Ménage à l'état des lieux de sortie : pouvez-vous l'exiger et le facturer au locataire ?
Oui, vous pouvez exiger un logement rendu propre, dans l'état de propreté décrit à l'entrée. Non, vous ne pouvez pas imposer une entreprise de nettoyage ni un forfait ménage. Si le logement est rendu sale, le coût réel du nettoyage se retient sur le dépôt de garantie, avec les deux états des lieux et un devis ou une facture.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 29 octobre 2026
En fin de bail, le locataire doit rendre le logement tel qu'il l'a reçu suivant l'état des lieux d'entrée, sauf la vétusté (code civil, article 1730), et il répond de l'entretien courant pendant toute la location (loi du 6 juillet 1989, article 7, d). Le ménage de sortie fait partie de cette obligation : propreté des murs, des sols, des sanitaires et des équipements. Le bailleur ne peut pas pour autant imposer une société de nettoyage, un forfait ménage ou un état « comme neuf ». S'il constate une saleté réelle, il retient le coût du nettoyage sur le dépôt de garantie, justifié par les deux états des lieux et un devis ou une facture (article 22).
- Exigible
- Un logement propre, comparable à l'état d'entrée.
- Interdit
- Entreprise imposée, forfait ménage, pénalité, état neuf.
- Preuve
- Deux états des lieux précis, pièce par pièce, avec photos.
- Retenue
- Le coût réel, sur devis ou facture, dans le délai légal.
Aux états des lieux de sortie, la discussion sur le ménage a souvent été la plus vive, et la moins bien préparée. Le bailleur disait « c'est sale », le locataire répondait « c'est propre », et personne ne pouvait montrer à quoi ressemblait le logement le jour de l'entrée. Les retenues qui ont tenu étaient celles qui comparaient deux descriptions précises, pièce par pièce, avec des photos et un devis. Les autres étaient difficiles à défendre.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Ménage de fin de bail : quatre textes, une seule règle
Aucun article ne parle de « ménage ». L'obligation se lit dans la combinaison de quatre textes : rendre ce qu'on a reçu, entretenir ce qu'on occupe, et ne retenir que ce qu'on justifie.
Code civil, article 1730
Avec un état des lieux, le locataire rend la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou s'est dégradé par vétusté ou force majeure.
Code civil, article 1731
Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, et doit le rendre tel, sauf preuve contraire.
Loi du 6 juillet 1989, article 7
Le locataire prend en charge l'entretien courant du logement et des équipements (d) et répond des dégradations survenues pendant le bail (c).
Loi du 6 juillet 1989, article 22
Le dépôt est rendu déduction faite des sommes dues, à condition qu'elles soient dûment justifiées. L'article 4 interdit, lui, amendes et pénalités.
Propre, usé, abîmé : trois situations différentes
Graisse, calcaire épais, déchets, sols non lavés. C'est un défaut d'entretien courant : le nettoyage est à la charge du locataire, sur justificatif.
Un joint terni, un parquet patiné, une peinture passée après des années. C'est la vétusté : elle reste à la charge du bailleur. Voyez la grille de vétusté.
Tache incrustée, brûlure, trou, murs jaunis par le tabac. Ce n'est plus du ménage : c'est une remise en état, qui relève des réparations locatives ou des dégradations.
Ce que vous pouvez exiger, et ce que vous ne pouvez pas imposer
Vous pouvez exiger
- Des plafonds, murs et cloisons maintenus propres (décret n° 87-712, annexe, III, a).
- Des sols entretenus selon leur nature : lavés, cirés ou vitrifiés (annexe, III, b).
- Des éviers et sanitaires débarrassés des dépôts de calcaire (annexe, IV, e).
- Des bouches d'entrée et d'extraction d'air nettoyées, et les équipements prévus au bail entretenus : hotte, réfrigérateur, lave-linge (annexe, VI).
- Des auvents et terrasses débarrassés des mousses, et des gouttières dégorgées (annexe, I).
- Un logement vidé de ses affaires et de ses déchets, comparable à l'état d'entrée.
Vous ne pouvez pas imposer
Le locataire peut faire le ménage lui-même. Ce qui compte, c'est le résultat constaté à l'état des lieux de sortie, pas la façon de l'obtenir. Et la vétusté reste votre charge, même dans un logement très propre.
Le seul frais de sortie autorisé : le commissaire de justice. Si l'état des lieux ne peut pas être fait à l'amiable, il est établi par un commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente, et son coût est partagé par moitié, après un avis aux deux parties au moins sept jours avant (loi du 6 juillet 1989, article 3-2). Pour le déroulé complet, voyez l'état des lieux de sortie.
La clause de ménage obligatoire : ce qu'elle vaut vraiment
Beaucoup de baux contiennent une ligne du type « ménage professionnel obligatoire en fin de location » ou « forfait nettoyage de 150 € ». Elle ne vous protège pas comme vous le pensez.
Le forfait ménage
Une somme fixée d'avance, due quel que soit l'état du logement, ressemble à une pénalité. Or l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 interdit les clauses qui autorisent le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités, et celles qui obligent le locataire à rembourser par avance des réparations locatives. Une retenue forfaitaire n'est pas une somme justifiée (ANIL).
L'entreprise imposée
Le bailleur ne peut pas obliger le locataire à lui payer des frais autres que le loyer et les charges (Service-public.fr, clauses interdites). Imposer un prestataire, ou sa facture, revient à créer un frais que la loi ne prévoit pas.
La clause descriptive
Rappeler au bail que le logement doit être rendu propre, dans l'état décrit à l'entrée, et lister les points vérifiés : sanitaires, bouches d'aération, équipements. Elle n'ajoute rien à la loi, mais elle évite les surprises le jour du départ.
La qualification d'une clause précise relève du juge. Une clause réputée non écrite est simplement privée d'effet : le reste du bail s'applique. Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 4 et 22 ; Service-public.fr, clauses interdites dans un bail d'habitation (vérifié le 1er octobre 2026).
Retenue pour ménage sur le dépôt de garantie : tient-elle ?
Cinq questions sur votre dossier. Le verdict dit si la retenue est solide, fragile ou à abandonner, et pourquoi, avec le texte applicable.
Les deux états des lieux se comparent, la saleté dépasse l'usage normal et le montant est justifié. Retenez la somme du devis ou de la facture, et joignez-les au décompte.
- ✓Comparaison entrée et sortie possible (code civil, article 1730).
- ✓Défaut d'entretien courant à la charge du locataire (loi de 1989, article 7, d).
- ✓Somme dûment justifiée par un devis ou une facture (article 22).
Indicatif. Le juge apprécie l'état réel du logement et le sérieux du devis. Un devis suffit à justifier la retenue, sans facture obligatoire, à condition d'identifier le logement et le détail des prestations (Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 avril 2001, n° 99-13.668, et 2 octobre 2007, n° 06-18.142, selon l'ANIL). Pour calculer le solde à rendre, voyez la restitution du dépôt de garantie.
Le ménage de fin de bail, pièce par pièce
Ce que l'état des lieux de sortie doit regarder, d'après la liste des réparations locatives. Transmettez-la au locataire dès son préavis : il saura ce qui sera vérifié.
Séjour et chambres
- Murs, plafonds et cloisons propres
- Sols lavés, parquet entretenu
- Placards vidés et nettoyés
- Vitres et menuiseries sans traces
Cuisine
- Évier sans calcaire
- Hotte et ses filtres dégraissés
- Réfrigérateur et four prévus au bail nettoyés
- Crédence et plans sans graisse
Salle d'eau et WC
- Dépôts de calcaire retirés
- Joints et faïence propres
- Siphons dégorgés
- Flexible de douche en état
Aération
- Bouches d'entrée d'air nettoyées
- Bouches d'extraction de la VMC nettoyées
Le détail : l'entretien de la VMC.
Extérieurs privatifs
- Terrasse et auvent sans mousse
- Gouttières dégorgées
- Jardin entretenu
Voyez les gouttières.
Le jour des clés
- Logement vidé de ses affaires
- Déchets et encombrants évacués
- Index des compteurs relevés
- Nouvelle adresse indiquée
Décret n° 87-712 du 26 août 1987, annexe, I, III, IV et VI ; Service-public.fr, entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire (vérifié le 21 mai 2025). Les équipements ne sont à entretenir que s'ils sont mentionnés au contrat.
Du préavis à la restitution : les quatre moments du ménage
- 1Le préavisEnvoyez la liste des points vérifiés et une copie de l'état des lieux d'entrée.
- 2La visite préalableFacultative, quelques jours avant : elle laisse le temps de reprendre un oubli.
- 3L'état des lieuxContradictoire, à la remise des clés, pièce par pièce, avec photos.
- 41 ou 2 moisRestitution du dépôt, déduction faite du nettoyage justifié.
Le délai court à partir de la remise des clés. Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois au plus dans le cas contraire. Au-delà, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, sauf si le locataire n'a pas indiqué sa nouvelle adresse (article 22). Le cas d'un locataire parti sans laisser sa nouvelle adresse est traité dans une page dédiée.
Le devis de nettoyage se demande donc tout de suite. Attendre la relocation pour le faire établir, c'est risquer de dépasser le délai et de payer une majoration supérieure à la somme retenue.
Désaccord sur le ménage : la marche à suivre
Un décompte écrit et ses pièces
Montant retenu, motif, extraits des deux états des lieux, photos datées, devis ou facture. Une retenue expliquée se conteste beaucoup moins.
Une tentative amiable
Le conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation, gratuits. Pour un litige de moins de 5 000 €, la démarche amiable est obligatoire avant de saisir le juge (Service-public.fr).
Le juge des contentieux de la protection
Il compare les états des lieux, apprécie le devis et peut le réduire s'il le trouve excessif. Le locataire dispose de trois ans pour agir à compter de la date où le dépôt aurait dû être rendu.
À l'entrée, écrivez la propreté comme vous écririez un défaut : « four propre, sans graisse », « joints de douche blancs », photos à l'appui. À la sortie, décrivez avec les mêmes mots. Le jour où le locataire conteste, vous n'avez pas à argumenter : vous posez les deux lignes côte à côte. Pour des photos qui gardent leur valeur, voyez l'état des lieux avec photos.
Les six erreurs qui font tomber la retenue
Retenir un forfait
« 150 € de ménage », sans devis ni facture : la somme n'est pas justifiée. Même prévue au bail, elle ne tient pas.
Imposer un prestataire
Le locataire choisit de faire le ménage lui-même ou de le confier à qui il veut. Vous jugez le résultat, pas la méthode.
Comparer à un logement neuf
La référence est l'état des lieux d'entrée, moins la vétusté. Un logement rendu propre mais usé ne justifie aucune retenue pour ménage.
Un état des lieux d'entrée muet
S'il ne dit rien de la propreté, la comparaison devient une discussion. Décrivez chaque pièce, photos à l'appui.
Écrire « sale » et rien d'autre
Dites où et quoi : « calcaire épais sur la paroi de douche », « graisse sur la hotte ». Un mot vague ne prouve rien.
Laisser filer le délai
Garder tout le dépôt en attendant un devis expose à la majoration de 10 % par mois de retard commencé.
Deux états des lieux précis, et les pièces au même endroit
Une retenue pour ménage se gagne à l'entrée. Qalimo vous aide à décrire, photographier et ranger.
L'état des lieux sur tablette
Photos et signature électronique, à l'entrée comme à la sortie. Voyez le logiciel d'état des lieux.
Les pièces classées
États des lieux, photos, devis et factures rangés dans le dossier du logement, prêts à joindre au décompte.
Le décompte et le courrier
Courrier libre pré-rempli avec le bail, envoyé par e-mail ou en lettre recommandée. Exemple chiffré fictif.
Ménage de fin de bail : vos questions
Le locataire doit-il faire le ménage avant l'état des lieux de sortie ?
Le bailleur peut-il imposer un ménage professionnel en fin de bail ?
Une clause de forfait ménage dans le bail est-elle valable ?
Combien le bailleur peut-il retenir pour un logement rendu sale ?
Peut-on retenir des frais de ménage si le logement était sale à l'entrée ?
Quelle différence entre ménage, vétusté et dégradation ?
Dans quel délai rendre le dépôt de garantie après une retenue pour ménage ?
Que faire si le locataire conteste la retenue pour ménage ?
Sources
- Code civil, articles 1730, 1731 et 1732.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2 (état des lieux), 4 (clauses réputées non écrites), 7, c et d (obligations du locataire) et 22 (dépôt de garantie).
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, annexe, I, III, IV et VI ; Service-public.fr, entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire (vérifié le 21 mai 2025).
- Service-public.fr, clauses interdites dans un bail d'habitation (vérifié le 1er octobre 2026).
- Service-public.fr, dépôt de garantie dans un bail d'habitation, logement vide (vérifié le 9 juin 2026).
- ANIL, retenue sur le dépôt de garantie et dédommagement du bailleur ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 avril 2001, n° 99-13.668, et 2 octobre 2007, n° 06-18.142.
Un logement rendu propre
se prouve dès l'entrée.
États des lieux avec photos, signature électronique, devis et courriers rangés dans le dossier du logement : avec Qalimo, chaque retenue a ses justificatifs.