Un locataire peut héberger gratuitement qui il veut dans le logement loué, sans en informer le propriétaire : c’est un droit lié à la jouissance paisible du bail. En revanche, dès qu’il perçoit un loyer ou une contribution de cette personne, il s’agit juridiquement d’une sous-location, interdite sans l’accord écrit préalable du bailleur sur le principe et sur le montant (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). L’exception tient au conjoint ou au partenaire pacsé, qui bénéficie d’une cotitularité automatique du bail, contrairement au simple concubin.
J’ai vu ce dossier revenir des dizaines de fois sur mon bureau, à l’époque où j’instrumentais des constats pour des propriétaires excédés. En 2023, un studio parisien loué à un jeune actif s’était transformé en colocation de fait, avec deux personnes supplémentaires payant chacune 350 euros au locataire titulaire, sans que le bailleur en soit jamais informé. En tant qu’ancien commissaire de justice ayant traité plus de 1 000 litiges locatifs, je peux affirmer que ce type de situation reste l’un des angles morts les plus mal maîtrisés par les propriétaires, faute de réflexe contractuel simple.
Ce que dit la loi sur l’arrivée d’un colocataire en cours de bail
Le bail signé engage le locataire nommément désigné, et lui seul, envers le bailleur. La loi du 6 juillet 1989 ne l’empêche pas d’accueillir un tiers chez lui : elle encadre seulement les conditions financières de cet accueil. Tant que l’occupation reste gratuite, aucune autorisation n’est requise, même si le bailleur préférerait en être informé pour des raisons d’assurance ou de sécurité. Le point de bascule intervient au moment où une contrepartie financière apparaît. Dès qu’un colocataire non déclaré verse une somme, même modeste, au locataire en place, on quitte le champ de l’hébergement pour entrer dans celui de la sous-location, régie par des règles strictes.Hébergement gratuit ou sous-location déguisée : la frontière qui change tout
La distinction paraît simple sur le papier, elle l’est beaucoup moins sur le terrain. Un locataire peut prétendre que son colocataire « participe aux courses » sans que cela constitue un loyer déguisé, et le juge appréciera au cas par cas la régularité et le montant des versements.⚖️ Le point juridique
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 impose un accord écrit du bailleur sur le principe de la sous-location et sur le montant du loyer, qui ne peut excéder, au prorata de la surface occupée, celui payé par le locataire principal. Sans cet accord, la sous-location est nulle et le bailleur peut demander la résiliation du bail. Sur la frontière exacte entre partage de charges et loyer déguisé, la jurisprudence reste casuistique : je n’ai pas identifié d’arrêt de principe unique qui tranche cette question de manière générale, et je préfère le signaler plutôt que de citer une référence incertaine.
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 impose un accord écrit du bailleur sur le principe de la sous-location et sur le montant du loyer, qui ne peut excéder, au prorata de la surface occupée, celui payé par le locataire principal. Sans cet accord, la sous-location est nulle et le bailleur peut demander la résiliation du bail. Sur la frontière exacte entre partage de charges et loyer déguisé, la jurisprudence reste casuistique : je n’ai pas identifié d’arrêt de principe unique qui tranche cette question de manière générale, et je préfère le signaler plutôt que de citer une référence incertaine.
Un colocataire non déclaré : le locataire peut-il agir sans le bailleur ?
En pratique, un locataire n’a pas besoin de demander la permission pour faire venir quelqu’un s’il n’y a pas de contrepartie financière. C’est là que se joue le principal malentendu avec les propriétaires : beaucoup pensent, à tort, qu’ils peuvent refuser toute présence supplémentaire dans le logement. Une clause du bail qui interdirait purement et simplement d’héberger un tiers serait fragile, car elle limiterait excessivement le droit de jouissance du locataire. En revanche, une clause exigeant l’information du bailleur en cas de sous-location, ou rappelant l’obligation d’accord écrit sur celle-ci, reste parfaitement valable et recommandée.📌 Bon à savoir
Un locataire qui sous-loue sans accord s’expose à la résiliation de son bail pour manquement contractuel. Le bailleur, lui, ne peut réclamer aucun loyer au sous-locataire non autorisé : sa relation contractuelle reste exclusivement avec le locataire titulaire.
Un locataire qui sous-loue sans accord s’expose à la résiliation de son bail pour manquement contractuel. Le bailleur, lui, ne peut réclamer aucun loyer au sous-locataire non autorisé : sa relation contractuelle reste exclusivement avec le locataire titulaire.
Formaliser la situation : l’avenant au bail et ses effets
Quand la cohabitation devient stable, le bon réflexe consiste à transformer la situation en colocation officielle, via un avenant qui ajoute le nouvel occupant au contrat de bail. Cette formalisation présente un intérêt direct pour le bailleur : elle instaure une solidarité entre colocataires sur le paiement du loyer, condition indispensable pour sécuriser les impayés. Sans avenant, le nouvel occupant n’a aucune obligation envers le propriétaire, même s’il vit dans le logement depuis des mois. La caution solidaire signée à l’origine du bail ne couvre en principe que le locataire titulaire désigné dans l’acte, sauf clause d’extension explicite, ce qui fragilise considérablement la garantie en cas de départ du locataire initial.Ce que doit contenir l’avenant
L’avenant précise l’identité du nouveau colocataire, la répartition du loyer si elle existe, la clause de solidarité, et la date d’effet. Il s’accompagne idéalement d’un nouvel état des lieux ou d’une mise à jour de l’assurance habitation, souscrite au nom de tous les occupants.Les risques concrets pour le bailleur face à un colocataire non déclaré
Trois risques reviennent systématiquement dans les dossiers que j’ai traités. D’abord, l’absence de solidarité : si le locataire titulaire quitte les lieux du jour au lendemain, le bailleur se retrouve avec un occupant sans lien contractuel direct, impossible à faire payer. Ensuite, le trouble de jouissance pour le voisinage, souvent lié à une suroccupation non anticipée du logement. Enfin, la difficulté d’expulsion : un occupant non nommé au bail peut invoquer sa qualité de simple hébergé pour retarder une procédure, ce qui allonge les délais judiciaires de plusieurs mois.💡 À retenir
La loi protège la liberté d’hébergement gratuit du locataire, mais rien n’oblige le bailleur à rester passif : demander un avenant signé dès la première suspicion de colocation reste la seule parade réellement efficace.
La loi protège la liberté d’hébergement gratuit du locataire, mais rien n’oblige le bailleur à rester passif : demander un avenant signé dès la première suspicion de colocation reste la seule parade réellement efficace.
Cas particulier du concubin, du partenaire pacsé et du conjoint
Le conjoint marié bénéficie d’une cotitularité automatique du bail dès la signature, en vertu de l’article 1751 du Code civil, qu’il soit ou non signataire initial. Le partenaire pacsé, lui, ne devient cotitulaire que si les deux partenaires en font la demande conjointe auprès du bailleur ; sans cette démarche, il reste juridiquement un tiers hébergé. Le simple concubin, quant à lui, n’a aucun statut protecteur particulier. S’il quitte les lieux ou décède, le bail continue avec le seul locataire nommé, sauf transfert prévu par la loi en cas de décès dans des conditions strictes de cohabitation notoire. Cette hiérarchie surprend souvent les propriétaires, qui pensent, à tort, que « vivre en couple » suffit à créer un droit sur le logement.| Situation | Accord du bailleur requis | Solidarité de loyer | Risque principal pour le bailleur |
|---|---|---|---|
| Hébergement gratuit | Non | Aucune | Suroccupation, absence d’assurance à jour |
| Sous-location payante non déclarée | Oui, écrit et sur le montant | Aucune | Nullité, résiliation du bail possible |
| Colocation formalisée par avenant | Oui | Oui, si clause prévue | Faible, situation sécurisée |
| Conjoint marié ou pacsé (avec demande) | Non (droit automatique ou sur demande) | Oui de plein droit | Faible |
Sources
- Article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
- Article 1751 du Code civil (cotitularité du bail entre époux)
- Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR), dispositions relatives à la colocation et au bail unique
- Fiche pratique service-public.fr sur la sous-location
