Déclaration de sinistre locataire et propriétaire : que faire en cas de sinistre en location
Après un sinistre, le locataire déclare à son assureur habitation, le bailleur à son propre assureur, le syndic à celui de l'immeuble. Chacun dans le délai de son contrat, au moins cinq jours ouvrés. Qui paie se règle ensuite, selon l'origine du sinistre. Premiers gestes, outil, expertise, loyer et relogement.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 29 octobre 2026
En cas de sinistre dans un logement loué, chacun déclare à son propre assureur, dès qu'il en a connaissance et au plus tard dans le délai du contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés (deux pour un vol). Le locataire, obligatoirement assuré pour les risques locatifs, déclare à son assureur habitation et prévient le bailleur. Le bailleur déclare à son assureur s'il en a un, et le syndic à l'assureur de l'immeuble si les parties communes sont touchées. Qui paie au final dépend de l'origine du sinistre : le locataire répond en principe des dégradations survenues pendant sa jouissance, le bailleur de la vétusté, des vices et des réparations qui ne sont pas locatives.
- Locataire
- Déclare à son assureur habitation, remplit le constat, prévient le bailleur.
- Bailleur
- Déclare à son assureur, répare ce qui n'est pas locatif.
- Syndic
- Déclare à l'assureur de l'immeuble pour les parties communes.
- Assureurs
- Gèrent, indemnisent, puis exercent leurs recours.
Après un sinistre, la première question des bailleurs était toujours la même : est-ce à moi de déclarer, ou à mon locataire ? Dans les dossiers que j'ai suivis, la difficulté venait rarement de l'assurance elle-même. Elle venait des premiers jours. Chacun attendait que l'autre déclare, personne ne prenait de photos, et le délai du contrat passait. La règle que j'ai fini par donner tenait en une phrase : chacun déclare à son assureur, tout de suite, et on parle de qui paie ensuite.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Les premières heures : cinq gestes, dans l'ordre
Ce qui se fait le premier jour décide souvent du reste du dossier. Les mêmes gestes valent pour le locataire et pour le bailleur.
- 1Mettre en sécuritéCouper l'eau, l'électricité si les dégâts sont importants, le gaz en cas d'odeur. Appeler les secours si le logement est dangereux.
- 2Photographier, daterChaque pièce touchée, l'origine visible, les biens abîmés. Trois lignes écrites sur l'heure et les circonstances.
- 3DéclarerChacun à son assureur, par écrit de préférence, dans le délai du contrat. Le locataire prévient le bailleur le jour même.
- 4Le constat amiableFacultatif mais précieux pour un dégât des eaux : signé par les parties, envoyé à l'assureur et au bailleur ou au syndic.
- 5Attendre l'accordRéparer la cause, oui. Refaire peintures et revêtements, non : pas avant l'expert ou l'accord de l'assureur. Gardez les factures.
Sources : code des assurances, article L113-2 ; Service-public.fr, fiche F1352 (vérifiée le 25 juillet 2025) ; France Assureurs, règlement d'un dégât des eaux (mis à jour le 12 mai 2026).
Déclaration de sinistre locataire et propriétaire : trois contrats, trois déclarations
Un même sinistre peut toucher trois patrimoines : les biens et la responsabilité du locataire, les murs du bailleur, les parties communes de l'immeuble. Chacun est couvert par son propre contrat, et chaque assuré déclare au sien.
Assurance habitation
Obligatoire pour les risques locatifs : incendie, explosion, dégât des eaux. Ses meubles et le recours des voisins dépendent des options. Le jour du sinistre, demandez-lui son attestation d'assurance.
Assurance propriétaire non occupant
Facultative hors copropriété. En copropriété, tout copropriétaire, occupant ou non, doit être assuré en responsabilité civile. Elle joue quand le dommage ne relève pas de l'assurance du locataire. Voyez l'assurance propriétaire non occupant.
Assurance de l'immeuble
Souscrite par le syndic, à qui le bailleur écrit dès qu'une colonne, une toiture ou une façade est en cause. Le syndicat répond des dommages nés dans les parties communes.
Le délai de cinq jours ouvrés est un minimum, pas la règle. Le contrat peut prévoir plus long, jamais moins. Une déclaration tardive ne fait perdre la garantie que si le contrat le prévoit et si l'assureur prouve que le retard lui a causé un préjudice ; jamais en cas fortuit ou de force majeure (code des assurances, article L113-2).
Votre sinistre : qui déclare, avant quand, qui paie
Choisissez le type de sinistre et son origine, puis indiquez la date. L'outil donne la date limite minimale de déclaration, qui déclare, qui gère entre assureurs et le principe de qui paie, avec le texte qui le dit.
Le locataire, à son assureur habitation. Le bailleur, à son propre assureur s'il en a un.
Convention IRSI si deux assureurs au moins sont concernés et que les dommages ne dépassent pas 5 000 € HT par local : l'assureur de l'occupant gère le dossier.
Le locataire répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf preuve qu'elles ont eu lieu sans sa faute (code civil, article 1732 ; loi du 6 juillet 1989, article 7, c). Une canalisation usée ou un vice reste au bailleur (article 6).
Indicatif. Le délai calculé est le minimum légal en jours ouvrés (du lundi au vendredi, hors jours fériés), à partir du lendemain de la découverte ; votre contrat peut prévoir un délai plus long. Le partage final dépend du rapport d'expertise, des clauses des contrats et des preuves. Sources : code des assurances, articles L113-2 et L125-2 ; code civil, articles 1732 et 1733 ; loi du 6 juillet 1989, articles 6 et 7 ; INC, conventions de règlement des sinistres (22 avril 2025).
Six sinistres, six réflexes
Le délai, la garantie qui joue et la présomption qui pèse sur le locataire changent d'un sinistre à l'autre. Chaque cas a son guide.
Dégât des eaux
Le plus fréquent : constat amiable, recherche de fuite, qui paie selon l'origine.
Le guide du dégât des eauxIncendie, explosion
Le locataire en répond, sauf cas fortuit, force majeure, vice de construction ou feu venu d'ailleurs (code civil, article 1733).
Le guide de l'incendieBris de glace
Une réparation locative, sauf usure, défaut de la fenêtre ou événement extérieur. La garantie bris de glace est une option.
Le guide de la vitre casséeVol, cambriolage
Deux jours ouvrés au minimum pour déclarer. L'effraction est le fait d'un tiers : le locataire n'en répond pas (article 7, c).
Changer la serrureTempête, grêle, neige
Les contrats incendie couvrent obligatoirement le vent des tempêtes. Une gouttière jamais dégorgée peut changer la donne.
L'entretien des gouttièresCatastrophe naturelle
Après un arrêté au Journal officiel : déclaration sous 30 jours, franchise légale de 380 € pour l'habitation.
L'état des risquesLa convention IRSI : qui gère un petit sinistre d'immeuble
Pour les dégâts des eaux et incendies survenus depuis le 1er juin 2018, les assureurs adhérents appliquent une convention. Elle ne dit pas qui est responsable : elle désigne qui gère et indemnise.
L'assureur gestionnaire indemnise son assuré, sans recours entre assureurs. Expertise en principe non obligatoire.
Expertise obligatoire, pour le compte commun des assureurs, puis recours contre l'assureur du responsable.
Hors convention : chaque assureur gère selon son contrat, puis exerce ses recours contre le responsable.
Celui de l'occupant, en principe, même s'il n'est pas responsable. Celui du propriétaire non occupant si le locataire n'est pas assuré, si le logement est meublé ou si le préavis était expiré le jour du sinistre.
La réparation de la fuite elle-même reste à sa charge habituelle : le locataire pour un joint, le bailleur pour une canalisation usée, le syndicat pour une colonne.
Au-delà de 1 600 € HT de dommages matériels, un dégât des eaux peut relever de la convention CIDE-COP entre assureurs de copropriété.
Source : INC, les conventions de règlement des sinistres entre assureurs (mise à jour le 22 avril 2025).
Expertise et indemnisation : les étapes, et les délais qui existent
L'assureur décide de l'expertise
Elle n'est pas automatique ; elle est en général ordonnée au-delà de 1 600 € de dommages (Service-public.fr). L'assureur vous indique la date et l'heure de passage de l'expert. Bailleur, soyez présent si les murs sont touchés.
Le rapport, sur demande
Le rapport d'expertise n'est pas envoyé d'office à l'assuré. Demandez-le par lettre recommandée avec avis de réception (INC) : c'est lui qui fixe la cause, et donc qui paie.
La proposition et le paiement
Le délai est celui du contrat. Une fois la proposition acceptée, le paiement intervient en général sous un mois. La franchise prévue au contrat reste à la charge de l'assuré.
Catastrophe naturelle : des délais légaux
Provision sous deux mois après la remise de l'état estimatif, ou la publication de l'arrêté si elle est postérieure ; proposition sous un mois ; paiement sous 21 jours après acceptation (code des assurances, article L125-2).
En cas de désaccord
Une réclamation écrite à l'assureur, puis La Médiation de l'Assurance, gratuite, qui rend un avis sous 90 jours du dossier complet. Attention au délai : les actions contre l'assureur se prescrivent par deux ans (article L114-1).
Avant le premier coup de pinceau, figez l'état du logement. Des photos datées de chaque pièce suffisent pour un petit sinistre. Si les dégâts sont lourds, si la cause est contestée ou si le locataire part, un constat de commissaire de justice avant travaux vaut mieux que tous les souvenirs. Gardez aussi l'état des lieux d'entrée avec ses photos : c'est la référence du bon état.
La responsabilité : ce que disent les textes
L'assurance indemnise d'abord, puis l'assureur se retourne contre le responsable. Entre bailleur et locataire, quatre règles décident.
Code civil, article 1732
Le locataire répond des dégradations et des pertes survenues pendant sa jouissance, sauf s'il prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Code civil, article 1733
Il répond de l'incendie, sauf cas fortuit, force majeure, vice de construction ou feu communiqué par une maison voisine.
Loi de 1989, article 7, c et d
Pas de charge pour le locataire en cas de force majeure, de faute du bailleur, de fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit, de vétusté, de malfaçon ou de vice.
Loi de 1989, article 6
Il délivre un logement décent, garantit les vices et fait toutes les réparations autres que locatives. En copropriété, le syndicat répond de ce qui vient des parties communes.
En pratique : une fuite sur le flexible de la douche relève du locataire ; une canalisation encastrée rongée par les années relève du bailleur ; une infiltration par la toiture d'un immeuble relève du syndicat. Pour la liste de ce qui est locatif, voyez les réparations locatives. Les actions entre bailleur et locataire se prescrivent par trois ans (loi du 6 juillet 1989, article 7-1).
Loyer, travaux et relogement : quand le logement ne s'habite plus
C'est la question qui inquiète le plus les deux parties. La réponse dépend de l'ampleur des dégâts et de l'existence d'un arrêté de l'administration.
Travaux de plus de 21 jours
Le locataire doit laisser faire les réparations urgentes. Si elles durent plus de 21 jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont il est privé. Si elles rendent le logement inhabitable, il peut demander la résiliation du bail (code civil, article 1724 ; loi de 1989, article 7, e).
Logement détruit en partie ou en totalité
Détruit en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Détruit en partie, le locataire peut demander une diminution du loyer ou la résiliation, sans dédommagement de part ni d'autre (code civil, article 1722).
Arrêté de mise en sécurité
Si la mairie ou la préfecture prend un arrêté, le loyer cesse d'être dû et le propriétaire doit héberger ou reloger l'occupant, à ses frais. Les règles exactes sont dans la mise en péril et le contrat de location.
Hors arrêté, qui paie l'hôtel ? Aucun texte n'impose au bailleur de reloger son locataire après un sinistre. Le relogement temporaire relève, quand il est prévu, du contrat habitation du locataire : il doit lire ses garanties. De son côté, le locataire ne peut pas cesser de payer de lui-même tant que le logement reste utilisable : voyez si un locataire peut arrêter seul de payer son loyer. Bailleur, regardez si votre contrat prévoit une garantie de perte de loyers.
Le jour du sinistre, tout le dossier sous la main
Un sinistre se gagne avec des pièces : bail, attestation, état des lieux, courriers datés. Qalimo les garde au même endroit.
L'attestation réclamée
Un modèle de demande d'attestation d'assurance habitation, en version simple ou en mise en demeure par lettre recommandée expédiée par La Poste.
L'état des lieux qui sert de référence
État des lieux avec photos et signature électronique, rangé avec le bail dans le dossier du logement.
Les comptes qui suivent
Loyers et mouvements rapprochés avec votre compte bancaire, dépenses enregistrées en comptabilité. Exemple chiffré fictif.
Sinistre en location : vos questions
Qui doit déclarer un sinistre dans un logement loué, le locataire ou le propriétaire ?
Quel est le délai pour déclarer un sinistre à l'assurance ?
Le locataire doit-il prévenir son propriétaire d'un sinistre ?
Qui paie les réparations après un sinistre en location ?
Qu'est-ce que la convention IRSI ?
Le propriétaire doit-il reloger son locataire après un sinistre ?
Le locataire doit-il payer le loyer si le logement est inhabitable après un sinistre ?
Que faire si le locataire n'est pas assuré au moment du sinistre ?
Sources
- Code des assurances, articles L113-2 (délai de déclaration), L114-1 (prescription biennale) et L125-2 (catastrophes naturelles).
- Service-public.fr, dégât des eaux : démarches et indemnisation (vérifié le 25 juillet 2025) ; Service-public.fr, assurance du propriétaire (vérifié le 29 avril 2024) ; Service-public.fr, assurance habitation du locataire.
- INC, les conventions de règlement des sinistres entre assureurs (IRSI, CIDE-COP), mise à jour le 22 avril 2025.
- La finance pour tous, catastrophe naturelle et indemnisation (3 mars 2026).
- Code civil, articles 1722, 1724, 1732, 1733 et 1735 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6, 7 (c, d, e, g) et 7-1.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 9-1 et 14 ; ANIL, responsabilité du syndicat des copropriétaires.
- Code de la construction et de l'habitation, articles L521-1 à L521-3-2 (hébergement et relogement en cas d'arrêté).
- Charte de La Médiation de l'Assurance (saisine, gratuité, délai de 90 jours).
Un sinistre se règle vite
quand le dossier est prêt.
Bail, attestation d'assurance, état des lieux avec photos, courriers envoyés par e-mail ou en recommandé : avec Qalimo, chaque pièce est à sa place le jour où vous en avez besoin.