Coliving : comment ça marche, et quelle différence avec la colocation ?
Le coliving est une colocation meublée avec des services et des espaces communs soignés. Il n'a aucun statut juridique propre : selon la durée, les contrats et les services, c'est le bail meublé, le bail mobilité ou la location avec services soumise à la TVA qui s'applique. Les règles, le loyer par chambre, la fiscalité et un comparateur pour trouver votre cadre.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 30 octobre 2026
Le coliving n'a pas de définition légale. Le ministère du Logement l'a rappelé le 7 juillet 2026 : quand le logement est la résidence principale de l'occupant, la loi du 6 juillet 1989 s'applique, et elle est d'ordre public. En pratique, un coliving de bailleur particulier est une colocation meublée, souvent avec un bail par chambre, à laquelle s'ajoutent des services et des espaces communs aménagés. La différence tient à l'offre plus qu'au droit. Deux seuils comptent : des chambres d'au moins 9 m² et 20 m³ dès qu'il y a plusieurs baux, et la TVA dès que vous proposez trois services de type hôtelier sur quatre.
- Contrat
- Bail meublé, individuel ou collectif, ou bail mobilité.
- Chambres
- 9 m² et 20 m³ chacune si un bail par chambre.
- Loyer
- Total des loyers plafonné au loyer du logement.
- Fiscalité
- LMNP, et TVA à 10 % avec trois services sur quatre.
Dans les dossiers de colocation que j'ai suivis, le mot qui posait problème n'était jamais écrit dans la loi. On parlait de « résidence », de « membres », de « forfait tout compris ». Le jour du litige, le juge ne regardait pas l'étiquette. Il regardait qui vivait là, depuis combien de temps, et ce que disait le contrat. Les bailleurs qui avaient signé un vrai bail d'habitation n'avaient rien à craindre de cette question.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Coliving ou colocation : ce qui change vraiment
La colocation est une notion juridique : la location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale, avec un contrat unique ou plusieurs contrats (article 8-1 de la loi de 1989). Le coliving est une façon de la proposer.
Souvent un bail collectif signé par tous, avec clause de solidarité.
Le plus souvent un bail individuel par chambre, sans solidarité entre occupants.
Les colocataires se choisissent et remplacent celui qui part.
Le bailleur sélectionne chaque occupant et relance la chambre seule.
Aucun, ou presque : chacun gère ménage, internet, abonnements.
Ménage des parties communes, internet, linge, parfois petit-déjeuner ou conciergerie.
Le séjour et la cuisine du logement, tels quels.
Aménagés et équipés, parfois un espace de travail ou une salle de sport.
Provisions et régularisation, ou forfait.
Presque toujours un forfait tout compris, plus simple à lire.
Légère : un bail, un loyer, une régularisation.
Lourde : plusieurs baux, entrées et sorties décalées, services à organiser.
Le droit ne connaît que la colocation, nue ou meublée, et les contrats types de 2015, mis à jour au 1er octobre 2026, s'intitulent « contrat type de location ou de colocation ». Une location à des époux ou à des partenaires de PACS n'est pas une colocation (article 8-1, I). Pour les bases, voyez la colocation et le choix entre bail individuel et bail collectif.
Quatre cadres possibles, un seul vous convient
Le nom de l'offre ne compte pas. Décident la durée d'occupation, le profil des occupants, les services et l'exploitant.
Bail meublé individuel
Le cadre le plus courant. Un bail par chambre, avec l'usage des parties communes. Durée d'un an, ou 9 mois pour un étudiant. Dépôt de garantie de deux mois de loyer au plus, préavis d'un mois pour le locataire.
Le bail individuel de colocationBail mobilité
Pour un occupant en études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire. De 1 à 10 mois, non renouvelable. Aucun dépôt de garantie, charges au forfait, et pas de solidarité entre colocataires.
Le contrat de bail mobilitéLocation avec services
Un bail meublé de plus d'un mois, assorti d'au moins trois services sur quatre : petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge, réception. Le loyer est alors soumis à la TVA.
La TVA du colivingRésidence confiée à un exploitant
Vous louez le lot ou l'immeuble à une société qui gère occupants et services, et signe avec eux. Cette location à l'exploitant est taxée à la TVA de plein droit.
Ce que dit le BOFiPLe « contrat de résidence » ne vous protège pas. Dès qu'un bail en coliving dépasse huit mois, la loi de 1989 s'applique, et le juge requalifie souvent ces contrats en baux d'habitation : c'est la réponse du ministère à la question écrite n° 15423 (JO Assemblée nationale du 7 juillet 2026). Des séjours à la nuit ou à la semaine relèvent du meublé de tourisme : voyez la loi anti-Airbnb.
Colocation ou coliving : quel cadre pour votre projet ?
Cochez ce qui décrit votre projet. Le comparateur indique le contrat adapté, le régime de TVA et les règles à respecter, avec le texte qui les fonde.
Chaque occupant signe un bail meublé pour sa chambre et l'usage des parties communes. Le logement est leur résidence principale : la loi du 6 juillet 1989 s'applique (articles 8-1 et 25-3 et suivants).
- Chaque chambre fait au moins 9 m² et 20 m³ (article 8-1, II).
- La somme des loyers ne dépasse pas le loyer applicable au logement (article 8-1, II).
Indicatif, pour orienter votre choix. Le régime réel dépend des contrats signés et de la façon dont les services sont rendus. Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 2, 8-1, 25-3 à 25-18 ; code général des impôts, article 261 D, 4° ; BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 du 26 mars 2025.
Surface minimale des chambres : la règle des 9 m² et 20 m³
Une colocation à baux individuels est une division du logement. La loi impose donc un minimum à chaque chambre, et apprécie la décence sur l'ensemble du logement.
La chambre 4 ne peut pas faire l'objet d'un bail individuel. Elle peut rester un bureau ou un espace commun.
Par chambre, avec un bail individuel
Chaque local privatif fait au moins 9 m² de surface habitable et 20 m³ de volume habitable. Les pièces communes ne comptent pas dans ce calcul (article 8-1, II ; Service-public.fr).
Pour tout le logement
La décence s'apprécie en tenant compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement. Une pièce principale d'au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou 20 m³, est exigée (décret n° 2002-120, article 4), avec éclairement naturel et ouvrant.
Et le règlement sanitaire
Le règlement sanitaire départemental peut être plus strict. Une pièce sans fenêtre ne se loue pas comme chambre : voyez peut-on louer une chambre sans fenêtre.
Le loyer par chambre et l'encadrement des loyers
Vous fixez un loyer par chambre. Mais la loi regarde le total : la somme des loyers perçus de tous les colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement (article 8-1, II).
Exemple. Un T5 meublé dont le loyer applicable serait de 2 100 € hors charges. Quatre chambres à 520, 480, 560 et 460 € font 2 020 € : la règle est respectée.
Dans les territoires de l'expérimentation, le loyer applicable est celui du logement entier : le loyer de référence majoré qui lui correspond, éventuellement augmenté d'un complément de loyer justifié. L'expérimentation court jusqu'à fin novembre 2026 ; une prolongation de deux ans a été votée par le Sénat le 21 octobre 2026 et doit encore être adoptée par l'Assemblée : suivez la fin de l'encadrement des loyers.
Ailleurs, le loyer de relocation reste encadré en zone tendue, et un logement classé F ou G ne peut pas être reloué plus cher que le dernier loyer.
LMNP, para-hôtellerie et TVA : le seuil des trois services
Comme toute location meublée, le coliving relève des bénéfices industriels et commerciaux. Sa question propre, c'est la TVA.
La règle de l'article 261 D, 4° du CGI
La location meublée d'habitation est exonérée de TVA, sans option possible. Elle devient taxable quand le bailleur propose au moins trois des quatre services suivants.
- 1Le petit-déjeuner
- 2Le nettoyage régulier des locaux
- 3La fourniture du linge de maison
- 4La réception, même non personnalisée
Depuis la loi de finances pour 2024 (article 84), le 4° b vise l'hébergement proposé pour 30 jours ou moins, et le 4° b bis la location meublée à usage résidentiel, par un bail de plus d'un mois. Le BOFiP cite expressément l'« habitat partagé (« coliving ») » parmi les structures concernées.
Ce que l'administration regarde
Les services doivent être réellement proposés, même inutilisés. Ménage et linge hebdomadaires suffisent. La réception peut passer par un système électronique, mais une simple boîte à clés ne suffit pas (BOFiP, § 60 à 100).
LMNP : micro-BIC ou réel
Au micro-BIC, les recettes de location meublée d'habitation jusqu'à 77 700 € bénéficient d'un abattement de 50 %. Au réel, vous déduisez les charges et amortissez le bien et le mobilier. Vous devenez loueur professionnel au-delà de 23 000 € de recettes, si elles dépassent vos autres revenus professionnels.
À la revente
Pour les cessions depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont retirés du prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value. Certaines résidences gérées, étudiantes ou seniors, y échappent (impots.gouv.fr). Pour la tenue des comptes, voyez la comptabilité LMNP.
TVA collectée, TVA récupérée. Soumis à la TVA, vous la facturez sur les loyers et les services, et vous pouvez en principe récupérer celle payée sur vos dépenses. Une franchise en base existe sous certains seuils : faites valider le montage par votre expert-comptable avant la première location. Sur un sujet voisin : la TVA des locations Airbnb.
Assurance et règlement de copropriété : les deux vérifications avant d'ouvrir
L'assurance des occupants
Chaque colocataire doit être assuré contre les risques locatifs (article 7, g). En colocation, le bail peut prévoir que le bailleur souscrit une assurance pour le compte des colocataires et en récupère le coût, les colocataires pouvant y mettre fin (article 8-1, IV). Réclamez les attestations à chaque entrée.
L'assurance du bailleur
En copropriété, tout copropriétaire non occupant doit s'assurer en responsabilité civile (loi du 10 juillet 1965, article 9-1). Avec plusieurs occupants, l'assurance propriétaire non occupant doit connaître la configuration réelle : déclarez la colocation à l'assureur.
Le règlement de copropriété
Lisez la clause de destination de l'immeuble. Des cloisons ajoutées, une salle d'eau par chambre ou une nouvelle évacuation touchent souvent les parties communes : ces travaux demandent l'accord de l'assemblée générale (article 25, b). Une offre de services hôteliers peut, elle, se heurter à un règlement qui réserve l'immeuble à l'habitation.
Charte, charges, entrées et sorties : gérer un coliving sans s'épuiser
Une charte de vie commune
Ménage, invités, bruit, espaces partagés : une charte annexée à chaque bail fixe les règles. Voyez la charte de colocation.
Des charges au forfait, bien calibré
En colocation, les charges peuvent être réglées par provisions avec régularisation, ou par un forfait versé avec le loyer. Le forfait ne se régularise pas et ne doit pas être manifestement disproportionné (article 8-1, V). Le bail mobilité impose le forfait.
Un état des lieux par chambre
Chaque bail individuel a son entrée et sa sortie. Décrivez la chambre, et les parties communes à chaque mouvement. Et une personne installée sans bail n'est pas colocataire : voyez le colocataire non déclaré.
Écrivez dans chaque bail ce que la chambre comprend et ce que les espaces communs comprennent, pièce par pièce. Quand quatre personnes partagent une cuisine, la dégradation commune est la plus difficile à faire payer. Un inventaire précis des parties communes, mis à jour à chaque arrivée, transforme une discussion entre quatre occupants en une simple comparaison de documents.
Les quatre erreurs du bailleur en coliving
Un « contrat de résidence » maison
Pour une résidence principale, la loi de 1989 s'impose : un contrat inventé sera requalifié.
Additionner les loyers sans plafond
En zone d'encadrement, c'est le total des loyers des chambres qui est comparé au loyer de référence du logement entier.
Ajouter un troisième service sans y penser
Le petit-déjeuner offert ou une réception ajoutée à un ménage et un linge déjà proposés font basculer toute la location dans la TVA.
Un dépôt de garantie en bail mobilité
Il est interdit. Prévoyez une caution ou la garantie Visale. Voyez la garantie Visale.
Plusieurs baux sous un même toit, un seul tableau de bord
Un bail par chambre
Baux meublés, étudiants, mobilité et colocation, générés et signés électroniquement.
Chaque loyer suivi
Avis d'échéance et quittances envoyés automatiquement, relances d'impayés à J+3, J+8 et J+15. Exemple chiffré fictif.
LMNP et TVA
Comptabilité LMNP au réel en option, et factures de loyer avec TVA modulable si vos services vous y soumettent.
Coliving : vos questions
Le coliving, c'est quoi ?
Quelle différence entre coliving et colocation ?
Quelle surface minimale pour une chambre en coliving ?
Peut-on louer plus cher en additionnant les loyers des chambres ?
Un coliving est-il soumis à la TVA ?
Le bail mobilité convient-il au coliving ?
Quel régime fiscal pour un bailleur en coliving ?
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 2, 7 (g), 8-1 (version en vigueur depuis le 1er juillet 2021), 17, 25-3 à 25-18 ; Légifrance, article 8-1.
- Question écrite n° 15423, « Encadrement du coliving », JO Assemblée nationale du 26 mai 2026, p. 4561 ; réponse du ministère de la Ville et du Logement, JO du 7 juillet 2026, p. 6431 ; texte de la question et de la réponse.
- Code général des impôts, article 261 D, 4°, modifié par la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, article 84 ; BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 du 26 mars 2025.
- impots.gouv.fr, régime des locations meublées, foire aux questions (micro-BIC, LMP, amortissements, TVA à 10 %).
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent, articles 2 et 4 ; Service-public.fr, logement décent.
- ANIL, le bail mobilité ; Service-public.fr, location meublée.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 9-1 et 25, b ; décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 modifié par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (contrats types).
- 119e congrès des notaires de France, « Le coliving : un nouveau statut à conquérir ? » (2023).
Quatre chambres, quatre baux,
une gestion qui tient.
Baux de colocation signés en ligne, loyers suivis chambre par chambre, quittances et relances automatiques : avec Qalimo, le coliving reste une location bien tenue.