Clause abusive dans le bail de location : quelles clauses sont réputées non écrites ?
Pénalité de retard, frais de relance, interdiction d'héberger, prélèvement imposé : une clause abusive dans un bail de location ne s'applique pas, même signée. Elle tombe, le reste du bail continue. La liste de l'article 4 commentée, les exemples les plus courants et un vérificateur pour tester vos propres clauses.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 29 octobre 2026
Une clause abusive dans un bail de location est, le plus souvent, une clause que l'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 déclare réputée non écrite : pénalités et amendes, frais de relance ou de quittance, prélèvement automatique imposé, assureur imposé, interdiction d'héberger un proche, résiliation automatique pour un motif non prévu par la loi, et quatorze autres. La clause est traitée comme si elle n'avait jamais été écrite : elle ne produit aucun effet, mais le reste du bail reste valable. La liste vaut quel que soit le bailleur, particulier ou professionnel, et Service-public.fr l'applique aussi au bail meublé, sauf la règle sur la reconduction. Au-delà de cette liste, une clause qui crée un déséquilibre significatif peut aussi être écartée par le juge (code civil, article 1171).
- Interdit
- Les 20 clauses de l'article 4, même acceptées et signées.
- Effet
- La clause disparaît, le bail continue sans elle.
- Permis
- Assurance, entretien, sous-location soumise à accord, solidarité encadrée.
- Au-delà
- Le déséquilibre significatif, apprécié par le juge.
Dans les baux que j'ai eus entre les mains, la clause interdite était rarement là par malveillance. Elle venait d'un vieux modèle recopié de bail en bail : une pénalité de retard, des frais de relance, une interdiction d'héberger. Le jour du litige, elle ne servait jamais le bailleur. Elle donnait au locataire un argument de plus, et au juge l'impression d'un dossier mal tenu.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
La clause tombe, le bail reste
« Réputée non écrite » ne veut pas dire « nulle avec le contrat ». La clause est retirée, la loi s'applique à sa place, et toutes les autres stipulations du bail continuent de lier les deux parties.
Tout le bail, sauf la clause interdite. Le loyer reste dû, la clause résolutoire pour impayé reste valable.
La pénalité : elle ne peut plus être réclamée, et ce qui a été encaissé à ce titre n'avait pas de base.
La règle légale : en cas de retard, le bailleur relance, met en demeure, puis agit en paiement.
Pas besoin d'un juge pour qu'elle cesse de jouer. Une clause réputée non écrite ne s'applique pas de plein droit. Le bailleur ne peut pas s'en prévaloir, et le locataire peut refuser de l'exécuter. Le juge n'intervient qu'en cas de désaccord, pour constater qu'elle est sans effet. Le code civil pose le principe : le contrat est maintenu lorsque la loi répute la clause non écrite (article 1184).
Une signature n'y change rien. L'article 4 est d'ordre public : un locataire ne peut pas y renoncer, même en paraphant chaque page et en écrivant « lu et approuvé ». Les sommes versées en application d'une clause interdite, pénalités ou frais de relance, peuvent être réclamées par le locataire.
Le vérificateur de clause : interdite, permise ou encadrée ?
Cherchez un mot de votre bail ou choisissez une clause dans la liste. La réponse donne le texte qui s'applique et ce qu'il faut faire.
Aucune clause ne correspond. Essayez un autre mot, ou consultez la liste commentée plus bas.
Le bail ne peut pas autoriser le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas de manquement du locataire aux clauses du contrat ou au règlement de l'immeuble.
Ne réclamez pas la pénalité. En cas de retard, relancez puis mettez en demeure : seuls le loyer, les charges et, après décision du juge, les intérêts et dommages et intérêts sont dus.
Indicatif. Le vérificateur couvre les clauses les plus fréquentes des baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, vides ou meublés. Une clause non listée peut rester contestable au titre du déséquilibre significatif (code civil, article 1171). En cas de doute, l'ADIL de votre département répond gratuitement. Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 4, 7, 8, 8-1, 21 et 22 ; loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, article 10 ; Service-public.fr, clauses interdites dans un bail d'habitation (vérifié le 1er octobre 2026).
Les 20 clauses interdites, classées par sujet
L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 énumère vingt clauses, de a à t. Les voici regroupées, avec ce qu'elles visent en pratique. Le texte de chaque article de la loi est présenté dans notre guide de la loi du 6 juillet 1989.
L'argent
- cPrélèvement automatique ou traites imposésLe prélèvement peut être proposé, jamais exigé. Voyez le paiement par prélèvement.
- dRetenue du loyer sur le salaireLe bail ne peut pas autoriser le bailleur à se payer directement sur la paie.
- iAmendes et pénalitésLa pénalité de retard « de 10 % » en fait partie, comme toute amende pour manquement au bail ou au règlement.
- kFrais d'état des lieuxSeul le constat par commissaire de justice, quand l'état des lieux amiable est impossible, se partage par moitié (article 3-2).
- oSommes en plus du dépôt et des honorairesRien d'autre que le dépôt de garantie et les honoraires permis par l'article 5 ne peut être exigé à la signature.
- pFrais de relance, de quittance ou de procédureLa quittance est gratuite. Les frais de procédure ne se récupèrent que par les dépens et l'article 700, sur décision du juge.
Réparations et responsabilité
- eResponsabilité collective des locatairesUne dégradation des parties communes ne se répartit pas entre tous les locataires de l'immeuble.
- fRéparations sur la seule estimation du bailleurLe locataire ne paie pas d'avance un montant fixé par vous seul : il faut un devis, une facture, un état des lieux.
- mExonération du bailleurUne clause qui vous dégage de toute responsabilité, ou qui interdit au locataire de la rechercher, ne vaut rien.
- qResponsabilité automatique du locataireUne dégradation constatée n'est pas forcément de son fait : vétusté, malfaçon, force majeure. Voyez les réparations locatives.
- rRenonciation à indemnité pour travauxSi vos travaux durent plus de 21 jours, le bail ne peut pas priver le locataire du droit de vous demander une indemnité.
La vie dans le logement
- aVisites trop largesPour une vente ou une relocation : jamais un jour férié, deux heures au plus les jours ouvrables.
- bAssureur imposéVous pouvez exiger une attestation d'assurance chaque année, pas choisir la compagnie. Voyez l'attestation d'assurance.
- hPrestations supprimées sans contrepartieRetirer un service prévu au bail sans baisse équivalente du loyer est interdit.
- jActivités politiques, syndicales, associatives ou confessionnellesLe bail ne peut pas les interdire au locataire.
- nInterdiction d'hébergerLe locataire peut recevoir et loger des proches. Voyez l'hébergement d'un tiers.
- tLocation d'équipements imposéeLe bail ne peut pas obliger à louer un équipement en plus du logement.
Durée et fin du bail
- gRésiliation automatique pour un autre motifSeuls quatre motifs permettent une clause résolutoire. Voyez la clause résolutoire.
- lReconduction raccourcieEn location vide, la reconduction dure trois ans, six si le bailleur est une personne morale (article 10).
- sRésiliation par simple ordonnance de référé non susceptible d'appelLe locataire ne peut pas être privé de son droit de faire appel.
Les quatre motifs de clause résolutoire permis. Le non-paiement du loyer ou des charges, le non-versement du dépôt de garantie, le défaut d'assurance, et les troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Toute autre cause de résiliation automatique tombe sous le g. Le détail des délais et du commandement est dans notre guide sur la clause résolutoire du bail.
Six clauses souvent contestées qui tiennent
Toute contrainte n'est pas abusive. Ces clauses reprennent une obligation que la loi met déjà à la charge du locataire, ou un encadrement qu'elle autorise.
Justifier de son assurance
Le locataire doit s'assurer et en justifier à la remise des clés, puis chaque année à votre demande (article 7, g). Seul le choix de l'assureur lui appartient.
Sous-location soumise à accord
Sans votre accord écrit, y compris sur le prix, le locataire ne peut pas sous-louer (article 8). Voyez la sous-location.
Entretien à la charge du locataire
Entretien courant, menues réparations, visite annuelle de la chaudière : la clause rappelle l'article 7, d. Voyez l'entretien de la chaudière.
Solidarité entre colocataires
Valable, mais celle du colocataire qui part cesse dès qu'un remplaçant figure au bail, et au plus tard six mois après son congé (article 8-1, VI). Voyez le colocataire sortant.
Animaux de compagnie
Une interdiction générale est écartée par la loi du 9 juillet 1970 (article 10), hors de l'article 4. Seule l'interdiction des chiens de première catégorie est permise. Voyez les animaux en location.
Dépôt de garantie
Prévu au bail, il est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en meublé (articles 22 et 25-6). Au-delà, l'excédent n'est pas dû.
Interdite ou abusive : deux mécanismes différents
La liste noire de l'article 4
Automatique : si la clause correspond à l'une des vingt lettres, elle est réputée non écrite, sans discussion sur son équilibre. Elle vise tous les bailleurs, particuliers comme professionnels.
Le déséquilibre significatif
Une clause non listée peut encore être écartée. Dans un contrat d'adhésion, une clause non négociable qui crée un déséquilibre significatif est réputée non écrite (code civil, article 1171). Face à un bailleur professionnel, le code de la consommation joue aussi (article L212-1).
La Commission des clauses abusives a publié une recommandation sur les baux d'habitation conclus avec un bailleur professionnel (n° 00-01, adoptée le 17 février 2000). Elle recommande notamment d'éliminer les clauses qui présentent comme légales des obligations seulement contractuelles, qui imposent au locataire plus que ce que la loi lui demande, ou qui prévoient des pénalités à sens unique. Ce n'est pas une loi, mais les juges s'y réfèrent.
À l'inverse, une clause n'est pas abusive du seul fait qu'elle protège le bailleur. La Cour de cassation a refusé de juger abusive la clause de solidarité d'un bail signé par deux colocataires avec un office public de l'habitat (3e chambre civile, 12 janvier 2017, n° 15-15.175, analysé par l'ANIL).
Votre bail contient une clause interdite : les quatre gestes
Inutile de faire signer un nouveau bail. La clause est déjà sans effet : il s'agit de ne plus l'appliquer, de solder ce qu'elle a produit et de corriger votre modèle.
Cessez de l'appliquer
Plus de pénalité, plus de frais de relance, plus d'exigence fondée sur cette clause. Si un désaccord est en cours, ne vous en prévalez pas : elle affaiblirait tout le reste de votre dossier.
Remboursez ce qui a été perçu à tort
Une pénalité encaissée, des frais de quittance facturés : restituez-les ou déduisez-les de la prochaine échéance, avec un écrit qui le dit. Le dossier se ferme avant de s'ouvrir.
Informez le locataire par écrit
Un courrier simple, daté, qui indique que la clause ne sera pas appliquée. Il n'a pas à être signé par le locataire : il fixe seulement votre position.
Corrigez votre modèle
Retirez la clause du modèle pour les prochains baux. Si vous voulez réécrire d'autres stipulations du bail en cours, cela passe par un avenant au bail signé des deux parties.
Relisez votre modèle une fois, ligne par ligne, avec la liste de l'article 4 à côté. Pour toute clause qui impose au locataire plus que la loi, posez-vous une seule question : que dirait le juge si je devais la faire appliquer ? Dans le doute, supprimez-la. Une clause retirée ne vous coûte rien, une clause interdite brandie dans un litige vous coûte de la crédibilité. Pour un retard de loyer, la voie sûre reste la relance puis la mise en demeure.
Les cinq erreurs des bailleurs
Croire que la signature valide tout
L'article 4 est d'ordre public. Le « lu et approuvé » du locataire ne rend pas une clause interdite applicable.
Penser que tout le bail tombe
Une clause interdite ne vous prive pas du reste du bail : loyer, charges, clause résolutoire pour impayé restent valables.
Rebaptiser la pénalité
« Frais de gestion du retard », « indemnité forfaitaire » : si la somme sanctionne un manquement ou couvre une relance, elle reste interdite (i et p).
Retenir sur le dépôt sans justificatif
Un forfait de remise en état fixé d'avance tombe sous le f et le q. Les retenues se justifient au cas par cas. Voyez la restitution du dépôt.
Facturer l'état des lieux de sortie
Fait à l'amiable, il ne coûte rien au locataire. Seul le constat par commissaire de justice, faute d'accord, se partage. Voyez l'état des lieux de sortie.
Un bail propre, un suivi sans pénalité
La meilleure clause de retard, c'est un suivi qui repère l'impayé tout de suite. Qalimo s'en charge, avec des courriers à votre nom.
Le bail signé en ligne
Rédigez le bail et faites-le signer par signature électronique simple, sans rendez-vous ni impression. Voyez le contrat de location.
Les relances automatiques
Trois relances partent d'elles-mêmes à J+3, J+8 et J+15, puis un modèle de mise en demeure par lettre recommandée. Le retard se traite sans clause de pénalité.
Avis d'échéance et quittances
Avis d'échéance et quittances envoyés automatiquement au locataire, et un courrier libre pré-rempli avec le bail pour l'informer qu'une clause ne sera pas appliquée.
Clauses abusives du bail : vos questions
Qu'est-ce qu'une clause réputée non écrite dans un bail ?
Une clause abusive rend-elle tout le bail nul ?
Le bailleur peut-il prévoir une pénalité en cas de retard de loyer ?
Faut-il saisir un juge pour écarter une clause interdite ?
Le bail peut-il interdire les animaux ?
Les clauses interdites sont-elles les mêmes en location meublée ?
Quelle différence entre une clause interdite et une clause abusive ?
Le locataire peut-il récupérer les sommes payées en vertu d'une clause interdite ?
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 4 (clauses réputées non écrites, a à t) et articles 3-2, 5, 7 (d et g), 8, 8-1, 10, 21, 22, 24 et 25-6.
- Service-public.fr, clauses interdites dans un bail d'habitation, logement vide et logement meublé (vérifié le 1er octobre 2026).
- Code civil, articles 1171 (déséquilibre significatif dans un contrat d'adhésion) et 1184 (maintien du contrat lorsque la loi répute la clause non écrite) ; code de la consommation, article L212-1.
- Commission des clauses abusives, recommandation n° 00-01, location de locaux à usage d'habitation (BOCCRF du 22 juin 2000).
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 janvier 2017, n° 15-15.175 ; ANIL, location et clauses abusives.
- Loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, article 10 ; Service-public.fr, le bail peut-il interdire les animaux ? (vérifié le 6 mars 2026).
Un bail sans clause fragile,
un dossier qui tient.
Bail signé en ligne, avis d'échéance, quittances et relances automatiques, courriers pré-remplis : avec Qalimo, vous gérez le retard sans pénalité et le litige sans mauvaise surprise.