En 2023, j’ai dressé un état des lieux de sortie où le bailleur réclamait 180 euros pour des vitres « sales et ternies ». Le locataire n’avait rien nettoyé depuis son entrée, trois ans plus tôt. La retenue a été refusée par le juge des contentieux de la protection, faute de preuve d’une dégradation anormale. En tant qu’ancien commissaire de justice ayant traité plus de 1 000 litiges locatifs, je vois cette confusion revenir chaque automne : nettoyer n’est pas gratuit pour le locataire, mais l’absence de nettoyage n’est pas davantage un motif de retenue automatique pour le propriétaire.
Vitres et volets : qui doit les entretenir pendant le bail ?
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement. Ce texte vise notamment les vitres, qu’il faut laver régulièrement, et les volets, qu’il faut dépoussiérer et graisser. Le propriétaire, lui, reste garant de la structure du bâti et des équipements devenus vétustes avec le temps.
Cette répartition semble simple sur le papier. Elle l’est beaucoup moins quand un volet roulant électrique tombe en panne ou qu’une vitre se fissure sans choc visible.
Le décret de 1987 : ce qu’il impose vraiment au locataire
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe la liste précise des réparations locatives. Pour les vitres, il cite le nettoyage intérieur et extérieur lorsqu’elles sont accessibles sans matériel spécifique. Pour les volets, le texte mentionne le graissage, le remplacement des cordons, poulies et lanières cassées, ainsi que les menues réparations de serrurerie.
En pratique, j’ai rarement vu un juge sanctionner un locataire pour de simples vitres sales à l’état des lieux de sortie. La loi prévoit l’obligation d’entretien courant ; les tribunaux exigent une preuve de dégradation réelle, pas un simple manque de brillance.
Volets roulants électriques : une nuance qui change tout
Un moteur de volet roulant tombé en panne après huit ou dix ans d’usage relève de la vétusté normale, donc du propriétaire. Si le locataire a forcé un mécanisme bloqué par de la peinture séchée ou un objet coincé, la réparation peut en revanche lui être imputée.
Un volet roulant électrique en panne n’est quasiment jamais à la charge du locataire, sauf mauvaise manipulation prouvée. Un moteur qui lâche après des années d’usage relève de la vétusté, donc du bailleur.
Vitres et volets roulants : cas particuliers et pannes
Une vitre fissurée par un choc (ballon, déménagement, fermeture brutale) engage la responsabilité du locataire. Une vitre fendue sans cause identifiable, par simple vieillissement du double vitrage, relève du propriétaire. Même logique pour les volets battants : une charnière grippée faute de graissage peut être reprochée au locataire ; une lame de volet pourrie par l’humidité structurelle du bâti ne l’est pas.
Le point sensible reste la frontière entre usure normale et négligence. Un expert en bâtiment ou un commissaire de justice peut trancher lors d’un état des lieux contradictoire, mais le doute profite presque toujours au locataire en l’absence de preuve écrite antérieure.
Que se passe-t-il si le locataire refuse de nettoyer vitres et volets ?
Pendant le bail, aucun texte ne permet au bailleur d’exiger un nettoyage immédiat ni d’infliger une pénalité financière pour un simple manque d’entretien courant. À ma connaissance, aucune décision de la Cour de cassation ne traite spécifiquement de ce point isolé : les litiges publiés portent presque toujours sur l’état global du logement à la sortie, pas sur une vitre sale prise isolément.
Le seul levier réel du propriétaire reste l’état des lieux de sortie, comparé point par point à l’état des lieux d’entrée. C’est là que se joue, concrètement, la question du remboursement du dépôt de garantie.
L’article 1754 du Code civil pose le principe général : les réparations locatives sont présumées à la charge du locataire, sauf preuve contraire de vétusté ou de force majeure. Le décret de 1987 vient préciser cette liste, sans la rendre exhaustive pour autant.
État des lieux de sortie : comment prouver un défaut d’entretien
Pour justifier une retenue sur le dépôt de garantie, le bailleur doit démontrer un écart constaté entre l’état d’entrée et l’état de sortie, au-delà de l’usure normale liée au temps (la vétusté). Des photos datées, un état des lieux de sortie détaillé pièce par pièce et une grille de vétusté annexée au bail font toute la différence devant un juge.
J’ai vu des dossiers s’effondrer faute de photos à l’entrée, et d’autres gagnés en dix minutes grâce à un comparatif net. Un logiciel d’état des lieux qui horodate les clichés évite ce genre de débat stérile.
Nettoyage courant des vitres et des volets : au locataire. Remplacement d’un équipement vétuste ou panne de moteur : au propriétaire. La preuve se construit à l’état des lieux, pas au moment du litige.
Et si c’est le propriétaire qui doit intervenir ?
Un vitrage isolant qui perd son étanchéité, un volet roulant dont le moteur grille après des années de service, une serrure de volet corrodée par l’humidité du bâti : ces situations relèvent de l’entretien structurel, donc du bailleur. Le locataire ne peut pas être contraint de financer ces travaux, et il n’a pas non plus à les réaliser sans devis signé préalablement accepté par le propriétaire.
Un modèle de contrat de bail clair, qui annexe une grille de vétusté et détaille les obligations d’entretien courant, limite drastiquement ce type de contentieux à la sortie.
| Élément | Entretien courant (locataire) | Réparation/remplacement (bailleur) |
|---|---|---|
| Vitres | Nettoyage régulier intérieur et extérieur accessible | Remplacement si fissure par vétusté |
| Volets battants | Dépoussiérage, graissage des charnières | Remplacement d’une lame pourrie par le bâti |
| Volets roulants manuels | Remplacement du cordon, de la poulie ou de la lanière | Changement du caisson ou du tablier vétuste |
| Volets roulants électriques | Signalement rapide de la panne | Remplacement du moteur hors mauvaise manipulation |
Sources
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 7 (obligations du locataire)
- Décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives
- Code civil, article 1754 (présomption de charge des réparations locatives)
