Piscine hors sol du locataire : accord du bailleur, mairie et fin de bail
Un locataire peut installer une piscine hors sol simplement posée dans son jardin sans demander l'accord du bailleur. Dès qu'il faut une dalle, un ancrage ou creuser, c'est une transformation : l'accord écrit devient obligatoire. Et au-delà de 10 m² de bassin et de 3 mois par an, la mairie entre dans le jeu, même pour une piscine gonflable. Les règles, un simulateur et ce que vous pouvez exiger au départ.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 28 octobre 2026
Le locataire ne doit pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire (article 7, f de la loi du 6 juillet 1989). Une piscine gonflable ou tubulaire posée sur le sol, qui se démonte sans laisser de trace, n'est pas une transformation : aucun accord n'est exigé. Une piscine fixée par une dalle, un ancrage ou un creusement en est une : sans accord écrit, le bailleur peut exiger la remise en état au départ ou garder l'installation sans indemnité. Indépendamment du bail, le code de l'urbanisme impose une déclaration préalable pour un bassin de plus de 10 m² installé plus de 3 mois par an, et un permis au-delà de 100 m². Le locataire peut la déposer lui-même, avec l'autorisation écrite du propriétaire.
- Posée
- Gonflable ou tubulaire, démontable : pas d'accord à demander.
- Fixée
- Dalle, ancrage, semi-enterrée : accord écrit obligatoire.
- Mairie
- Plus de 10 m² et plus de 3 mois : déclaration préalable.
- Départ
- Remise en état, ou conservation sans indemnité.
Dans les états des lieux de sortie que j'ai faits, la piscine elle-même posait rarement problème. Elle était démontée depuis longtemps. Ce qui restait, c'était sa trace : un grand rond de pelouse brûlée, des piquets dans la terre, parfois une dalle dont personne n'avait parlé. Sans photo du jardin à l'entrée, le bailleur avait du mal à prouver ce qui avait changé. Avec une photo et un échange écrit avant l'été, la discussion était vite close.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Piscine hors sol et locataire : tout dépend de la fixation
Le bail ne parle presque jamais de piscine. Le critère est celui de l'article 7, f : l'installation transforme-t-elle le logement et son jardin, ou se retire-t-elle sans laisser de trace ?
Gonflable ou autoportante
Posée sur l'herbe ou la terrasse, vidée et rangée à la fin de l'été. C'est de l'usage normal du jardin, comme un salon de jardin. Pour un autre usage courant du jardin, voyez ce que prévoit le droit au barbecue du locataire.
Tubulaire ou en kit, posée
Plus grande, posée sur un tapis de sol, démontable sans gros outillage. Elle reste un équipement mobile, mais son poids et sa durée d'installation comptent.
Fixée, sur dalle ou semi-enterrée
Dalle coulée, structure ancrée, terrain creusé, raccordement permanent : on ne la retire plus sans travaux. C'est une transformation du logement loué.
Le silence du bailleur ne vaut pas accord. La loi ne prévoit une acceptation tacite, au bout de deux mois, que pour des travaux précis : adaptation au handicap ou à la perte d'autonomie, et certains travaux de rénovation énergétique, dont sont exclus ceux qui exigent une autorisation d'urbanisme. Pour une piscine fixée, il faut un accord écrit. Une réponse orale ou l'absence de réponse ne suffit pas. Le détail des travaux permis ou non : les travaux du locataire.
Cette piscine demande-t-elle votre accord, ou la mairie ?
Décrivez la piscine que votre locataire veut installer. Le verdict cite le texte qui s'applique et chiffre ce qui peut l'être : surface, taxe d'aménagement, poids de l'eau.
Quel type de piscine ?
Forme et dimensions du bassin
Combien de temps reste-t-elle installée dans l'année ?
Le logement est-il en secteur protégé ?
Où sera-t-elle installée ?
- ✓Piscine posée, démontable : pas une transformation, aucun accord exigé (loi du 6 juillet 1989, art. 7, f).
Ce que vous pouvez faire : demander une information écrite avant l'installation et photographier le jardin.
Indicatif. Le simulateur applique l'article 7, f de la loi du 6 juillet 1989, les seuils du code de l'urbanisme présentés par Service-public.fr (articles R*421-1, R*421-2 à R*421-8-2 et R421-9 à R*421-12), la valeur forfaitaire 2026 de la taxe d'aménagement (251 € par m² de bassin) avec une part communale de 1 à 5 % et une part départementale jusqu'à 2,5 % (hors secteurs à taux majoré et part régionale en Île-de-France), et le guide national sécheresse pour les piscines de plus de 1 m³. Le plan local d'urbanisme peut être plus strict : la mairie a le dernier mot. Exemple de calcul, pas un avis d'imposition.
Déclaration préalable : les seuils qui s'appliquent en 2026
Même gonflable, une piscine n'échappe pas au code de l'urbanisme. Deux questions suffisent : combien de temps reste-t-elle en place, et quelle est la surface de son bassin ?
Bassin de 10 m² ou moins. Ou piscine hors sol installée 3 mois au plus dans l'année, quelle que soit sa taille, hors secteur protégé.
Bassin de plus de 10 m² et jusqu'à 100 m², pour une piscine hors sol en place plus de 3 mois par an, ou une piscine enterrée.
Bassin de plus de 100 m², ou couverture de plus de 1,80 m de haut. Rare pour une piscine de locataire.
Qui dépose ?
Le propriétaire du terrain, son mandataire, ou une personne qui a son autorisation (article R423-1 du code de l'urbanisme). Le locataire peut donc déposer lui-même, avec votre accord écrit : le formulaire cerfa 13703 lui fait attester qu'il a qualité pour le faire.
Secteur protégé
La tolérance tombe à 15 jours au lieu de 3 mois, et des formalités peuvent s'appliquer même aux petits bassins. Le plan local d'urbanisme peut aussi fixer des règles d'implantation. Interrogez la mairie avant l'installation.
Taxe d'aménagement
Due dès qu'une autorisation est nécessaire : 251 € par m² de bassin en 2026, multipliés par les taux votés (commune de 1 à 5 %, département jusqu'à 2,5 %). Un bassin de 10 m² ou moins n'est pas taxé. Exemple : 15 m² donnent une base de 3 765 €.
Taxe foncière
Une piscine qu'on ne peut pas déplacer sans la détruire est imposable, y compris en bois si elle a demandé un creusement, une margelle ou un raccordement. La déclaration se fait sous 90 jours. Une piscine fixée par le locataire peut donc alourdir votre taxe foncière.
Corrigé par rapport à une idée répandue. On lit souvent qu'une piscine gonflable échappe à toute formalité, quelle que soit sa taille, et que seul le propriétaire peut signer la déclaration. Les deux sont faux. Une piscine hors sol de plus de 10 m², gonflable comprise, laissée en place plus de 3 mois par an se déclare. Et le locataire peut déposer avec l'autorisation du propriétaire. Une piscine installée sans autorisation alors qu'il en fallait une expose, côté fiscal, à une pénalité de 80 % sur la taxe due. Sur le risque d'une construction irrégulière dans le temps : la prescription des travaux illégaux.
Piscine gonflable interdite : les quatre cas où elle l'est vraiment
La loi n'exige l'accord du bailleur que pour une transformation, et une piscine gonflable posée n'en est pas une. Quatre autres règles peuvent pourtant l'empêcher.
Le règlement de copropriété
Il peut encadrer l'usage des jardins privatifs, terrasses et parties communes.
Le bailleur doit transmettre au locataire les extraits du règlement sur la jouissance et l'usage des parties privatives et communes. Ce que le locataire installe sur une partie commune peut être retiré sans attendre son départ : la Cour de cassation a jugé, le 8 octobre 2015 (n° 14-16166), qu'un local construit par un locataire sur les parties communes n'est pas une transformation des lieux loués, et que sa remise en état peut être exigée à tout moment.
L'arrêté sécheresse
Remplir une piscine peut être interdit tant que l'arrêté s'applique.
Le guide national prévoit, pour les piscines privées de plus de 1 m³, l'interdiction du remplissage dès le niveau alerte, la remise à niveau restant permise à ce stade, puis une interdiction complète en crise. Chaque préfet fixe les mesures par arrêté. L'infraction est une contravention de 5e classe : jusqu'à 1 500 €. La situation de chaque commune se consulte sur VigiEau.
Le balcon ou la terrasse en étage
Un mètre cube d'eau pèse environ une tonne.
Une petite piscine de 2 m² remplie sur 60 cm, c'est déjà 1,2 tonne sur la dalle. Ce n'est pas une question de bail : c'est la structure qui décide. Refusez toute piscine en étage sans l'avis écrit d'un professionnel du bâtiment, et vérifiez le règlement de copropriété, qui encadre souvent l'usage des balcons.
La mairie
Une déclaration manquante ou refusée bloque l'installation durable.
Au-delà de 10 m² de bassin et de 3 mois par an, sans déclaration préalable, la piscine est irrégulière, même gonflable. En secteur protégé, la tolérance tombe à 15 jours. La mairie peut aussi s'opposer à la déclaration, par exemple au regard du plan local d'urbanisme.
Sources : loi du 6 juillet 1989, article 3 et article 7, f ; ANIL ; ministère de la Transition écologique, guide de mise en œuvre des mesures de restriction des usages de l'eau (amendé en juillet 2026).
Et le bail ? Une clause peut encadrer les installations extérieures : information préalable du bailleur, interdiction de toute fixation sans accord, remise en état du jardin. Plutôt qu'une interdiction générale de toute piscine, même gonflable, préférez des conditions claires. Elles se défendent mieux, et elles évitent la piscine installée en cachette. Pour une location déjà en cours, ces conditions passent par un avenant au bail signé des deux parties.
Votre locataire demande une piscine fixée : les six points à écrire
Vous n'êtes pas obligé d'accepter. Si vous acceptez, l'accord écrit est votre meilleure protection : il fixe ce qui est permis, et ce qui se passera au départ.
L'emplacement et la taille
Où, sur quelle surface de bassin, à quelle distance des limites. La taille décide de la formalité en mairie et de la taxe d'aménagement.
Le mode de pose
Dalle permise ou non, ancrages, creusement. Ce qui n'est pas écrit n'est pas autorisé : la transformation non prévue reste soumise à l'article 7, f.
La démarche en mairie
Qui dépose, avant quand. Votre accord écrit est l'autorisation qui permet au locataire de déposer lui-même la déclaration préalable.
L'eau et l'électricité
Si un branchement permanent est permis, et par qui il est réalisé. La consommation d'eau reste à la charge du locataire, au compteur ou dans les charges.
Le sort à la sortie
Démontage et remise en état du jardin, ou conservation de l'installation. Sans clause, la loi vous laisse le choix au départ.
L'assurance
Demandez l'attestation d'assurance du locataire et prévenez votre assureur. Une fuite de plusieurs mètres cubes n'est pas un petit sinistre.
Prenez les devants en mai. Un courriel à votre locataire avant l'été, qui rappelle ce qui est libre et ce qui demande votre accord, coûte deux minutes. Et faites photographier le jardin dans l'état des lieux d'entrée, pelouse comprise, sous plusieurs angles. Au départ, c'est cette photo, et non votre souvenir, qui dira si le rond jauni sous la piscine est une dégradation.
Piscine installée sans accord : ce que le bailleur peut exiger
La loi ne sanctionne pas l'installation par une amende. Elle organise la suite, du constat à la restitution du dépôt de garantie.
Le constat et la demande écrite
Photos datées, puis un courrier qui rappelle l'article 7, f et demande le démontage ou une régularisation : accord écrit assorti de conditions, déclaration en mairie si elle est nécessaire.
La remise en état immédiate, en cas de danger
Si l'installation met en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le bailleur peut exiger la remise en état sans attendre la fin du bail, aux frais du locataire (article 7, f). Une dalle qui endommage une canalisation ou une piscine sur un balcon peuvent relever de ce cas.
Le choix au départ
Sans accord écrit, le bailleur choisit à la sortie : exiger la remise en état aux frais du locataire, ou conserver la transformation sans que le locataire puisse réclamer les frais engagés.
Le jardin à l'état des lieux de sortie
L'entretien courant du jardin privatif, pelouses et bassins compris, est une réparation locative (décret n° 87-712). Pelouse détruite, trous, piquets : comparez avec l'entrée. Le détail dans l'entretien du jardin et l'état des lieux de sortie.
La retenue sur le dépôt de garantie
Les retenues doivent être dûment justifiées : devis ou facture de remise en état, photos d'entrée et de sortie (article 22). Un forfait ne tient pas. Voyez la restitution du dépôt de garantie.
Le congé, si le manquement persiste
Un manquement persistant du locataire à ses obligations peut fonder un congé pour motif légitime et sérieux, à l'échéance du bail, avec le préavis légal (article 15). Réservez-le aux manquements répétés et documentés par écrit.
Noyade, entretien, piscine fournie : qui est responsable de quoi
Piscine hors sol
Aucune réglementation spécifique : elle relève de la sécurité générale des produits. La DGCCRF rappelle les règles de base : baignade sous la surveillance constante d'un adulte, accès condamné après chaque baignade, jouets et bouées retirés du bassin.
Elles valent pour le locataire, qui a la garde de sa piscine. Rien ne vous empêche de les rappeler par écrit.
Piscine enterrée
Une piscine enterrée non couverte doit être équipée d'un dispositif normalisé : barrière, alarme, couverture ou abri. À défaut, le propriétaire encourt 45 000 € d'amende (code de la construction, articles L134-10 et L183-13).
La fiche officielle ne traite pas des piscines semi-enterrées : faites vérifier avant d'accepter.
Piscine fournie au bail
Si la piscine fait partie du logement loué, son entretien courant revient au locataire, comme celui des pelouses et des massifs (décret n° 87-712, annexe, I, a). Les grosses réparations et le remplacement restent au bailleur.
Décrivez-la au bail et à l'état des lieux. Pour le reste : les réparations locatives.
Le jardin photographié, l'accord écrit retrouvé
Une piscine se discute avec des écrits et des photos datées. Qalimo les prépare et les garde au même endroit.
Le contrat de location
Un bail conforme, rédigé par un ancien huissier, qui décrit le logement et ses extérieurs. Exemple fictif.
L'état des lieux avec photos
Photos, signature électronique et vos états des lieux d'entrée et de sortie rangés au même endroit.
L'accord ou la demande, par écrit
Un courrier pré-rempli avec le bail, envoyé par e-mail ou en lettre recommandée expédiée par La Poste.
Piscine hors sol en location : vos questions
Un locataire a-t-il le droit d'installer une piscine hors sol ?
Le propriétaire peut-il interdire une piscine gonflable à son locataire ?
Faut-il une déclaration préalable pour une piscine hors sol ?
Qui doit déposer la déclaration préalable, le locataire ou le propriétaire ?
Que peut exiger le bailleur si le locataire a installé une piscine fixée sans accord ?
Une piscine hors sol est-elle soumise à la taxe d'aménagement ou à la taxe foncière ?
Peut-on remplir une piscine gonflable en période de sécheresse ?
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3, 3-2, 7 (c, d et f), 15 et 22 ; ANIL, transformation des locaux loués (Cass. 3e civ., 8 octobre 2015, n° 14-16166) ; ANIL, travaux de rénovation énergétique du locataire ; ANIL, le bail en location vide.
- Service-public.fr, installation ou construction d'une piscine privative (vérifié le 31 janvier 2025) ; code de l'urbanisme, articles R*421-1, R*421-2 à R*421-8-2, R421-9 à R*421-12 et R423-1 ; Conseil d'État, 23 mars 2015, n° 348261 ; formulaire cerfa 13703 et sa notice.
- Service-public.fr, taxe d'aménagement : montants 2026 (7 janvier 2026) ; BOFiP, valeurs forfaitaires de la taxe d'aménagement ; impots.gouv.fr, piscine et impôts locaux.
- Service-public.fr, dispositif de sécurité des piscines privées (vérifié le 13 février 2026) ; code de la construction et de l'habitation, articles L134-10, D134-51 à D134-54 et L183-13 ; DGCCRF, sécurité des piscines.
- Ministère de la Transition écologique, guide des mesures de restriction des usages de l'eau (amendé en juillet 2026) ; VigiEau.
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, annexe, I, a.
Un été tranquille,
c'est un jardin photographié et un accord écrit.
Bail avec ses annexes, état des lieux avec photos datées, courriers envoyés par e-mail ou en recommandé : avec Qalimo, chaque échange avec votre locataire a sa trace. Essai 30 jours, aucun débit pendant l'essai.