Comment calculer la taxe d'habitation et la taxe foncière : la méthode 2026, et qui paie quoi
Pour calculer la taxe foncière, on part de la valeur locative cadastrale, on la divise par deux, puis on applique les taux votés par la commune et l'intercommunalité. La taxe d'habitation, elle, ne vise plus que les résidences secondaires et se calcule sur la valeur locative entière. La méthode pas à pas, la hausse des bases en 2026, le partage entre bailleur et locataire, la taxe d'ordures ménagères à récupérer et un calculateur.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 28 octobre 2026
La taxe foncière est due pour l'année entière par celui qui est propriétaire au 1er janvier. Elle se calcule sur le revenu cadastral, égal à la moitié de la valeur locative cadastrale, multiplié par les taux votés par la commune et l'intercommunalité, plus 3 % de frais de gestion. La taxe d'habitation sur la résidence principale est supprimée pour tous depuis 2023 : elle ne vise plus que les logements meublés qui ne sont pas une résidence principale, sur la valeur locative entière. Dans une location d'habitation, le bailleur paie la taxe foncière et ne peut pas la refacturer. Il récupère en revanche sur le locataire la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui figure sur le même avis, hors frais de gestion.
- Taxe foncière
- Le propriétaire au 1er janvier, pour toute l'année.
- TEOM
- Payée par le bailleur, récupérable sur le locataire.
- Taxe d'habitation
- Résidences secondaires meublées seulement.
- Logement vide
- Taxe sur les logements vacants, la TVLH en 2027.
Dans les dossiers de charges que j'ai eu à regarder, la taxe d'ordures ménagères était la ligne qu'on oubliait le plus. Le bailleur recevait l'avis à la fin de l'été, le payait, le rangeait, et ne le ressortait jamais. Quand il s'en souvenait, une partie des années était parfois déjà prescrite. Le bon réflexe ne demande qu'une minute : le jour où l'avis arrive, on l'envoie au locataire avec la somme qui lui revient.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Taxe foncière et taxe d'habitation : le partage entre bailleur et locataire
Tout se joue au 1er janvier. Le propriétaire à cette date paie la taxe foncière de l'année, et la taxe d'habitation suit celui qui dispose du logement meublé à cette même date.
Taxe foncière
Due par le propriétaire au 1er janvier, pour l'année entière. Elle n'est pas une charge récupérable : la liste du décret n° 87-713 est limitative et ne la mentionne pas. Un bail d'habitation ne peut donc pas la faire payer au locataire.
Déductible des revenus fonciers au régime réel.Taxe d'ordures ménagères
Elle figure sur l'avis de taxe foncière. Le bailleur la paie puis la récupère sur le locataire, comme une charge (décret n° 87-713, annexe, VIII). Les frais de gestion qui s'y ajoutent restent à sa charge.
Non déductible : c'est un impôt de l'occupant.Taxe d'habitation de la résidence principale
Supprimée pour tous les contribuables depuis le 1er janvier 2023. Votre locataire qui vit dans le logement à l'année ne la paie plus, en location vide comme en meublé.
Loi de finances pour 2020, article 16.Taxe d'habitation d'une résidence secondaire
Due par celui qui a la disposition du logement meublé au 1er janvier. Le bailleur qui loue en saisonnier et garde le logement à sa disposition le reste de l'année la paie lui-même.
Majoration possible de 5 à 60 % en zone tendue.Taxe sur les logements vacants
Un logement vide depuis au moins un an au 1er janvier, dans une commune de la liste, est taxé à 17 % puis 34 % de sa valeur locative. En 2027, la TVLH remplace la TLV et la taxe d'habitation sur les logements vacants.
La taxe sur les logements vacantsL'année de la vente
L'administration réclame toute la taxe foncière au propriétaire du 1er janvier. Le partage au prorata entre vendeur et acquéreur est un accord privé, écrit dans le compromis ou l'acte : le fisc n'en tient pas compte.
Lisez la clause avant de signer.Calculer la taxe foncière : quatre étapes, un avis qui se lit
Votre avis de taxe foncière donne tout ce qu'il faut : le revenu cadastral du bien, les taux de chaque collectivité et la cotisation qui en résulte. Voici d'où viennent ces chiffres.
La valeur locative cadastrale
Le loyer annuel théorique du bien, fixé par l'administration à partir de ses caractéristiques. Elle est revalorisée chaque année selon l'inflation de novembre.
Exemple : 10 000 €L'abattement de 50 %
Pour un bien bâti, la moitié de la valeur locative est retirée pour tenir compte des frais de gestion, d'assurance, d'entretien et de réparation. Le reste est le revenu cadastral : c'est la base.
Base : 5 000 €Les taux votés
Chaque collectivité applique son taux à la base : la commune, l'intercommunalité, parfois un syndicat ou un établissement public foncier. Les taux figurent en colonnes sur l'avis.
Taux cumulés : 30 % = 1 500 €Les frais de gestion
L'État ajoute 3 % de la cotisation pour ses frais d'assiette, de recouvrement et de dégrèvement. La TEOM, calculée sur la même base avec son propre taux, s'ajoute sur le même avis.
Taxe foncière : 1 545 €Exemple chiffré fictif. La base est arrondie à l'euro. Sources : BOFiP, BOI-IF-TFB-30 (abattement de 50 %) ; code général des impôts, article 1641 (frais de gestion) ; impots.gouv.fr, calcul de la taxe foncière.
La hausse automatique des bases
Même si votre commune ne touche pas à son taux, la valeur locative est revalorisée chaque année d'après l'indice des prix harmonisé de novembre. En 2026, le coefficient est de 1,008 : + 0,8 %. Selon les données de la DGFiP reprises par la presse, 85,8 % des communes ont gardé leur taux en 2026, 13,6 % l'ont augmenté.
Coefficient 2026 : impots.gouv.fr. Années 2022 à 2025 : chiffres publiés par la presse spécialisée. Revalorisation applicable aux locaux d'habitation, avant toute variation de taux.
Calculateur : votre taxe foncière, la part du locataire, la taxe d'habitation
Reprenez les chiffres de votre avis : le revenu cadastral du logement et les taux. Le calculateur sépare ce qui reste à votre charge, ce que vous récupérez et ce que vous déduisez.
Les valeurs proposées sont des exemples. Les taux de votre commune sont imprimés sur l'avis, colonne par colonne.
- Taxe foncière : revenu cadastral × taux, plus 3 % de frais de gestion (BOI-IF-TFB-30 ; CGI, art. 1641).
- TEOM récupérable sur le locataire, hors frais de gestion (décret n° 87-713, annexe, VIII ; réponse ministérielle, JOAN du 24 janvier 2006).
- Taxe foncière déductible des revenus fonciers au réel, TEOM non déductible (BOI-RFPI-BASE-20-50).
Estimation indicative, hors exonérations et taxes spéciales éventuelles. Au micro-foncier, aucune charge n'est déductible : l'abattement forfaitaire de 30 % en tient lieu. La taxe d'habitation est estimée sur la valeur locative entière, hors frais de gestion ; la majoration s'applique en réalité à la seule part communale, le résultat est donc un plafond.
Calculer la taxe d'habitation en 2026 : ce qui reste, et pour qui
La taxe d'habitation n'a pas disparu. Elle a changé de cible : elle vise désormais les logements meublés qui ne sont la résidence principale de personne, et sert de base à la taxation des logements vides.
- 2018Début de la suppressionPremiers dégrèvements sur la résidence principale.
- 2023Résidence principalePlus aucun contribuable ne paie la taxe d'habitation sur sa résidence principale.
- 2026Résidences secondairesAvis en ligne le 2 novembre, à payer avant le 15 décembre.
- 2027Logements videsLa TVLH remplace la TLV et la taxe d'habitation sur les logements vacants.
Le calcul
La taxe d'habitation d'une résidence secondaire se calcule sur la valeur locative cadastrale entière, sans l'abattement de 50 % de la taxe foncière, multipliée par le taux voté par la commune et l'intercommunalité. Les abattements pour charges de famille et les exonérations liées aux revenus visaient la résidence principale : ils ne jouent pas ici.
Exemple : revenu cadastral de 1 800 €, valeur locative de 3 600 €, taux de 25 % : 900 €, avant frais de gestion.
La majoration
Dans les communes de la liste des zones tendues, le conseil municipal peut majorer de 5 % à 60 % la part communale de la taxe d'habitation des résidences secondaires. La délibération, prise avant le 1er octobre, vaut pour les années suivantes tant qu'elle n'est pas rapportée.
Un dégrèvement de la majoration se demande si le logement est proche de votre lieu de travail et que vous êtes contraint d'y loger, ou si vous ne pouvez pas en faire votre résidence principale pour une cause indépendante de votre volonté.
Le meublé loué
La taxe d'habitation suit celui qui a la disposition du logement meublé au 1er janvier. Loué à l'année à un locataire qui y vit, le meublé est sa résidence principale : personne ne paie. Loué en saisonnier et gardé à votre disposition le reste du temps, il reste votre résidence secondaire : vous la payez.
Voyez la location meublée avec Qalimo.
La déclaration d'occupation alimente ces taxes. L'administration sait si un logement est une résidence principale, secondaire ou vacant grâce à la déclaration que chaque propriétaire fait dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » (article 1418 du code général des impôts). Un changement de locataire non déclaré peut vous valoir une taxe d'habitation de résidence secondaire ou une taxe sur les logements vacants injustifiée, et l'omission est passible d'une amende de 150 € par local. Voyez la déclaration d'occupation et le numéro fiscal du logement.
La TEOM sur l'avis de taxe foncière : ce que le bailleur peut réclamer
C'est la seule ligne de l'avis que vous pouvez faire supporter au locataire. Encore faut-il retirer ce qui ne lui revient pas, et la réclamer à temps.
Ce qui se récupère. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure parmi les impositions récupérables, avec le droit de bail et la taxe de balayage (décret n° 87-713, annexe, VIII ; loi du 6 juillet 1989, article 23, 3°).
Ce qui ne se récupère pas. Les frais de gestion, ou frais de rôle, que l'État ajoute à la TEOM ne figurent pas dans la liste limitative du décret. Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, ils restent au propriétaire, comme la taxe foncière (réponse ministérielle, JO de l'Assemblée nationale du 24 janvier 2006, page 735).
Comment la réclamer. En une fois après réception de l'avis, ou par provisions avec le reste des charges et une régularisation annuelle, avec copie de l'avis comme justificatif. Voyez la TEOM payée par le locataire et la régularisation des charges.
Jusqu'à quand. Les actions qui dérivent du bail se prescrivent par trois ans (loi du 6 juillet 1989, article 7-1). Une TEOM jamais réclamée finit par être perdue.
Ne réclamez jamais le total de l'avis. Isolez la ligne de la TEOM, retirez les frais de gestion, joignez une copie de l'avis et datez votre demande. Un locataire qui voit le calcul paie sans discuter. Celui à qui l'on réclame un montant rond, sans pièce, a de bonnes raisons de contester, et il gagne. Pour la liste complète de ce qui se refacture, voyez les charges récupérables.
Réduire sa taxe foncière : ce qui existe vraiment
Il n'y a pas de recette miracle, mais des dispositifs précis, chacun avec ses conditions. Ils se demandent, aucun ne s'applique tout seul.
Logement vacant malgré vous
Dégrèvement pour vacance
Pour un logement normalement destiné à la location, vide au moins trois mois pour une raison indépendante de votre volonté. Calculé par douzième, il porte aussi sur la TEOM. Réclamation au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle où les trois mois sont atteints (article 1389).
Travaux d'économie d'énergie
Exonération de 3 ans
Si votre commune l'a votée : logement achevé avant 1989, plus de 10 000 € de dépenses éligibles l'année précédente ou 15 000 € sur trois ans. Exonération de 50 % à 100 % pendant 3 ans, non renouvelable avant 10 ans. Déclaration avant le 1er janvier de la première année (article 1383-0 B).
Construction neuve
Exonération de 2 ans
Pendant les deux années qui suivent l'achèvement, sur la part de la commune et de l'intercommunalité, que celles-ci peuvent ramener à un taux compris entre 40 % et 90 %. La TEOM reste due. Déclarez l'achèvement dans les 90 jours, sinon l'exonération est perdue.
Valeur locative contestable
Réclamation
Une surface erronée, une pièce qui n'existe pas, un élément de confort disparu : vérifiez la description du bien dans « Gérer mes biens immobiliers ». La réclamation se dépose au service des impôts, preuves à l'appui, jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement.
Occupant mal déclaré
Déclaration d'occupation
Une taxe d'habitation de résidence secondaire ou une taxe sur les logements vacants sur un logement loué vient souvent d'une déclaration d'occupation non mise à jour. Corrigez-la en ligne et contestez l'avis avec le bail.
Revenus fonciers au réel
Déduction
Au régime réel, la taxe foncière payée dans l'année se déduit de vos loyers. Pas la TEOM, qui est un impôt de l'occupant. Au micro-foncier, l'abattement de 30 % couvre tout. Voyez la déclaration des revenus locatifs.
Sources : impots.gouv.fr (vacance, mise à jour le 30 mars 2026 ; économies d'énergie, 20 juillet 2026 ; construction neuve, 17 juillet 2026) ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-50.
Les six erreurs des bailleurs
Refacturer la taxe foncière
Dans un bail d'habitation, elle n'est pas récupérable. Une clause qui la met à la charge du locataire est contraire à la liste limitative des charges.
Réclamer la TEOM avec ses frais
Seule la cotisation se récupère. Les frais de gestion qui figurent sur l'avis restent au bailleur.
Calculer sur la valeur locative entière
La taxe foncière se calcule sur le revenu cadastral, qui en est la moitié. La taxe d'habitation, elle, se calcule sur la valeur entière.
Oublier la déclaration d'occupation
Un locataire parti, un autre arrivé : sans mise à jour, l'administration peut vous croire en résidence secondaire ou en vacance.
Déduire la TEOM
Elle n'est pas déductible des revenus fonciers, même si vous ne l'avez pas récupérée. Seule la taxe foncière se déduit, au réel.
Laisser filer trois ans
Au-delà de trois ans, l'action en paiement des charges dérivant du bail est prescrite. Réclamez la TEOM chaque année.
L'avis reçu, la TEOM réclamée dans la foulée
Le jour où l'avis arrive, il suffit de reporter un montant. Qalimo prépare le courrier et l'inscrit dans la comptabilité du logement.
Le courrier au locataire
Un modèle de courrier de régularisation de la taxe foncière, avec le montant réclamé et l'avis joint, envoyé par e-mail ou par lettre recommandée.
L'appel en comptabilité
L'appel de la TEOM est enregistré dans la comptabilité du logement, à côté du paiement de la taxe. Exemple chiffré fictif.
La régularisation des charges
Si vous appelez des provisions, Qalimo compare les provisions appelées et les charges réelles comptabilisées sur la période.
Taxe foncière et taxe d'habitation : vos questions
Comment calculer la taxe foncière ?
Comment calculer la taxe d'habitation d'une résidence secondaire ?
Qui paie la taxe foncière d'un logement loué ?
Le locataire paie-t-il encore la taxe d'habitation ?
Pourquoi ma taxe foncière augmente-t-elle en 2026 ?
Quand faut-il payer la taxe foncière et la taxe d'habitation en 2026 ?
La taxe foncière est-elle déductible des revenus fonciers ?
Qui paie la taxe d'habitation d'un meublé loué en résidence secondaire ?
Qui paie les impôts locaux d'un logement vide entre deux locataires ?
Sources
- impots.gouv.fr, comment est calculée ma taxe foncière (modifiée le 3 septembre 2026) ; dates de la taxe foncière 2026 ; dates de la taxe d'habitation 2026 ; achat ou vente en cours d'année.
- BOFiP, BOI-IF-TFB-30 (base de la taxe foncière) et BOI-RFPI-BASE-20-50 (impositions déductibles) ; code général des impôts, articles 1383, 1383-0 B, 1388, 1389, 1407, 1407 ter, 1418 et 1641.
- collectivites-locales.gouv.fr, taxe d'habitation ; DGFiP, catalogue des délibérations, fiche TH-7 (majoration des résidences secondaires).
- impots.gouv.fr : dégrèvement pour vacance, exonération pour économies d'énergie, exonération des constructions neuves.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7-1 et 23 ; décret n° 87-713 du 26 août 1987, annexe, VIII ; réponse ministérielle, JO Assemblée nationale du 24 janvier 2006, page 735.
- Code général des impôts, article 1406 bis (taxe sur la vacance des locaux d'habitation, loi de finances pour 2026, article 108) ; décret n° 2026-831 du 25 août 2026.
Votre avis arrive en août,
la TEOM part en septembre.
Courrier de régularisation de la taxe foncière avec l'avis joint, appel enregistré en comptabilité, régularisation des charges : avec Qalimo, la part du locataire ne s'oublie plus. Essai 30 jours, aucun débit pendant l'essai.