Trous dans les murs en location : le locataire peut-il percer, doit-il reboucher ?
Oui, votre locataire peut percer les murs pour fixer un cadre, une étagère ou une tringle : c'est l'usage normal du logement, sans accord à demander. À son départ, il ne rebouche les trous que si leur nombre, leur dimension et leur emplacement en font une réparation (décret n° 87-712). Seuls les travaux qui transforment le logement, comme ouvrir un mur porteur, exigent votre accord écrit.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 29 octobre 2026
Aucun texte n'interdit au locataire de percer les murs. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 range même le « rebouchage des trous » parmi les réparations locatives, mais seulement quand il est « rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement » des trous (annexe, III, a). Quelques chevilles pour des cadres relèvent de l'usage normal. Des dizaines de trous, des arrachements ou des carreaux de faïence fendus sont à la charge du locataire. Ouvrir un mur ou toucher à la structure est une transformation : elle exige votre accord écrit (loi du 6 juillet 1989, article 7, f).
- Pendant le bail
- Fixer cadres, étagères, tringles : rien à demander.
- Transformation
- Ouverture, saignée, mur porteur entamé : accord écrit.
- À la sortie
- Rebouchage dû selon le nombre, la taille, l'emplacement.
- La preuve
- Les trous comptés mur par mur à l'entrée et à la sortie.
Les trous de chevilles, je les ai relevés dans un grand nombre d'états des lieux de sortie. Le désaccord portait rarement sur leur existence. Il portait sur ce que disait l'entrée : « murs en bon état », sans un mot sur les fixations déjà là. Ce qui tranchait, c'était un mur photographié et des trous comptés, le premier jour comme le dernier.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Percer les murs en location : usage normal ou transformation ?
Le locataire aménage librement ; il ne transforme pas sans accord écrit (Service-public.fr ; ANIL). Les juges tranchent au cas par cas, selon l'importance des travaux et leur caractère réversible ou non (INC). Un trou de cheville se rebouche : c'est le critère qui compte.
Rien à demander
- Cadres, miroirs, horloge
- Étagères, patères, porte-serviettes
- Tringles à rideaux, stores
- Support de télévision
- Meuble haut fixé au mur pour qu'il ne bascule pas
À regarder de près
- Percer la faïence ou le carrelage mural
- Grosses fixations dans une cloison légère
- Passer un câble d'une pièce à l'autre
- Percer la façade ou un mur extérieur
Accord écrit du bailleur
- Ouvrir une baie, agrandir un passage
- Saignées pour encastrer des gaines
- Entamer un mur porteur
- Toucher au réseau électrique ou à la plomberie
Ce que vous ne pouvez pas faire
Reprocher au locataire d'avoir accroché ses cadres. Le décret de 1987 range le rebouchage parmi les réparations locatives : il suppose donc que le locataire perce pendant le bail. Ce qui compte, c'est l'état du mur le jour de la sortie, pas le geste.
Une clause du bail qui fixerait d'avance un montant par trou est réputée non écrite (loi du 6 juillet 1989, article 4, f). D'autres clauses tombent de la même façon, comme le montre notre liste des clauses réputées non écrites.
Ce que vous pouvez exiger
Pour une transformation faite sans votre accord écrit, au départ : garder les travaux sans indemnité, ou exiger la remise en état aux frais du locataire. Si elle met en péril le fonctionnement des équipements ou la sécurité, la remise en état peut être exigée tout de suite (article 7, f).
Les trois régimes de travaux et le modèle d'accord : les travaux faits par le locataire.
Plâtre, faïence, mur porteur : ce qui change selon le support
La règle est la même partout. Ce qui change, c'est la trace laissée, donc ce que le locataire devra remettre en état.
Plâtre, béton, brique
Une cheville laisse un trou net, qui se rebouche à l'enduit. C'est le cas visé par le décret : le rebouchage n'est dû que si le nombre, la taille ou l'emplacement des trous le justifient.
Cloison en plaque de plâtre
Les chevilles à expansion, prévues pour les parois creuses, laissent des trous plus larges et parfois un parement arraché au retrait. La dimension pèse alors davantage. Un arrachement est une dégradation, pas un simple trou (article 7, c).
Faïence, carrelage mural
Un trou dans un carreau ne se rebouche pas proprement. Le décret met à la charge du locataire la « remise en place ou le remplacement de quelques éléments » de faïence ou de mosaïque. Au-delà de quelques carreaux, c'est une dégradation, vétusté déduite.
Mur porteur
Une cheville n'y touche pas à la structure. Une ouverture, une saignée profonde ou un percement traversant, si : accord écrit du bailleur, et en copropriété autorisation de l'assemblée générale, puisque les travaux touchent à la structure de l'immeuble (ANIL).
Avant de percer près d'un tableau électrique, d'une prise ou d'un point d'eau, le locataire vérifie où passent les gaines et les tuyaux. Une canalisation ou un câble percé n'est plus un trou : c'est une dégradation dont il répond, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers (article 7, c), et souvent un sinistre à déclarer à son assureur.
Doit-il reboucher les trous ? Les trois critères du décret
Le texte ne donne aucun chiffre. Il demande de regarder les trous ensemble, sous trois angles, et de se demander si leur remise en état est devenue une vraie réparation.
Le nombre
Deux chevilles pour un miroir ne sont pas des réparations. Des dizaines de trous dans la même pièce, si. Comptez pièce par pièce, pas sur tout le logement.
La dimension
Un trou de cheville courante se rebouche en un geste. Un scellement, un arrachement ou un trou de la taille d'une pièce de monnaie demandent une vraie reprise.
L'emplacement
Des trous regroupés là où l'on accroche d'habitude se lisent comme de l'usage. Des trous dispersés en plein milieu d'un mur, ou dans la faïence, pèsent plus lourd.
Reboucher ne veut pas dire repeindre. Le décret vise le rebouchage et les « menus raccords de peintures ». Il ne met pas à la charge du locataire la réfection d'un mur entier parce qu'il porte quelques trous. Si la peinture était déjà ancienne, sa remise à neuf relève de la vétusté, qui reste au bailleur (décret n° 2016-382, article 4). La peinture elle-même a son guide : repeindre les murs en location.
Un rebouchage mal fait, enduit en relief ou non poncé, laisse une trace visible. Il peut justifier le raccord, mais pas davantage.
Ces trous justifient-ils une retenue sur le dépôt de garantie ?
Décrivez une pièce telle que vous la constatez à la sortie. Le verdict applique les trois critères du décret, la règle des dégradations et l'état des lieux d'entrée.
- ✓Murs décrits et photographiés à l'entrée : la comparaison est solide.
- !Le rebouchage et le menu raccord, pas la peinture de la pièce entière.
- ✓Montant sur devis ou facture, jamais au forfait (article 22 ; article 4, f).
Indicatif. Le décret ne fixe aucun nombre de trous : les tranches du simulateur sont des repères de lecture, pas des seuils légaux, et le juge apprécie chaque cas. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire (code civil, article 1731), sauf si c'est le bailleur qui a fait obstacle à l'état des lieux (loi du 6 juillet 1989, article 3-2). Sources : décret n° 87-712, annexe, III, a ; loi du 6 juillet 1989, articles 4, f, 7 et 22 ; décret n° 2016-382, article 4.
Trous et dépôt de garantie : de l'entrée à la restitution
Une retenue pour des trous se gagne sur deux documents, à des années d'écart, et sur un justificatif chiffré.
- 1L'entréeChaque mur décrit, les fixations existantes comptées, une photo par mur.
- 2Avant le départUn rappel écrit : reboucher, poncer, ne pas repeindre en hâte d'une autre teinte.
- 3La sortieMême parcours, mêmes murs. Trous comptés, photographiés de près et de loin.
- 4La restitutionUn mois si tout est conforme, deux mois sinon. Devis ou facture joint.
Justifier chaque euro
Les retenues doivent être « dûment justifiées » (article 22). Un devis suffit ; le juge n'est pas lié par un devis excessif (Cour de cassation, 8 décembre 2009, selon l'ANIL). Un montant par trou fixé d'avance au bail est réputé non écrit (article 4, f).
Déduire la vétusté
La vétusté, usure due au temps ou à l'usage normal, reste au bailleur (décret n° 2016-382, article 4). Pour une faïence ou une peinture anciennes, la remise en état ne se facture pas au prix du neuf. Le calcul : la grille de vétusté.
Tenir le délai
Au-delà du délai, une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges court par mois de retard commencé, sauf si le locataire n'a pas donné sa nouvelle adresse. Le calendrier complet : la restitution du dépôt de garantie.
À l'entrée, écrivez un chiffre, pas un adjectif : « mur du séjour côté fenêtre, 4 trous de chevilles rebouchés, 2 ouverts au-dessus du radiateur ». À la sortie, photographiez chaque trou avec un objet à côté, une pièce ou un mètre, pour que la taille se lise sur l'image. Un état des lieux qui compte, puis un autre qui recompte, laisse très peu de place à la discussion. Pour la sortie, voyez l'état des lieux de sortie et l'état des lieux avec photos. Quelques semaines avant le départ, un pré-état des lieux de sortie laisse au locataire le temps de reboucher. Le nettoyage suit ses propres règles : voyez le ménage de fin de bail.
Les six erreurs qui font tomber une retenue
Un forfait par trou
Un montant par trou fixé d'avance dans le bail est une clause réputée non écrite. Dans le décompte, un forfait ne justifie rien : il faut un devis ou une facture.
Facturer la peinture de la pièce
Cinq trous ne justifient pas un mur repeint à neuf. Le décret vise le rebouchage et les menus raccords, rien de plus.
Un état d'entrée muet sur les fixations
« Murs en bon état » ne dit pas si des chevilles étaient déjà là. Le locataire soutiendra qu'il les a trouvées, et la preuve vous manquera.
Oublier la vétusté
Une faïence de vingt ans fendue par une fixation ne se refacture pas au prix d'un carrelage neuf. L'abattement s'applique.
Confondre cheville et ouverture
Une cheville dans un mur porteur n'est pas une transformation. Une ouverture dans ce mur, si : accord écrit, et vote de l'assemblée en copropriété.
Retenir sans preuve chiffrée
Le juge doit évaluer un dommage dont il constate l'existence (Cour de cassation, 6 mai 2021, n° 20-10.144, selon l'ANIL). Encore faut-il lui donner de quoi le chiffrer.
Des murs comptés et photographiés, à l'entrée comme à la sortie
La question des trous se règle sur pièces. Qalimo les produit et les garde au même endroit.
L'état des lieux sur place
Pièce par pièce, avec photos et signature électronique des deux parties. Voyez le logiciel d'état des lieux.
Le rappel avant le départ
Un courrier pré-rempli avec le bail, envoyé par e-mail ou par lettre recommandée expédiée par La Poste.
Les justificatifs rangés
États des lieux, devis et factures classés dans le dossier du logement, prêts à joindre au décompte de restitution.
Trous dans les murs : vos questions
Un locataire a-t-il le droit de percer les murs ?
Le locataire doit-il reboucher les trous avant de partir ?
Combien de trous sont autorisés dans une location ?
Le bailleur peut-il retenir le prix des trous sur le dépôt de garantie ?
Le locataire peut-il percer la faïence de la salle de bains ?
Un locataire peut-il percer un mur porteur ?
Faut-il repeindre le mur après avoir rebouché les trous ?
Sources
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, article 1 et annexe, III, a.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2, 4, f, 7 (c, d et f) et 22 ; code civil, articles 1730 à 1732.
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, article 4 (vétusté).
- Service-public.fr, travaux réalisés par le locataire (vérifié le 28 mai 2025) ; INC, aménagement et transformation du logement par le locataire (12 août 2024).
- ANIL, règles de majorité pour les travaux en copropriété (à jour au 23 octobre 2024).
- ANIL, retenue sur le dépôt de garantie et dédommagement du bailleur (Cass. 3e civ., 8 décembre 2009, n° 08-20340) ; ANIL, évaluation du montant du dommage (Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-10.144).
Des trous comptés à l'entrée,
une retenue qui tient à la sortie.
États des lieux photographiés et signés, courriers datés, devis et factures rangés : avec Qalimo, chaque mur a sa trace.