique, pièce par pièce, où noter l'état des bouches et des entrées d'air.
Les consignes par écrit
Des courriers pré-remplis avec le bail, envoyés par e-mail ou en lettre recommandée expédiée par La Poste.
Le dossier au même endroit
Bail, quittances et échanges rangés avec le logement, prêts à être produits en cas de désaccord.
VMC en location : vos questions
La VMC est-elle obligatoire dans un logement mis en location ?
La VMC est-elle obligatoire dans un logement neuf ?
Qui doit nettoyer les bouches de VMC dans une location ?
Qui paie la réparation d'une VMC en panne ?
L'entretien de la VMC collective peut-il être refacturé au locataire ?
Le locataire peut-il installer une VMC lui-même ?
Un logement sans ventilation, avec des moisissures, est-il indécent ?
Sources
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 2 ; Service-public.fr, logement décent (vérifié le 21 mars 2025) ; ANIL, logement décent et performance énergétique.
- Arrêté du 24 mars 1982 relatif à l'aération des logements ; réponse ministérielle, Assemblée nationale, question n° 55323, JO du 16 mai 2017.
- Code de la santé publique, articles R1331-34 et R1331-44 (décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023) ; ANIL, analyse du 5 septembre 2024 ; Conseil d'État, 29 août 2024, n° 488640.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 et 7 ; décret n° 87-712 du 26 août 1987, annexe ; Service-public.fr, réparations locatives (vérifié le 9 mai 2023) ; Service-public.fr, obligations du bailleur (vérifié le 10 juillet 2023).
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987, annexe ; ANIL, charges en location vide.
- Décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 ; Service-public.fr, travaux du locataire (vérifié le 17 avril 2024).
- ANIL, jurisprudence logement décent (note du 6 décembre 2016).
Contre l'humidité,
la meilleure preuve est écrite.
État des lieux pièce par pièce, courriers datés, bail et échanges au même endroit : avec Qalimo, vous gardez la trace de ce qui a été vu et dit.