Pas d'état des lieux d'entrée : que se passe-t-il, et comment vous rattraper ?
Pas d'état des lieux d'entrée ne veut pas dire plus aucune retenue possible. Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire, et sauf si c'est vous qui avez fait obstacle à l'état des lieux. Ce que dit la loi, ce que vous pouvez encore retenir sur le dépôt de garantie, et comment rattraper la situation pendant le bail.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 29 octobre 2026
S'il n'a pas été fait d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel, sauf preuve contraire (article 1731 du code civil). Cette présomption joue en faveur du bailleur, sauf s'il a lui-même fait obstacle à l'état des lieux : il ne peut alors pas l'invoquer (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). En pratique, vous pouvez encore retenir sur le dépôt de garantie les réparations locatives constatées à la sortie, factures ou devis à l'appui, mais le locataire peut prouver que le défaut existait déjà, et l'usure normale reste à votre charge.
- La règle
- Présomption de bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire.
- L'exception
- La partie qui a fait obstacle à l'état des lieux ne peut pas s'en prévaloir.
- Le dépôt
- Retenues possibles, toujours justifiées, vétusté déduite.
- Le rattrapage
- Un état des lieux contradictoire, daté du jour, et des preuves rassemblées.
Les bailleurs qui m'appelaient sans état des lieux d'entrée pensaient presque tous avoir perdu d'avance. Ce n'était pas le cas : la loi leur laissait une présomption favorable. Ceux qui étaient vraiment en difficulté, c'étaient ceux qui avaient laissé sans réponse la demande écrite du locataire. Un état des lieux oublié se rattrape. Un refus qui figure dans un courrier, beaucoup moins.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Pas d'état des lieux d'entrée : ce que prévoit l'article 1731
Trois textes suffisent à comprendre la situation. Le code civil pose une présomption et laisse la preuve libre ; la loi de 1989 en retire le bénéfice à celui qui a empêché l'état des lieux.
Code civil, article 1731
« S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »
Loi du 6 juillet 1989, article 3-2
L'état des lieux est établi à la remise et à la restitution des clés, contradictoirement. La partie qui a fait obstacle à son établissement ne peut pas invoquer la présomption de l'article 1731.
Code civil, article 1358
« Hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen. » Le locataire peut renverser la présomption, le bailleur peut l'étayer.
Trois mots qui changent tout
La présomption ne couvre que l'entretien courant et les menues réparations : trous rebouchés, joints, peintures salies, vitres, petites pièces. Pour une dégradation plus lourde, le bailleur doit prouver qu'elle date du bail (Service-public.fr). Pour les ampoules, interrupteurs et fusibles, voyez notre guide sur le remplacement des ampoules en location.
C'est une présomption simple. Le locataire qui montre, photos datées ou échanges écrits à l'appui, qu'un défaut existait à son arrivée n'a pas à le réparer.
Le texte vise un comportement : refuser, ne pas venir, ignorer une demande. Un simple oubli partagé n'en est pas un, et la présomption joue alors normalement.
Oubli, refus du locataire, refus du bailleur : la charge de la preuve bascule
Tout dépend de la raison pour laquelle l'état des lieux d'entrée n'a pas été fait. Le plateau qui penche, c'est celui de la partie qui devra prouver l'état du logement à l'entrée.
Personne ne l'a fait
Clés remises à la hâte, oubli des deux côtés. La présomption de l'article 1731 s'applique : le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état de réparations locatives. C'est à lui de prouver le contraire (Service-public.fr).
Le locataire a refusé
Absent au rendez-vous, refus de signer, clés prises sans attendre. Il est présumé avoir reçu le logement en bon état et devra le rendre tel, sauf preuve contraire. Gardez la trace écrite de vos propositions de date.
Le bailleur a refusé
Le locataire a demandé l'état des lieux, puis vous a mis en demeure, sans suite. Vous ne pouvez plus invoquer la présomption : pour retenir quoi que ce soit, vous devrez prouver que le logement était en bon état à l'entrée (article 3-2 ; Service-public.fr).
Le juge apprécie les faits : qui a proposé une date, qui ne s'est pas présenté, qui n'a pas répondu. Ce sont vos courriels, SMS et lettres qui le lui montreront. Sources : code civil, article 1731 ; loi du 6 juillet 1989, article 3-2 ; Service-public.fr, état des lieux d'entrée (vérifié le 10 mars 2026) et dépôt de garantie (vérifié le 9 juin 2026).
Sans état des lieux d'entrée, que pouvez-vous retenir sur le dépôt ?
Trois questions sur votre situation. La réponse indique si une retenue tient, ce qu'il faut prouver et le texte qui s'applique.
La présomption de l'article 1731 joue pour vous : le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives.
- ✓Faites constater les défauts dans l'état des lieux de sortie, contradictoire ou par commissaire de justice.
- ✓Justifiez chaque somme par un devis ou une facture (loi du 6 juillet 1989, article 22).
- !Le locataire peut prouver que le défaut existait à son arrivée.
Code civil, article 1731 ; loi du 6 juillet 1989, articles 7 et 22.
Résultat indicatif, établi à partir des textes et des fiches Service-public.fr citées en sources. Le juge apprécie librement les preuves produites. En cas de doute sur votre dossier, l'ADIL de votre département renseigne gratuitement.
Dépôt de garantie sans état des lieux d'entrée : ce qui change, ce qui ne change pas
Les règles de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 s'appliquent comme d'habitude. C'est la preuve de l'état initial qui devient le point sensible.
Ce que vous pouvez retenir
Les réparations locatives constatées à la sortie, si la présomption joue pour vous : le locataire répond de l'entretien courant et des menues réparations (article 7, d), et des dégradations survenues pendant le bail (article 7, c).
Jamais l'usure normale : la vétusté est exclue des réparations locatives. Une grille de vétusté aide à chiffrer l'abattement.
Ce que vous devez produire
Les sommes retenues doivent être « dûment justifiées » (article 22) : un état des lieux de sortie qui décrit le défaut, puis un devis, une facture ou une photo rattachée au document.
Sans état des lieux d'entrée, l'état des lieux de sortie porte tout le dossier. Soignez-le pièce par pièce : voyez l'état des lieux de sortie.
Le délai de restitution
Deux mois au plus à compter de la remise des clés, un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. Au-delà, le locataire a droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.
Sans état des lieux d'entrée, la comparaison est impossible. Si vous ne retenez rien, rendez le dépôt dans le mois. Le détail : la restitution du dépôt de garantie.
Le rebouchage des trous est une réparation locative quand leur nombre, leur dimension et leur emplacement le justifient (décret n° 87-712, annexe, III, a). La peinture ternie relève de l'usure normale. La porte était déjà abîmée à l'entrée : la présomption est renversée. Avant de retenir quoi que ce soit, relisez le locataire peut-il percer les murs.
L'état des lieux d'entrée oublié : comment rattraper le coup pendant le bail
Aucun texte ne prévoit un état des lieux d'entrée « de rattrapage ». Mais rien n'empêche les deux parties de décrire ensemble le logement en cours de bail. Ce document ne vaudra pas pour le jour de l'entrée : il fixera l'état à sa date.
- 1Proposer par écritUn courriel ou une lettre qui propose deux dates pour décrire le logement ensemble.
- 2Décrire à deuxPièce par pièce, avec photos, en présence du locataire.
- 3Dater du jour réelJamais la date d'entrée. Un exemplaire signé pour chacun.
- 4Rattacher au bailPar un avenant signé des deux parties, qui annexe le document.
- 5Préparer la sortieMême support, mêmes pièces, mêmes angles le jour du départ.
Le locataire vient d'entrer
Proposez l'état des lieux tout de suite. Plus il est proche de l'entrée, plus il sera crédible, et moins le locataire aura de raisons de le discuter. Le délai de dix jours de l'article 3-2 ne sert qu'à compléter un état des lieux qui existe, à la demande du locataire.
Le bail court depuis des mois
Un document signé en cours de bail ne prouve rien sur l'état d'entrée, mais il protège la suite : tout défaut apparu après sa date se discutera à partir de lui. L'avenant au bail en fait une annexe du contrat.
Le locataire refuse
Vous ne pouvez pas l'imposer, ni entrer dans le logement sans son accord. Gardez la trace écrite de vos propositions et de son refus, rassemblez vos preuves de l'état initial, et préparez un état des lieux de sortie soigné.
N'antidatez jamais le document. Un état des lieux daté du jour de l'entrée alors qu'il a été établi des mois plus tard ne décrit pas ce qu'il prétend décrire. Contesté, il perd toute valeur et retourne la situation contre vous. Écrivez la date réelle, et ajoutez si besoin une mention claire : « état des lieux établi en cours de bail, d'un commun accord ».
Si le locataire vous demande un état des lieux, même tard, même par un simple message, répondez par écrit dans la journée et proposez une date. C'est la phrase « le bailleur n'a jamais donné suite » qui fait tomber la présomption de l'article 1731. Une réponse rapide, même sans rendez-vous fixé, suffit souvent à l'éviter. Pour faire valoir chaque photo, voyez l'état des lieux avec photos.
Prouver l'état du logement à l'entrée sans état des lieux
La preuve est libre. Chaque pièce n'a pas le même poids : ce qui compte, c'est sa date, et le fait que l'autre partie l'ait vue ou acceptée.
Classement indicatif, fondé sur le principe de la liberté de la preuve (code civil, article 1358) et sur les justificatifs cités par Service-public.fr : états des lieux, photos, constat d'un commissaire de justice. Le juge apprécie librement chaque pièce. Les mêmes moyens servent au locataire pour renverser la présomption.
Les six erreurs du bailleur sans état des lieux
Croire que tout est perdu
Rendre tout le dépôt sans regarder, alors que la présomption de l'article 1731 joue pour vous si vous n'avez rien empêché.
Laisser une demande sans réponse
Le locataire qui réclame l'état des lieux par écrit prépare son dossier. Sans réponse de votre part, c'est vous qui aurez fait obstacle.
Antidater un état des lieux tardif
Le document perd sa valeur dès qu'il est contesté, et votre crédibilité avec lui. Datez du jour réel.
Retenir l'usure normale
La présomption porte sur les réparations locatives. La vétusté reste à la charge du bailleur, avec ou sans état des lieux.
Retenir un forfait
Chaque retenue doit être dûment justifiée : devis, facture, description précise dans l'état des lieux de sortie.
Bâcler la sortie
Sans entrée, l'état des lieux de sortie fait tout le dossier. En cas de désaccord, la partie la plus diligente fait appel à un commissaire de justice, frais partagés par moitié. Voyez quand et comment recourir à un état des lieux par commissaire de justice.
Un état des lieux qui ne s'oublie pas, des preuves qui ne se perdent pas
L'état des lieux se fait sur place, se signe sur place, et rejoint le dossier du logement.
L'état des lieux pièce par pièce
Photos dans le document et signature électronique des deux parties, à l'entrée comme à la sortie. Voyez le logiciel d'état des lieux.
Les propositions datées
Proposez une date d'état des lieux par courriel ou par lettre recommandée expédiée par La Poste : la trace est conservée.
Les pièces classées
Bail, états des lieux, factures de travaux et échanges rangés dans le dossier du logement, prêts le jour de la sortie.
Absence d'état des lieux d'entrée : vos questions
Que se passe-t-il s'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée ?
Le bailleur peut-il garder le dépôt de garantie sans état des lieux d'entrée ?
Qui doit prouver l'état du logement si l'état des lieux d'entrée n'a pas été fait ?
Peut-on faire un état des lieux d'entrée après l'entrée dans les lieux ?
Le délai de 10 jours permet-il de faire l'état des lieux d'entrée plus tard ?
Un état des lieux d'entrée non signé par le locataire est-il valable ?
Comment prouver l'état du logement sans état des lieux d'entrée ?
Sources
- Code civil, article 1731 (rédaction de 1804) et article 1732 ; texte de l'article 1731 ; article 1358 (ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016).
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2, 7 (c et d) et 22.
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 relatif à l'état des lieux et à la vétusté ; décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, annexe, III, a.
- Service-public.fr, état des lieux d'entrée (vérifié le 10 mars 2026) ; dépôt de garantie (vérifié le 9 juin 2026).
- ANIL, qu'est-ce que l'état des lieux d'entrée ? (à jour au 22 juillet 2025).
- Code de procédure civile, article 750-1 (tentative de règlement amiable avant de saisir le juge, demandes jusqu'à 5 000 €).
Le prochain état des lieux d'entrée,
fait et signé le jour des clés.
État des lieux pièce par pièce avec photos, signature électronique, courriers datés et pièces classées : avec Qalimo, la preuve se prépare dès l'entrée.