Guide bailleur · Édition Juin 2026
Logiciel français de gestion locative spécialement adapté à la colocation, prenant en charge nativement les deux modèles juridiques de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 : le bail unique avec clause de solidarité incluant la solidarité résiduelle ALUR de 6 mois, et les baux individuels où chaque chambre est modélisée comme un bien indépendant avec son propre contrat, son propre état des lieux, son propre suivi de paiement et sa propre comptabilité. Qalimo automatise la génération des bails, l'avenant en cas de remplacement de colocataire, la gestion des cautions solidaires, la répartition automatique des charges et le suivi bancaire DSP2 individuel par colocataire. Forfait à 4,90€ par mois et par bien, soit 49€ par an. Plateforme cofondée par un ancien huissier de justice avec 12 ans d'expérience dans le contentieux locatif.
Prix: 5.90
Prix actuel: EUR
Système d’exploitation: Web, iOS, Android
Catégorie de l’application: BusinessApplication
Bail unique avec clause de solidarité ou baux individuels par chambre, deux modèles juridiques distincts pour une même réalité économique. Qalimo gère les deux nativement, avec 49€/an par bien, et permet une économie qui dépasse 2 000€/an par rapport à une agence immobilière.
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Bailleurs sur Qalimo
4,9/5
Note Trustpilot
95%
Gestion automatisée
2 280€
Economie moyenne
Guide rédigé par Nicolas, ancien huissier de justice et co-fondateur de Qalimo
15 min de lecture · Mis à jour le 26 Juin 2026
Cadre juridique
La colocation est définie par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, formalisée par un contrat unique ou par plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. La loi reconnaît donc explicitement deux modèles juridiques distincts. Le choix entre les deux structure tout le reste de la relation locative : facturation, gestion des entrées-sorties, comptabilité, fiscalité, et même la façon dont le logement doit être enregistré dans un outil de gestion locative.
La colocation représente aujourd’hui environ 12% du marché locatif français selon les données publiées par les principales plateformes spécialisées. Le public type combine étudiants, jeunes actifs en début de carrière, seniors qui mutualisent leurs charges, et plus récemment des familles monoparentales qui se regroupent. Cette diversité de profils explique pourquoi les deux modèles juridiques coexistent : le bail unique convient aux groupes constitués qui se connaissent avant d’emménager, les baux individuels conviennent mieux aux configurations où les colocataires arrivent et partent indépendamment.
Le caractère meublé ou non du logement ne dépend pas du type de bail choisi. Une colocation peut être en bail unique louée vide, ou en baux individuels avec chambres meublées, ou toute combinaison entre les deux. Ce sont deux décisions indépendantes qui s’articulent ensuite pour produire le cadre contractuel et fiscal complet de la location.
1. La pluralité de locataires. Une colocation implique au minimum 2 locataires majeurs qui ne forment ni un couple marié ni un couple pacsé. Un couple en concubinage est juridiquement assimilé à une colocation si chacun veut être nommé sur le bail, avec des droits propres.
2. La résidence principale. Le logement constitue le domicile principal de chaque colocataire au sens fiscal et social. Une location à des touristes ou à des étudiants étrangers en court séjour relève d’un cadre juridique distinct, celui de la location saisonnière ou du bail mobilité.
3. Le partage des espaces communs. Salon, cuisine, salle de bain, dégagements sont mis en commun, chaque colocataire disposant d’une chambre privative ou d’un espace clos individualisé. Cette configuration de partage est ce qui distingue juridiquement la colocation d’une simple division en plusieurs logements indépendants.
Décision pivot
Avant même de rédiger le bail, le bailleur doit choisir entre deux modèles juridiques aux conséquences pratiques très différentes. Ce choix conditionne ensuite la facturation, les états des lieux, la gestion des départs et la comptabilité.
Modèle 1
Un seul contrat lie le bailleur à l’ensemble des colocataires. Tous sont solidaires entre eux.
1 contrat unique signé par tous les colocataires
Clause de solidarité chaque locataire redevable de la totalité du loyer
1 seul EDL d'entrée pour l'ensemble du logement, signé par tous
1 dépôt de garantie versé pour le logement entier
Solidarité résiduelle ALUR de 6 mois après le départ d'un colocataire
Changement nécessite un avenant signé par toutes les parties
Dans Qalimo
Modèle 2
Chaque colocataire signe son propre contrat pour une chambre ou un lot clairement identifié.
1 contrat par colocataire, chacun signe le sien
Aucune solidarité entre les colocataires
1 EDL par chambre, séparé pour chaque locataire
1 dépôt de garantie par colocataire, restitution indépendante
Comptabilité indépendante par chambre : loyer, charges, paiements
Changement simplifié sans avenant des autres colocataires
Dans Qalimo
Le bail unique convient mieux aux groupes constitués (amis, couples qui hébergent un parent, fratrie) qui s’engagent ensemble pour la durée du bail et acceptent leur solidarité mutuelle. Les baux individuels conviennent mieux aux colocations à rotation fréquente, typiquement étudiantes ou jeunes actifs, où les colocataires arrivent et partent indépendamment. Le critère opérationnel est simple : si la rotation prévue dépasse une fois tous les 18 mois, les baux individuels font gagner un temps considérable en évitant les avenants successifs.
Spécificités produit
Là où la plupart des outils traitent la colocation comme un cas particulier, Qalimo l’a intégrée nativement avec les deux modèles juridiques. Les briques produit qui font la différence.
Selon votre choix juridique, Qalimo modélise le logement comme 1 bien unique (bail unique) ou comme plusieurs biens distincts (baux individuels). La même maison en colocation peut basculer d’un mode à l’autre sans perte de données.
Le générateur produit un bail unique avec clause de solidarité et solidarité ALUR de 6 mois, ou un bail individuel par chambre avec lot clairement identifié. Tous les textes sont à jour et validés par un ancien huissier de justice.
Quittance, relance, départ, état des lieux peuvent être pilotés colocataire par colocataire. En bail unique, les actions agrègent l’ensemble. En baux individuels, chaque action concerne uniquement le colocataire ciblé.
Pour un avenant en bail unique, Qalimo génère le document avec mise à jour de la liste des colocataires et acte du transfert de la clause de solidarité. Pour les baux individuels, simple création d’un nouveau bail pour le remplaçant.
30 jours d’essai gratuit · Sans CB · Migration depuis votre solution actuelle prise en charge
Bail unique
La structure juridique la plus courante en colocation. Tous les colocataires sont liés par un même contrat et solidairement responsables des obligations locatives.
Au cœur du bail solidaire se trouve la clause de solidarité qui rend chaque colocataire responsable de la totalité du loyer et des charges. Si l’un d’eux ne paie pas, le bailleur peut réclamer l’intégralité du montant dû à n’importe lequel des autres, sans avoir à actionner chacun pour sa quote-part. Cette mécanique sécurise le bailleur et constitue l’avantage principal du bail unique.
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, la clause de solidarité d’un colocataire qui quitte le logement cesse de produire ses effets 6 mois après la date d’effet de son congé, sauf s’il est remplacé entre-temps. Cette règle protège le colocataire sortant tout en laissant au bailleur un délai raisonnable pour retrouver un remplaçant. Si le remplacement intervient avant l’expiration des 6 mois, la solidarité du sortant s’éteint dès la signature de l’avenant.
Le remplacement d’un colocataire en bail unique nécessite un avenant signé par 4 parties : le bailleur, les colocataires restants, le sortant et l’entrant. Qalimo génère cet avenant en 1 clic, met à jour la liste des colocataires dans le système, acte le transfert de la clause de solidarité et envoie le document à signer électroniquement par tous les signataires concernés. Une opération qui demanderait 2 heures en gestion manuelle se traite en 5 minutes.
Durée : 3 ans si le bailleur est un particulier, 6 ans si personne morale (location nue). 12 mois ou 9 mois étudiant pour une location meublée.
Préavis colocataire : 1 mois en meublée, 3 mois en nue (1 mois en zone tendue ou motif légitime).
Préavis bailleur : 3 mois en meublée, 6 mois en nue, avec motif obligatoire.
Dépôt de garantie : 1 mois en nue, 2 mois en meublée. Versé pour l’ensemble du logement, restitué à la sortie du dernier colocataire.
État des lieux : Un seul EDL d’entrée et de sortie, signé par tous les colocataires.
Bail individuel
Une organisation juridique plus souple, particulièrement adaptée aux colocations à rotation fréquente. Chaque chambre devient un objet locatif autonome avec son propre régime.
En baux individuels, chaque colocataire signe son propre contrat de location avec le bailleur. Le bail porte sur une chambre ou un lot clairement identifié (numéro, surface, équipement spécifique) ainsi que sur la jouissance partagée des espaces communs. Il n’existe aucune solidarité juridique entre les colocataires : si l’un d’eux ne paie pas son loyer, les autres n’ont aucune obligation de compenser.
Cette autonomie produit une grande souplesse opérationnelle. Le bailleur peut résilier le bail d’un colocataire défaillant sans toucher aux autres. Un colocataire peut partir sans préavenir les autres, à la condition de respecter son propre préavis. Un nouveau colocataire peut être accueilli sans renégocier les contrats existants. Cette flexibilité explique pourquoi les baux individuels sont devenus le standard des colocations étudiantes et des résidences gérées professionnellement.
Pour que des baux individuels soient juridiquement valides, le logement doit comporter une surface minimum par chambre de 9 m² avec un volume de 20 m³, conformément au décret du 23 décembre 2002 sur le logement décent. Chaque chambre doit également être équipée d’une fermeture extérieure et d’une serrure indépendante. Sans ces caractéristiques, le bailleur s’expose à une requalification en bail unique avec rétroactivité.
Cette structuration produit une conséquence concrète dans Qalimo. Pour une colocation en baux individuels, chaque chambre est enregistrée comme un bien distinct, avec son propre contrat de bail, son propre état des lieux d’entrée et de sortie, son propre suivi bancaire des loyers, ses propres quittances et son propre dossier comptable. Cette modélisation reflète exactement le cadre juridique : chaque chambre est un objet locatif autonome.
Le pricing Qalimo suit naturellement cette logique : pour une colocation de 4 chambres en baux individuels, vous gérez 4 biens à 49€/an chacun, soit 196€/an au total. Cette tarification reste très inférieure aux 2 200 à 2 800€/an facturés par une agence immobilière pour la gestion d’une colocation équivalente.
Régime fiscal
Le régime fiscal d’une colocation ne dépend pas du type de bail mais du caractère meublé ou non du logement. Deux trajectoires fiscales distinctes selon ce critère.
Une colocation vide relève des revenus fonciers, déclarée sur le formulaire 2044. Deux régimes s’offrent au bailleur : le micro-foncier avec abattement forfaitaire de 30% jusqu’à 15 000€ de recettes annuelles, ou le régime réel qui permet la déduction des charges effectives (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, assurance, frais de gestion). L’amortissement du bien n’est pas autorisé en location nue.
Une colocation meublée relève en revanche des Bénéfices Industriels et Commerciaux dans le cadre du statut LMNP. Là encore, deux régimes : le micro-BIC avec abattement de 50% jusqu’à 77 700€ de recettes, ou le régime réel qui autorise la déduction des charges et surtout l’amortissement du bien et du mobilier. Ce dernier point fait toute la différence en termes d’optimisation fiscale.
Le choix entre les deux modèles fiscaux ne dépend pas du type de bail. Une colocation en bail unique peut être vide ou meublée. Une colocation en baux individuels peut elle aussi être vide ou meublée. Pour respecter le statut meublé, le logement entier doit comporter les 11 catégories de meubles fixées par le décret du 31 juillet 2015, et chaque chambre privative doit être équipée de literie, dispositif d’occultation, et rangement minimal.
Pour les colocations meublées étudiantes, le bail mobilité est parfois préféré au bail meublé classique. D’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable, sans dépôt de garantie, il est particulièrement adapté à un colocataire étudiant ou en mobilité professionnelle. Qalimo génère ce type de bail nativement.
Frictions du quotidien
Gérer une colocation implique des opérations spécifiques qui ne se rencontrent pas dans une location classique. Voici les 5 difficultés qui reviennent le plus souvent chez les bailleurs.
FRICTION 1
Le turn-over fréquent
Un colocataire reste en moyenne 14 mois dans la colocation, contre 5 ans en location classique. Cette rotation génère un volume important de baux, EDL et avenants tout au long de l’année.
✅ Avec Qalimo :
· Génération bail en 3 min
· Remplacement facilité
FRICTION 2
La répartition des charges
Gestion des charges locataires : Eau, électricité, internet, chauffage à répartir entre 3 ou 4 colocataires. Sans système, le calcul mensuel devient vite chronophage et source de litiges entre colocataires comme avec le bailleur.
✅ Avec Qalimo :
· Répartition automatique
· Quittances détaillées
FRICTION 3
La caution solidaire
En bail unique, chaque colocataire fournit en général une caution Coordonner les engagements, gérer les changements de garant lors d’un remplacement, exiger la mise à jour des actes prend beaucoup de temps.
✅ Avec Qalimo :
· Suivi cautions
· Relances automatiques
FRICTION 4
La gestion des absences
Un colocataire qui prend un semestre Erasmus, qui s’absente plusieurs mois, qui sous-loue temporairement. Ces situations exigent un cadrage juridique précis pour ne pas créer de zone grise contractuelle.
✅ Avec Qalimo :
· Modèles d’autorisation
· Suivi situations
Briques fonctionnelles
Trois fonctionnalités structurantes qui couvrent les spécificités de la gestion d’une colocation, peu importe le modèle juridique retenu.
Génération du bail
L’éditeur Qalimo détecte automatiquement le modèle juridique retenu et applique les clauses correspondantes. Pour un bail unique, il insère la clause de solidarité avec la mention ALUR de solidarité résiduelle 6 mois. Pour des baux individuels, il génère N contrats distincts avec identification précise de chaque chambre. Tous les textes sont validés par un ancien huissier de justice et tenus à jour des dernières évolutions légales.
Gestion colocataire
Chaque colocataire dispose dans Qalimo de sa propre fiche avec accès à toutes les actions individuelles : génération de quittance, demande de révision IRL, état des lieux d’entrée ou de sortie, avenant au bail, lettre de congé, mandat de prélèvement, acte de cautionnement, régularisation de charges. En baux individuels, ces actions concernent uniquement le colocataire ciblé. En bail unique, elles peuvent être déclenchées individuellement ou globalement.
Comptabilité multi
En bail unique, Qalimo agrège tous les paiements des colocataires dans une comptabilité unifiée pour le logement. Les quittances sont émises au nom de tous les colocataires, le suivi de l’encaissement est consolidé. En baux individuels, chaque chambre dispose de sa comptabilité propre avec synchronisation bancaire DSP2 qui détecte automatiquement les virements. Cette double modélisation permet de basculer d’un modèle à l’autre sans perdre l’historique.
Quatre moments où la différence opérationnelle se vérifie concrètement sur une année type de colocation à 4 chambres.
Rédaction baux, EDL, dépôts, cautions
4 loyers, charges réparties, relances
Sortie d'un coloc, entrée du remplaçant
Recettes consolidées de la coloc
❌ Rédiger 4 baux individuels ou 1 bail solidaire à la main, vérifier la conformité ALUR de la clause de solidarité, faire 4 EDL séparés, collecter 4 dépôts et 4 actes de cautionnement.
Temps : 10 à 14h.
❌ Vérifier la réception de 4 loyers indépendants sur le compte bancaire, calculer la répartition des charges entre les 4 colocataires, éditer 4 quittances séparées, relancer manuellement le retardataire.
Temps : 1h30/mois.
❌ Rédiger un avenant signé par 4 parties (bail unique) ou refaire un bail individuel pour le remplaçant. Refaire l'EDL de la chambre concernée. Récupérer le dépôt de l'ancien, encaisser celui du nouveau
Temps : 4 à 6h.
❌ Reconstituer les recettes des 4 chambres, additionner manuellement, choisir entre micro-foncier et réel (en nue) ou micro-BIC et réel (en meublée), remplir le formulaire adéquat.
Temps : 3 à 5h.
✅ 4 baux générés en cascade avec lots identifiés, ou 1 bail solidaire avec clause ALUR intégrée. EDL mobile par chambre. Signature électronique de tous les signataires en parallèle.
✅ Détection bancaire automatique DSP2 des 4 virements, quittances envoyées le 1er du mois à chaque colocataire, relances ciblées J+3, J+8, J+15 sur le seul retardataire
✅ Modèle d'avenant, ou nouveau bail individuel selon le modèle. EDL mobile en 15 min. Restitution du dépôt sortant et encaissement du nouveau pilotés depuis l'interface.
✅ Recettes consolidées automatiquement, simulateur intégré du régime optimal, déclaration prête à recopier sur impots.gouv.fr (2044 en nue, 2042-C-PRO ou liasse 2031 en
Calcul transparent
Pour une colocation de 4 chambres à 600€/mois chacune (2 400€/mois cumulés), voici le comparatif chiffré entre une gestion par agence et un pilotage via Qalimo.
Hypothèses : 4 chambres louées 600€/mois chacune, baux individuels, commission agence 7,5% du loyer encaissé, frais de mise en location 1 mois de loyer par chambre lissés sur la durée moyenne d’occupation de 14 mois en colocation étudiante. Pour une coloc en bail unique, l’économie monte à environ 2 430€/an (59€/an au lieu de 196€/an chez Qalimo).
BUDGET
5,90€
par mois et par bien
TÉMOIGNAGES
Avis publics de bailleurs en colocation, vérifiés sur Trustpilot.
⭐⭐⭐⭐⭐
J’ai une coloc 4 chambres à Toulouse avec des étudiants. Depuis 1 an sur Qalimo en baux individuels, mes 4 chambres tournent toutes seules. La détection bancaire automatique change ma vie.
Julien M.
Bailleur - Trustpilot · ★★★★★
⭐⭐⭐⭐⭐
L’avenant pour remplacement de colocataire en bail unique se génère en 3 minutes. Avant je payais 200€ à mon notaire à chaque fois. La signature électronique des 4 parties tient en 24h, vraiment fluide.
Anne B.
Bailleur - Trustpilot · ★★★★★
⭐⭐⭐⭐⭐
Je gère 3 colocs en bail individuel, soit 11 chambres. Avant mon agence me prenait 5 800€/an. Aujourd’hui je paie 539€/an sur Qalimo et je passe moins de temps à gérer. ROI quasiment immédiat.
Farid D.
Bailleur - Trustpilot · ★★★★★
FAQ
La colocation est définie par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. Deux modèles coexistent donc : le bail unique signé par l’ensemble des colocataires avec une clause de solidarité, et les baux individuels où chaque colocataire signe son propre contrat pour une chambre ou un lot identifié.
En bail unique, un seul contrat lie le bailleur à l’ensemble des colocataires, qui sont solidaires les uns des autres pour le paiement du loyer et des charges. Si l’un d’eux ne paie pas, les autres doivent compenser. En baux individuels, chaque colocataire signe un contrat distinct pour une chambre ou un lot identifié, avec un loyer propre et une comptabilité indépendante. Il n’y a aucune solidarité entre les colocataires. Le bail unique convient aux groupes constitués (amis, couples qui hébergent un tiers). Les baux individuels conviennent mieux aux colocations à rotation fréquente, type étudiants, où les colocataires ne se connaissent pas avant d’emménager.
La clause de solidarité, présente dans le bail unique, oblige chaque colocataire à payer l’intégralité du loyer en cas de défaillance d’un autre. Le bailleur peut donc réclamer la totalité du loyer à n’importe lequel des colocataires sans avoir à actionner chacun pour sa part. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, la solidarité d’un colocataire qui quitte le logement cesse 6 mois après la date d’effet de son congé, sauf s’il est remplacé. Cette règle protège le colocataire sortant tout en sécurisant le bailleur le temps de retrouver un remplaçant.
En location nue, le préavis colocataire est de 3 mois en règle générale, ou 1 mois en zone tendue ou pour motif légitime (mutation, perte d’emploi, problème de santé). En location meublée, le préavis est de 1 mois quel que soit le motif. Le colocataire qui souhaite partir doit notifier son congé par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou par remise en main propre contre récépissé. En bail unique, son départ déclenche le mécanisme de solidarité résiduelle de 6 mois prévu par la loi ALUR.
En bail unique, le dépôt de garantie est versé pour l’ensemble du logement : 1 mois de loyer hors charges en location nue, 2 mois en meublée. Sa restitution se fait à la sortie du dernier colocataire. En baux individuels, chaque colocataire verse son propre dépôt, restitué à sa sortie indépendamment des autres. Le mode de gestion du dépôt est l’une des grandes différences pratiques entre les deux modèles.
La fiscalité dépend du caractère meublé ou non du logement, pas du type de bail. Une colocation louée vide relève des revenus fonciers, déclarée sur le formulaire 2044. Une colocation meublée relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux dans le cadre du statut LMNP, déclarée sur le formulaire 2042-C-PRO ou via la liasse 2031 au régime réel. Le choix du bail (unique ou individuels) n’a aucune incidence fiscale, c’est le mobilier qui détermine le régime.
Oui, l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 impose à chaque colocataire de souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion). En bail unique, une seule attestation pour l’ensemble des colocataires suffit. En baux individuels, chaque colocataire doit fournir sa propre attestation. À défaut, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte des colocataires et leur en facturer la prime majorée de 8% de frais.
En bail unique, le remplacement d’un colocataire nécessite un avenant au bail signé par le bailleur, les colocataires restants, le colocataire sortant et le nouveau colocataire entrant. L’avenant met à jour la liste des colocataires et acte le transfert de la clause de solidarité. En baux individuels, c’est plus simple : le bailleur signe un nouveau bail individuel avec le remplaçant, sans intervention des autres colocataires. Cette différence opérationnelle est l’une des raisons pour lesquelles les baux individuels sont privilégiés pour les colocations étudiantes à fort turn-over.
Qalimo prend en charge les deux modèles nativement. Pour une colocation en bail unique, le logement est enregistré comme un seul bien avec tous les colocataires liés à ce bien, un seul bail unifié avec clause de solidarité, un seul EDL et une seule comptabilité agrégée. Pour une colocation en baux individuels, chaque chambre est enregistrée comme un bien distinct, avec son propre contrat, son propre suivi de paiement, son propre EDL et sa propre comptabilité. Cette structuration permet de gérer un colocataire indépendamment des autres : entrée, sortie, relance, quittance, état des lieux.
Le tarif dépend du type de bail choisi. Pour une colocation en bail unique, le logement compte pour 1 bien dans Qalimo, donc 59€ par an. Pour une colocation en baux individuels, chaque chambre compte pour 1 bien indépendant, donc 59€ par chambre et par an. Pour une colocation de 4 chambres en baux individuels, cela représente 236€/an. À titre de comparaison, une agence immobilière facture en moyenne 2 200 à 2 800€/an pour la gestion d’une colocation de 4 chambres à 600€/mois chacune. L’économie avec Qalimo dépasse donc régulièrement 2 000€/an pour ce profil.
Bails conformes aux deux modèles, gestion individuelle de chaque colocataire, comptabilité unifiée ou éclatée selon votre choix. Jusqu’à 2 280€ d’économie annuelle par rapport à une agence.
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*tarif pour un bien en colocation bail unique. Pour un bien en colocation bail individuel : 59€/an par chambre
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