Pré-état des lieux de sortie : à quoi sert-il, et ce qu'il ne permet pas
Le pré-état des lieux est une visite faite avant le départ du locataire pour repérer ce qu'il peut encore réparer. Aucun texte ne le prévoit et il n'a pas de valeur juridique : seul l'état des lieux de sortie compte pour le dépôt de garantie. Comment l'organiser, ce qu'il ne permet pas, et une check-list prête à l'emploi.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 29 octobre 2026
Le pré-état des lieux sert à faire, quelques semaines avant le départ, le tour du logement avec le locataire pour lister ce qu'il peut encore réparer ou nettoyer. La loi ne le prévoit pas : le gouvernement l'a rappelé en 2022, il n'a pas de valeur juridique et suppose l'accord du locataire. Il ne remplace donc jamais l'état des lieux de sortie, établi à la restitution des clés (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989), qui reste le seul document à comparer avec l'entrée pour justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
- Le but
- Repérer tôt ce qui manque, pour que le locataire le reprenne avant de partir.
- L'accord
- Facultatif. C'est encore le domicile du locataire : il peut refuser.
- La limite
- Aucune retenue ne se fonde sur ce qui a été noté à la visite.
- La référence
- L'état des lieux d'entrée, pièce par pièce, comme le jour J.
Les sorties les plus tendues auxquelles j'ai assisté avaient presque toujours le même point de départ : le locataire découvrait la liste des reproches le jour même, les clés à la main, quand il ne pouvait plus rien réparer. Quand quelqu'un avait pris le temps de passer quelques semaines plus tôt, l'ambiance changeait. On ne discutait plus de fautes, on vérifiait simplement que ce qui avait été dit avait été fait.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Pré-état des lieux et état des lieux de sortie : même tour du logement, valeur opposée
La réponse ministérielle publiée le 15 mars 2022 est nette : la loi ne prévoit pas de pré-état des lieux, aussi appelé « visite-conseil », et il n'offre pas les garanties de l'état des lieux de sortie.
Non. Une pratique, courante chez les bailleurs sociaux.
Oui, article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.
Pendant le préavis, avant le départ.
À la restitution des clés.
Non. Il suppose l'accord du locataire.
Oui. Sans accord amiable, un commissaire de justice le dresse.
Libre : une liste, des photos, un courriel.
Fixé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.
Aucune valeur juridique.
Comparé à l'entrée, il sert de preuve.
Jamais sur cette seule base.
Oui, pour les sommes dûment justifiées (article 22).
Sources : réponse du ministère à la question écrite n° 11595, JO Assemblée nationale du 15 mars 2022, p. 1729 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2 et 22. Le détail du jour J est dans notre guide de l'état des lieux de sortie.
À quoi sert le pré-état des lieux de sortie : gagner du temps sur le désaccord
Sa seule force est le calendrier. Ce qui se voit trois semaines avant le départ peut encore se réparer. Ce qui se voit le jour J ne se règle plus qu'en argent.
Pour le locataire
Il sait ce qu'on attend de lui tant qu'il est encore dans les lieux. Reboucher quelques trous, refaire un joint, remplacer un flexible de douche ou une ampoule coûte souvent moins cher que la retenue correspondante. Qui change l'ampoule, et ce que vous pouvez retenir, est détaillé dans ampoules et locataire.
Il peut faire ces menues réparations lui-même ou les confier à un artisan : seul le résultat compte, constaté à la sortie.
Pour le bailleur
Une sortie conforme à l'entrée permet de rendre le dépôt dans le mois, sans devis à réunir ni décompte à défendre. Moins de retenues, c'est aussi moins de risque de rendre le dépôt en retard, avec la majoration de 10 % du loyer par mois commencé.
La visite aide enfin à préparer la relocation : vous savez tôt quels travaux restent à votre charge.
Pour les deux
Elle fait parler de vétusté avant de parler de faute. L'usure due au temps ou à l'usage normal reste au bailleur (décret n° 2016-382, article 4). La dire à voix haute pendant la visite évite qu'elle surprenne qui que ce soit le jour de la remise des clés.
Comment faire un pré-état des lieux, en six étapes
Aucune forme n'est imposée. Cette méthode garde la visite utile sans lui donner une portée qu'elle n'a pas.
- 1
Proposer la visite par écrit
Dès la réception du congé, proposez une date, en précisant qu'elle est facultative et indicative. Le locataire peut refuser : la visite a lieu chez lui et suppose son accord.
- 2
Choisir le bon moment
Assez tôt pour laisser le temps de réparer, assez tard pour que le logement soit à peu près dans son état final. Exemple : trois à quatre semaines avant la remise des clés.
- 3
Ressortir l'état des lieux d'entrée
Avec ses photos. C'est la seule référence qui vaut : on ne cherche pas un logement parfait, on cherche les écarts avec l'entrée.
- 4
Faire le tour, pièce par pièce
Murs, sols, équipements, clés, dans le même ordre que l'état des lieux d'entrée. Notez ce qui est à reprendre, ce qui relève de la vétusté, et ce qui sera à regarder ensemble à la sortie.
- 5
Envoyer un récapitulatif le jour même
Un courriel court, daté, qui reprend la liste et rappelle qu'elle est indicative. Il ne contient ni chiffrage ni engagement à payer.
- 6
Faire l'état des lieux de sortie
À la restitution des clés, contradictoirement, sur la même trame que l'entrée. C'est lui, et lui seul, qui décide du montant rendu.
Ne faites rien signer pendant la visite. Une feuille signée « bon pour accord » laisse croire au locataire qu'il a déjà soldé ses comptes, ou au bailleur qu'il tient une preuve : les deux se trompent. Un courriel envoyé le soir, qui dit ce qui a été vu et rappelle que seul l'état des lieux de sortie fera foi, suffit. Si le locataire prépare son départ dans le cadre d'un préavis réduit, les délais sont rappelés dans notre guide du préavis du locataire.
Modèle de check-list : le pré-état des lieux, pièce par pièce
Pour chaque point, indiquez « Bon », « À reprendre » ou « À revoir ». Le récapitulatif se rédige en direct, prêt à copier dans un courriel. Chaque ligne rappelle le texte qui dit à qui revient la réparation.
Objet : visite avant votre départ, observations Madame, Monsieur, Merci pour la visite du logement. Voici les points relevés, pièce par pièce, au regard de l'état des lieux d'entrée. Ces observations sont indicatives : seul l'état des lieux de sortie, établi lors de la restitution des clés (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989), fera foi. Cordialement.
Modèle indicatif. Les références renvoient au décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et, pour la chaudière, à l'article R224-41-8 du code de l'environnement. Une réparation ne revient au locataire que si l'écart avec l'entrée est constaté à la sortie et ne relève pas de la vétusté. Pour le détail de chaque poste, voyez les réparations locatives.
Ce que le pré-état des lieux ne permet pas
Six idées reçues, chacune avec ce que disent vraiment les textes.
Les retenues se fondent sur la comparaison entre l'entrée et la sortie, et sur des sommes « dûment justifiées » : devis, facture ou décompte (article 22). Une remarque de visite n'en est pas une.
Elle a lieu dans son domicile et suppose son accord (réponse ministérielle de 2022). Le bail peut prévoir des visites pendant le préavis, mais seulement pour relouer ou vendre, jamais le dimanche ni un jour férié, et deux heures au plus par jour ouvrable (article 4, a).
Une clause par laquelle le locataire s'engage par avance à rembourser des réparations locatives sur une estimation faite par le seul bailleur est réputée non écrite (article 4, f). Tant que la sortie n'est pas constatée, rien n'est dû.
Même si tout semble réglé à la visite, l'état des lieux de sortie reste indispensable. Sans lui, vous n'avez plus rien à comparer avec l'entrée pour justifier la moindre retenue.
Peinture passée, moquette usée par les années : c'est la vétusté, à la charge du bailleur (loi du 6 juillet 1989, article 7, d ; décret n° 2016-382, article 4). Une grille de vétusté annexée au bail la chiffre à l'avance.
La visite ne remplace pas l'état des lieux d'entrée comme référence. Ce qui n'y figurait pas ne devient pas imputable parce qu'on l'a noté avant le départ.
Le délai du dépôt ne bouge pas. La visite ne change rien au calendrier : le dépôt se rend dans le mois de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans les deux mois sinon, déduction faite des sommes justifiées. Le calcul et la majoration de retard sont détaillés dans notre guide de la restitution du dépôt de garantie.
Ce que le locataire répare, ce qui reste au bailleur
La visite trie les observations en trois familles. Ce tri prépare l'état des lieux de sortie ; il ne le remplace pas.
Les réparations locatives
Entretien courant et menues réparations listés par le décret n° 87-712 : joints, flexibles, ampoules, rebouchage des trous quand il s'impose, clés égarées. Sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7, d).
Les dégradations
Ce qui a été abîmé pendant le bail : vitre cassée, porte enfoncée, brûlure sur un plan de travail. Sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers que le locataire n'a pas introduit (article 7, c).
La vétusté et le reste
L'usure due au temps ou à l'usage normal, et toutes les réparations qui ne sont pas locatives : remplacement d'un équipement en fin de vie, défaut d'origine, gros travaux. Pour la peinture en particulier, voyez repeindre les murs en location.
L'entrée sous les yeux, la sortie bien préparée
Une bonne visite avant le départ commence par un bon état des lieux d'entrée. Qalimo le garde, avec ses photos, au même endroit que le bail.
L'état des lieux numérique
Photos et signature électronique, à l'entrée comme à la sortie. Voyez le logiciel d'état des lieux.
La proposition de visite et le récapitulatif
Un courrier libre pré-rempli avec le bail, envoyé par e-mail ou en lettre recommandée expédiée par La Poste.
Les pièces classées
Bail, états des lieux, photos, devis et factures rangés dans le dossier du logement, prêts pour le décompte de sortie.
Pré-état des lieux : vos questions
Le pré-état des lieux de sortie est-il obligatoire ?
À quoi sert un pré-état des lieux ?
Le locataire peut-il refuser le pré-état des lieux ?
Le bailleur peut-il retenir sur le dépôt de garantie ce qu'il a noté au pré-état des lieux ?
Quand faire le pré-état des lieux ?
Faut-il signer un document lors du pré-état des lieux ?
Que vérifier pendant un pré-état des lieux ?
Sources
- Question écrite n° 11595 de Mme Béatrice Piron, JO Assemblée nationale du 7 août 2018, p. 7039 ; réponse du ministère, JO du 15 mars 2022, p. 1729 ; texte sur le site de l'Assemblée nationale.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2 (état des lieux), 4, a et f (clauses réputées non écrites), 7, c et d (obligations du locataire), 15 (préavis) et 22 (dépôt de garantie).
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, article 1 et annexe ; décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 relatif aux modalités d'établissement de l'état des lieux et à la prise en compte de la vétusté, article 4.
- Service-public.fr, visites et accès du propriétaire au logement loué (vérifié le 28 mai 2025).
- Code de l'environnement, article R224-41-8 (attestation d'entretien de la chaudière).
Une sortie qui se prépare,
un dépôt qui se rend à temps.
État des lieux d'entrée avec photos, courriers envoyés par e-mail ou en recommandé, pièces rangées : avec Qalimo, la fin de bail se joue sur des preuves.