Logement décent : votre logement respecte-t-il la loi ? Critères, test et recours
Un logement décent n'est pas un logement neuf ni confortable. C'est un logement qui remplit une liste précise de critères : sécurité et santé, équipements, surface, performance énergétique, absence de nuisibles. Les critères à jour au 29 octobre 2026, un test pour vérifier le vôtre, et ce qui arrive au bailleur quand un critère manque.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice, fondateur de QalimoSources vérifiées le 29 octobre 2026
Un logement décent est un logement loué comme résidence principale qui ne présente pas de risque manifeste pour la sécurité ou la santé, qui dispose des équipements essentiels, d'une pièce principale d'au moins 9 m² et 2,20 m sous plafond (ou 20 m³), d'une performance énergétique minimale et qui est exempt de nuisibles (article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n'est plus décent en métropole pour tout bail signé, renouvelé ou reconduit. Si un critère manque, le locataire peut obtenir du juge des travaux, une baisse ou une suspension du loyer, mais il ne peut pas cesser de payer de lui-même.
- Sécurité
- Clos et couvert, garde-corps, réseaux en bon état, aération, lumière naturelle.
- Équipements
- Chauffage, eau potable, évacuation, coin cuisine, WC et douche, électricité.
- Énergie
- Classe G exclue depuis 2025, F en 2028, E en 2034, au bail suivant.
- Surface
- Une pièce principale de 9 m² et 2,20 m, ou 20 m³.
Quand on m'appelait pour un constat de non-décence, le bailleur était souvent sincèrement surpris. Il voyait un logement propre, repeint, loué depuis des années sans plainte. Moi, je regardais autre chose : un garde-corps qui bougeait, une pièce sans ouverture, une ventilation bouchée par l'ancien locataire. La décence ne se juge pas à l'œil. Elle se vérifie critère par critère, et c'est ce que fait le juge.
Nicolas Thomas, ancien commissaire de justice
Mon logement est-il décent ? Le test en deux minutes
Cochez ce qui pose problème, puis renseignez le DPE et le bail. Le test signale chaque critère manquant avec le texte qui le fixe, et la date à laquelle la classe énergétique du logement le rendra non décent.
Sur les points cochés, rien ne rend le logement non décent aujourd'hui.
Gardez une trace de ce contrôle : photos datées, DPE en cours de validité, attestations d'entretien.
Indicatif. Le test reprend les critères de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (articles 2 à 5, dans leur rédaction issue du décret n° 2023-796 du 18 août 2023). Le calcul énergétique suppose une reconduction tacite à chaque échéance et l'absence de renouvellement avec un nouveau contrat entre-temps. Seul le juge dit qu'un logement est non décent. Le règlement sanitaire départemental peut être plus exigeant.
Les critères du logement décent, article par article
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe. Le décret n° 2002-120 en fixe le contenu. Il s'applique au logement loué vide ou meublé, dès lors qu'il est la résidence principale du locataire.
Sécurité et santé
- Gros œuvre, toiture et menuiseries étanches à l'eau
- Portes et fenêtres sans infiltrations d'air parasites
- Garde-corps conformes à leur usage
- Matériaux et canalisations sans risque manifeste
- Électricité, gaz, chauffage et eau chaude aux normes
- Aération et évacuation de l'humidité suffisantes
- Lumière naturelle et ouvrant dans les pièces principales
Équipements
- Une installation permettant un chauffage normal
- L'eau potable à l'intérieur, avec pression et débit suffisants
- Une évacuation des eaux avec siphon
- Un coin cuisine avec évier, eau chaude et froide
- Un WC intérieur séparé de la cuisine, une douche ou une baignoire
- Un réseau électrique pour l'éclairage et l'électroménager courant
Performance énergétique
- Classe F au moins depuis le 1er janvier 2025
- Classe E au moins au 1er janvier 2028
- Classe D au moins au 1er janvier 2034
- Appréciée au bail signé, renouvelé ou reconduit
Surface et arrêtés
- Une pièce principale de 9 m² et 2,20 m sous plafond
- Ou un volume habitable de 20 m³
- Jamais décent sous arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité
Deux critères viennent de la loi elle-même. L'article 6 de la loi de 1989 ajoute que le logement doit être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, et conforme à l'usage d'habitation. Une cave, un sous-sol ou un comble ne deviennent pas décents parce qu'on y installe un lit : leur mise à disposition pour l'habitation est interdite par le code de la santé publique (article L1331-23). Pour une pièce sans fenêtre, voyez peut-on louer une chambre sans fenêtre.
Le logement meublé ajoute une exigence. Il doit contenir la liste minimale de mobilier fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Cette liste conditionne la qualification de meublé ; les critères de décence, eux, sont les mêmes que pour un logement vide. Retirer l'un de ces éléments à la demande du locataire comporte un risque précis, expliqué dans mobilier de la location meublée.
Logement décent et DPE : le calendrier qui s'applique au bail
La performance énergétique est un critère de décence depuis 2023. Elle ne s'applique pas en cours de bail : elle s'apprécie à la signature, au renouvellement ou à la reconduction tacite du contrat.
- 2023450 kWhConsommation d'énergie finale inférieure à 450 kWh par m² et par an pour les nouveaux contrats.
- 2025G excluClasse F au minimum en métropole depuis le 1er janvier 2025.
- 2028F excluClasse E au minimum en métropole ; G exclu outre-mer.
- 2031Outre-merClasse E au minimum en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.
- 2034E excluClasse D au minimum en métropole.
Le bail en cours
Un bail vide signé le 1er septembre 2024 pour trois ans se reconduit le 1er septembre 2027. Exemple : classé F, le logement reste décent à cette date ; classé G, il ne l'est plus. Il cessera de l'être s'il est classé F à la reconduction suivante, le 1er septembre 2030.
Le test ci-dessus fait ce calcul pour votre bail. Pour le détail des échéances et des cas de reconduction, voyez l'interdiction de louer les logements G, F et E.
Ce que le juge ne peut pas exiger
En copropriété, le juge ne peut pas ordonner de travaux énergétiques si le bailleur montre qu'il a fait ce qu'il fallait pour obtenir le vote des travaux en assemblée générale. Depuis 2025, il ne le peut pas non plus quand les travaux feraient courir un risque de pathologie du bâti, attesté par un homme de l'art, ou ont été refusés par l'administration (décret, article 3 ter). Il peut alors réduire le loyer.
Le loyer des logements F et G est gelé, partout. Pour les contrats signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, la révision annuelle, la majoration pour travaux et la hausse à la relocation sont interdites pour un logement classé F ou G (articles 17, 17-1 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989). Un DPE établi avant le 1er juillet 2021 n'est plus valable.
Surface minimale du logement décent : 9 m² ou 20 m³
L'article 4 du décret exige au moins une pièce principale d'une surface habitable de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou d'un volume habitable de 20 m³. Les autres pièces peuvent être plus petites. Un studio de 12 m² peut donc être décent ; un T2 dont aucune pièce n'atteint ces mesures ne l'est pas. Le cas d'une seule pièce louée dans votre logement est traité dans notre guide bail et loyer d'une chambre chez soi.
La surface habitable se calcule selon l'article R156-1 du code de la construction et de l'habitation : on déduit murs, cloisons, marches, gaines et embrasures, et on ne compte ni les parties de moins de 1,80 m de hauteur, ni les caves, garages, balcons, loggias ou vérandas. C'est la même méthode que pour la surface habitable du bail, dont l'erreur a ses propres conséquences : voyez l'erreur de surface habitable sur le bail. Pour appliquer ces déductions sur votre logement, voyez comment mesurer la surface habitable d'une location.
En colocation à baux séparés, chaque chambre doit atteindre 9 m² et 20 m³, sans compter les pièces communes. Le règlement sanitaire départemental de votre département peut fixer des règles plus strictes.
Non décent, insalubre, en péril : trois régimes différents
La non-décence se règle entre le bailleur et le locataire, devant le juge civil. L'insalubrité et la mise en sécurité relèvent d'une police administrative, avec un arrêté et des sanctions pénales.
Un contrat mal exécuté
- Qui le dit
- Le juge des contentieux de la protection
- Le texte
- Loi de 1989, articles 6 et 20-1 ; décret n° 2002-120
- Le loyer
- Dû, sauf réduction ou suspension par le juge
- Le risque
- Travaux, baisse de loyer, dommages et intérêts, allocation conservée
Un danger pour la santé
- Qui le dit
- Le préfet, par un arrêté de traitement de l'insalubrité
- Le texte
- Code de la construction, L511-2, 4° ; code de la santé publique, L1331-22
- Le loyer
- Cesse d'être dû à partir du mois qui suit la notification de l'arrêté
- Le risque
- Hébergement ou relogement, astreinte, sanctions pénales
Un bâtiment qui menace
- Qui le dit
- Le maire, par un arrêté de mise en sécurité (l'ancien péril)
- Le texte
- Code de la construction, L511-2, 1° à 3°
- Le loyer
- Même règle que pour l'insalubrité (L521-2)
- Le risque
- Travaux prescrits, interdiction d'habiter, sanctions pénales
Les deux régimes se rejoignent : un logement sous arrêté n'est jamais décent (décret, article 5), et le refus délibéré d'exécuter les mesures prescrites par l'arrêté est puni d'un an d'emprisonnement et de 50 000 € d'amende (article L511-22 du code de la construction). La non-décence seule n'est pas une infraction pénale. Les effets d'un arrêté sur le bail sont détaillés dans mise en péril et contrat de location ; l'humidité, qui peut relever de l'un ou de l'autre, dans humidité et moisissures en location.
Logement non décent : ce que le locataire peut obtenir
La procédure est fixée par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle laisse au bailleur le temps de réagir, à condition qu'il réagisse.
La demande écrite
Le locataire demande la mise en conformité, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Il peut aussi alerter les services de l'État par Signal Logement, selon le département.
Deux mois
Sans réponse ou sans accord dans les deux mois, l'une ou l'autre partie peut saisir le juge. La commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice peuvent être saisis avant, sans que ce soit obligatoire.
Le juge
Le juge des contentieux de la protection fixe les travaux et leur délai. Il peut réduire le loyer, suspendre son paiement et la durée du bail jusqu'aux travaux, et accorder des dommages et intérêts. Le cas du logement surchauffé en été est distinct, voyez logement trop chaud et suspension de loyer.
L'allocation logement
Quand la CAF ou la MSA constate la non-décence, elle conserve l'allocation jusqu'à 18 mois. Le locataire paie le loyer diminué de ce montant, sans risque de résiliation pour cette différence.
Allocation perdue
Si les travaux ne sont pas faits dans le délai, l'allocation conservée est définitivement perdue pour le bailleur, qui ne peut pas réclamer cette part au locataire (CCH, L843-2). Travaux faits, elle lui est versée.
Permis de louer refusé
Dans une commune qui l'impose, l'autorisation de louer peut être refusée ou assortie de travaux pour un logement non décent (CCH, L635-3). Voyez le permis de louer.
Pas de clause qui protège
Le locataire qui a accepté le logement en l'état n'en prive pas le bailleur de son obligation : la décence est d'ordre public. Les travaux de mise en conformité restent à sa charge.
Le locataire ne peut pas suspendre le loyer de lui-même. Seul le juge le peut. La Cour de cassation n'admet l'exception d'inexécution que si le logement est devenu inhabitable : une fuite, un chauffe-eau défectueux ou une cheminée en mauvais état n'y suffisent pas (Cass. 3e civ., 3 juin 2004, n° 02-19.263). Le locataire qui cesse de payer s'expose à la clause résolutoire. Qui répare un chauffe-eau en panne, et qui paie, figure dans notre page ballon d'eau chaude en location.
Faites un état des lieux d'entrée qui photographie aussi ce qui prouve la décence : la ventilation dégagée, les garde-corps, le chauffage en marche, le DPE annexé au bail. Si un désordre apparaît plus tard du fait du locataire, une ventilation bouchée, un accès refusé aux artisans, c'est cette preuve qui renverse la charge. Le cas est traité dans l'indécence causée par le locataire.
Logement insalubre : le locataire peut-il obtenir le remboursement de loyers ?
Tout dépend d'un acte : l'arrêté du préfet ou du maire. Avec lui, le loyer cesse d'être dû de plein droit. Sans lui, seul le juge peut réduire le loyer ou indemniser le locataire.
Sous arrêté, le loyer s'arrête de lui-même. Quand un arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité vise le logement, le loyer cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de sa notification, ou son affichage en mairie et sur la façade. Il redevient dû le premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté de mainlevée. Le bail, lui, continue : la durée qui restait à courir à la date de l'arrêté est conservée (article L521-2 du code de la construction et de l'habitation).
Les loyers versés malgré l'arrêté sont rendus. Si le locataire a continué à payer, le bailleur doit lui restituer ces sommes ou les déduire des loyers dont il redevient redevable après la mainlevée. Percevoir un loyer en méconnaissance de cette règle, y compris rétroactivement, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 100 000 € d'amende (article L521-4).
Sans arrêté, aucun remboursement automatique. Un logement non décent n'efface pas le loyer. Le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu'aux travaux (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Consigner, c'est verser le loyer entre les mains d'un tiers plutôt qu'au bailleur : c'est le juge qui l'ordonne, jamais le locataire seul. Pour le passé, le locataire peut réclamer des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi. Son action se prescrit par trois ans à compter du jour où il a connu les faits (article 7-1 de la même loi).
Vous recevez un arrêté ? Cessez d'appeler le loyer dès le mois qui suit sa notification et gardez la preuve des dates. Ce que vous encaisseriez ensuite devrait être rendu au locataire et vous exposerait à des poursuites. Les effets de l'arrêté sur le bail et le relogement sont détaillés dans mise en péril et contrat de location.
Les six erreurs des bailleurs
Croire qu'un DPE G passe jusqu'au départ
Il passe jusqu'à la prochaine reconduction tacite, pas au-delà. Pour un bail meublé, c'est au plus tard dans l'année.
Louer « en l'état » contre un petit loyer
Ni la clause, ni l'accord du locataire, ni la baisse de loyer n'écartent la décence. Le locataire peut agir après la signature.
Ignorer la lettre recommandée
Les deux mois de l'article 20-1 sont la dernière marge de manœuvre. Une réponse écrite avec un calendrier de travaux évite souvent le juge.
Compter la surface au sol
Sous les rampants, ce qui est à moins de 1,80 m ne compte pas. Une chambre de 11 m² au sol peut faire moins de 9 m² habitables.
Laisser le DPE expirer
Tout DPE établi avant le 1er juillet 2021 est périmé. Sans DPE valable, impossible de démontrer la classe du logement au bail suivant.
Confondre non décent et insalubre
Répondre au locataire « le logement n'est pas insalubre » ne règle rien : la décence est une exigence plus large, appréciée par le juge civil.
La décence se prouve, pièces à l'appui
Face à une contestation, le bailleur qui gagne est celui qui montre l'état du logement et ce qu'il a fait, avec des dates. Qalimo garde ces preuves au même endroit.
L'état des lieux qui fait preuve
Un état des lieux numérique avec photos, signé électroniquement par les deux parties.
Les pièces classées
Bail, DPE, diagnostics, factures de travaux et attestations rangés dans le dossier du logement.
La réponse écrite et datée
Un courrier pré-rempli avec le bail pour répondre à une demande de mise en conformité, envoyé par e-mail ou en recommandé par La Poste.
Logement décent : vos questions
Qu'est-ce qu'un logement décent selon la loi ?
Quelle est la surface minimale d'un logement décent ?
Un logement classé G au DPE peut-il encore être loué ?
Le locataire peut-il arrêter de payer le loyer d'un logement non décent ?
Quels sont les recours du locataire face à un logement non décent ?
Quelle est la différence entre logement non décent et logement insalubre ?
Que risque un bailleur qui loue un logement non décent ?
Logement insalubre : le locataire peut-il se faire rembourser ses loyers ?
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 (obligation de délivrer un logement décent), 17, 17-1, 17-2 (gel des loyers F et G) et 20-1 (mise en conformité, commission de conciliation, pouvoirs du juge).
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, articles 1 à 5, modifié par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 (articles 3 bis et 3 ter) ; Service-public.fr, logement à louer décent (vérifié le 21 mars 2025) ; ANIL, performance énergétique et décence.
- Code de la construction et de l'habitation, articles R156-1 (surface habitable), L511-2, L511-22 et L521-2 (police de la sécurité et de la salubrité), L635-3 (permis de louer), L843-1 à L843-4 (conservation de l'allocation logement) ; ANIL, conservation de l'allocation logement ; ANIL, la non-décence.
- Code de la santé publique, articles L1331-22 (insalubrité) et L1331-23 (locaux impropres à l'habitation).
- Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé.
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 juin 2004, n° 02-19.263 ; ANIL, jurisprudence du logement décent.
Un logement décent,
c'est aussi un dossier qui le prouve.
État des lieux photographié, DPE et diagnostics classés, réponses datées au locataire : avec Qalimo, chaque pièce est là le jour où on vous la demande.